最近幾年，房子逐漸回歸住宅屬性，居住體驗(yàn)感成為了購(gòu)房者越來(lái)越關(guān)注的方面。為了滿足購(gòu)房者的居住體驗(yàn)及獲得感，開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)出來(lái)的高實(shí)用率（又稱(chēng)高得房率）住宅產(chǎn)品不斷迭代升級(jí)，甚至有戶型實(shí)用率達(dá)到九成五以上，住宅市場(chǎng)上的戶型“內(nèi)卷”現(xiàn)象也越來(lái)越明顯。

(資料圖)

日前，為改善群眾居住品質(zhì)，廣州發(fā)布兩則通知，對(duì)建筑設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)定提出了明確的修改。7月28日，廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《進(jìn)一步優(yōu)化審批服務(wù)機(jī)制惠企利民促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展若干措施（第三批）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《措施》），8月1日，《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》）發(fā)布，均對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)提出了修改建議。其中，關(guān)于飄窗的最大進(jìn)深、陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)、公攤面積的計(jì)算方式等規(guī)定給開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者都能帶來(lái)利好。

未來(lái)住宅實(shí)用率有望普遍提高

飄窗最大進(jìn)深提高0.3米

《措施》指出，為滿足“未來(lái)社區(qū)”“健康住宅”及商業(yè)辦公的空調(diào)設(shè)備安裝需求，考慮建筑立面的協(xié)調(diào)性，結(jié)合室外機(jī)設(shè)備尺寸及散熱要求，將突出住宅建筑外墻結(jié)構(gòu)邊線的飄窗、空調(diào)外機(jī)擱板的最大進(jìn)深尺寸均放寬至0.8米。此前，廣州的要求是飄窗最大進(jìn)深尺寸為0.5米，空調(diào)外機(jī)擱板最大進(jìn)深尺寸為0.6米。

陽(yáng)臺(tái)面積占比提高

《征求意見(jiàn)稿》是對(duì)2018年12月1日起實(shí)施的《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）的修訂。《征求意見(jiàn)稿》提出，住宅建筑的半開(kāi)敞空間進(jìn)深不大于2.4米，且半開(kāi)敞空間水平投影面積之和不超過(guò)住宅套內(nèi)（含半開(kāi)敞空間水平投影面積）建筑面積20%的，按其水平投影面積的一半計(jì)算容積率建筑面積；進(jìn)深或比例超出規(guī)定的部分，按其水平投影面積計(jì)算容積率建筑面積，其中滿足連續(xù)開(kāi)敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)不限制進(jìn)深。

對(duì)比現(xiàn)有《辦法》，《征求意見(jiàn)稿》將住宅套內(nèi)建筑面積只計(jì)算一半計(jì)容建筑面積的半開(kāi)敞空間比例由原來(lái)的不超過(guò)套內(nèi)面積15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開(kāi)敞率（指陽(yáng)臺(tái)位置連續(xù)設(shè)置欄桿、欄板等圍護(hù)設(shè)施的長(zhǎng)度占陽(yáng)臺(tái)周長(zhǎng)的比值）不低于40%、不限制進(jìn)深的主景觀陽(yáng)臺(tái)。

架空走廊、景觀亭廊等公攤面積減少

另外，《征求意見(jiàn)稿》還提出，符合規(guī)定的建筑公共開(kāi)放空間及其交通附屬設(shè)施（含專(zhuān)用樓梯、電梯及坡道），在核定建筑容積率指標(biāo)時(shí)，不計(jì)入容積率建筑面積。這里的“建筑公共開(kāi)放空間”是附屬于建筑物，具備邊界開(kāi)放與便捷的公共可達(dá)條件，面向公眾或者不特定業(yè)主全天候免費(fèi)開(kāi)放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、過(guò)街樓、架空走廊、空中連廊、檐廊、挑廊、景觀亭廊等，但不包括住宅建筑位于塔樓中間層的單個(gè)架空空間?！墩髑笠庖?jiàn)稿》擴(kuò)展了建筑公共開(kāi)放空間的含義。

