進(jìn)入10月，東莞樓市“降溫”明顯，“涼意”漸濃。

近日，塘廈鎮(zhèn)諸佛嶺社區(qū)一宗約4.4萬(wàn)平方米商住地突然宣布因故終止出讓。緊接著，長(zhǎng)安鎮(zhèn)沙頭社區(qū)一宗約6.7萬(wàn)平方米商住地也宣布終止出讓，引發(fā)市民熱議。南都記者從東莞市公共資源交易網(wǎng)獲悉，兩宗地塊截至終止出讓，皆處于無(wú)人問(wèn)津的狀態(tài)。更值得注意的是，這也是今年?yáng)|莞首次出現(xiàn)商住地終止出讓的情況。實(shí)際上，在今年“史上最嚴(yán)”調(diào)控組合拳的圍追堵截之下，下半年?yáng)|莞樓市降溫明顯。塘廈地塊“因故終止出讓”，可謂是春江水暖鴨先知。既與上半年?yáng)|莞土拍“逢拍必火”的火熱態(tài)勢(shì)形成強(qiáng)烈對(duì)比，也為今年四季度東莞樓市“遇冷”埋下伏筆。

政策

調(diào)控組合拳防止市場(chǎng)亂象 搖號(hào)選房為樓市降溫

在塘廈、長(zhǎng)安商住地終止出讓前，東莞其實(shí)剛剛經(jīng)歷了一場(chǎng)“史上最嚴(yán)”的調(diào)控組合拳。

今年8月2日凌晨，東莞市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，正式出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”，主要內(nèi)容包括將法拍房納入限購(gòu)、暫停向個(gè)體工商戶銷售商品住房、社保造假五年不能買房、嚴(yán)格審核購(gòu)房人首付資金來(lái)源、將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年等。記者注意到，“莞八條”還優(yōu)化了土地競(jìng)拍規(guī)則，實(shí)行以“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”為主導(dǎo)的新型土地出讓方式，強(qiáng)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

對(duì)此，《東莞進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控(政策解讀)》稱，在東莞被列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單后，市委、市政府高度重視，強(qiáng)調(diào)東莞堅(jiān)持制造業(yè)立市，全力打造民生幸福美好城市，必須保持頭腦清醒，進(jìn)一步提高政治站位，牢牢把握“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在深入評(píng)估前期調(diào)控政策成效與不足的基礎(chǔ)上，繼續(xù)充實(shí)和豐富“一城一策”調(diào)控工具箱，不斷探索房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的“東莞路徑”。

然而事實(shí)上，“莞八條”也無(wú)法抵擋房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的渴望。8月27日上午，一宗編號(hào)為2021WR023號(hào)的虎門商住地結(jié)束競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)34家房企101輪競(jìng)拍，該地塊最終被深圳市深物業(