對(duì)于購(gòu)房者而言，上述規(guī)定的出臺(tái)（或擬出臺(tái)），將切實(shí)提高所購(gòu)房屋的實(shí)用率。在購(gòu)房過(guò)程中，飄窗不算入面積，陽(yáng)臺(tái)、入戶花園只計(jì)算一半面積，這三者設(shè)置條件的放寬意味著贈(zèng)送面積的占比增大，購(gòu)房者購(gòu)房的附加值得以提高，實(shí)用率增大。另外，未來(lái)，架空走廊、空中連廊、景觀亭廊等空間都有望不算入公攤面積，購(gòu)房者對(duì)這些空間的異議將減少，套內(nèi)面積的組成更加純粹。

高附加值空間增大，房屋設(shè)計(jì)帶來(lái)更多的可能性

飄窗、陽(yáng)臺(tái)等規(guī)定條件放寬，對(duì)住宅空間設(shè)計(jì)能夠帶來(lái)更多的可能性?！墩髑笠庖?jiàn)稿》起草說(shuō)明指出，后疫情時(shí)代人們對(duì)于居住環(huán)境、陽(yáng)臺(tái)空間提出了更高的要求，有必要對(duì)住宅半開(kāi)敞空間半算計(jì)容比例適當(dāng)放寬：一是鼓勵(lì)設(shè)置入戶花園，利于通風(fēng)換氣，滿足入戶消殺、臨時(shí)儲(chǔ)物等無(wú)接觸和緩沖目的；二是鼓勵(lì)設(shè)置一個(gè)大進(jìn)深多功能陽(yáng)臺(tái)，后疫情時(shí)代陽(yáng)臺(tái)成為可以承載居民休閑、健身、種植等多種功能場(chǎng)景的復(fù)合空間，增加陽(yáng)臺(tái)面積既可提升室內(nèi)空氣流通，也是緩解居民對(duì)戶外環(huán)境的需求，讓居民在家也能感受自然氛圍；三是鼓勵(lì)單獨(dú)設(shè)置生活陽(yáng)臺(tái)，用于晾曬、存放蔬菜等功能，與活動(dòng)陽(yáng)臺(tái)區(qū)分開(kāi)，加強(qiáng)空氣對(duì)流。

目前，廣州市面上利用陽(yáng)臺(tái)做出高規(guī)格設(shè)計(jì)的產(chǎn)品眾多。例如，萬(wàn)科黃埔新城在售戶型陽(yáng)臺(tái)最大進(jìn)深2.4米，最大寬度6.6米，搭配三個(gè)南向飄窗，可實(shí)現(xiàn)五開(kāi)間朝南的通風(fēng)采光最優(yōu)化；琶洲樾、萬(wàn)博和樾府等樓盤(pán)陽(yáng)臺(tái)最大進(jìn)深也達(dá)到了2.4米，景觀性和舒適度十足；保利天瑞將陽(yáng)臺(tái)與不算入面積的花池設(shè)計(jì)在一起；保利湖光悅色有三開(kāi)間陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度可達(dá)14米，都增大了購(gòu)房者對(duì)陽(yáng)臺(tái)的體驗(yàn)感。

未來(lái)，住宅中若是設(shè)置多生活陽(yáng)臺(tái)，那么大陽(yáng)臺(tái)的晾曬功能將轉(zhuǎn)移至其中，景觀功能將得到更大發(fā)揮。業(yè)內(nèi)人士指出，不限進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)可能性更大，可以被開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)成書(shū)房、客房等“靈動(dòng)空間”，未來(lái)“+1”的戶型可能會(huì)越來(lái)越多。另外，LDKB（客廳+餐廳+廚房+陽(yáng)臺(tái)）一體化設(shè)計(jì)的功能性也有望得到充分的發(fā)揮。

飄窗方面，以往0.5米進(jìn)深的飄窗可能只足夠一個(gè)成年人坐下，未來(lái)0.8米進(jìn)深的飄窗甚至可以滿足躺著的需求，因此，以往一些剛需樓盤(pán)中相對(duì)“雞肋”或是“只能當(dāng)書(shū)房”的可改空間（靈動(dòng)空間），則有望真正成為“放得下床”的臥室空間。

目前市面上，飄窗除了被開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)成臥室的飄窗臺(tái)（可與床鋪連在一起）以外，還會(huì)被設(shè)計(jì)成廚房操作臺(tái)、衛(wèi)生間飄窗臺(tái)、書(shū)桌臺(tái)面、儲(chǔ)物柜等，甚至客廳內(nèi)的全線飄窗可連起來(lái)設(shè)計(jì)成一面景觀窗臺(tái)……因此，實(shí)現(xiàn)飄窗最大化，除了提高實(shí)用率，還能為各種空間設(shè)計(jì)帶來(lái)更多的可能性及兼容性。

新產(chǎn)品迭代，或?qū)σ欢质袌?chǎng)帶來(lái)沖擊

廣州中原地產(chǎn)分析人士指出，上述兩則新規(guī)的通知可理解為未來(lái)住宅建筑將是“更多不計(jì)容面積、更少公攤、更高得房率、更多贈(zèng)送”，不論總價(jià)、單價(jià)或產(chǎn)品力，對(duì)比在售項(xiàng)目，均有較大沖擊。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，對(duì)比在2018年《辦法》下誕生的住宅產(chǎn)品，未來(lái)按照《征求意見(jiàn)稿》設(shè)計(jì)的新產(chǎn)品有望在同等建筑面積之下，有著更少的公攤面積，更多的套內(nèi)面積和更多的陽(yáng)臺(tái)和飄窗等“贈(zèng)送面積”，因此有著更高的實(shí)用率，這樣的產(chǎn)品與現(xiàn)有產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了錯(cuò)位。另外，新產(chǎn)品在面對(duì)品質(zhì)較差的老舊小區(qū)二手房時(shí)，更具有優(yōu)勢(shì)，從而影響“賣(mài)一買(mǎi)一”。

對(duì)購(gòu)房者而言，新產(chǎn)品的出現(xiàn)增加了利好，尤其是剛需盤(pán)，在同等價(jià)位的基礎(chǔ)上，未來(lái)可以選擇更多高附加值屬性的戶型，比如多一個(gè)入戶花園、多一個(gè)書(shū)房、多一些儲(chǔ)物空間等。而對(duì)于本身就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)高端化的改善型產(chǎn)品（如大平層）而言，更多的變化可能在于空間感的提高，如臥室空間增大，陽(yáng)臺(tái)花池占比的提高等。

《征求意見(jiàn)稿》起草說(shuō)明提到，為鼓勵(lì)利用層間架空、空中連廊等空間，打造豐富的建筑公共開(kāi)放空間，改善高層建筑的公共空間品質(zhì)，參照深圳市等地做法，將住宅、辦公、商業(yè)類(lèi)建筑首層以外的公共開(kāi)放空間（不計(jì)容）累計(jì)不大于本棟建筑規(guī)劃核定計(jì)算容積率總建筑面積的比例由原3%放寬至5%。

加上上文提到的其他建筑公共開(kāi)放空間及其交通附屬設(shè)施（含專(zhuān)用樓梯、電梯及坡道），對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大量面積不計(jì)入容積率建筑面積，可以將不必要的公攤面積成本節(jié)省至戶型開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)當(dāng)中，更有利于提高產(chǎn)品品質(zhì)，促進(jìn)銷(xiāo)售。另外，在鼓勵(lì)打造建筑公共開(kāi)放空間的前提下，開(kāi)發(fā)商也可能會(huì)更加注重小區(qū)內(nèi)部景觀亭廊等休閑空間的打造，既可以拉高樓盤(pán)定位，也可以為購(gòu)房者提供更多生活場(chǎng)景。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，新規(guī)落地后，開(kāi)發(fā)商能在有限的計(jì)容建筑面積內(nèi)開(kāi)發(fā)更多的住宅，增加可銷(xiāo)售面積從而提高利潤(rùn)，因此可以刺激房企在土地市場(chǎng)上拿地。

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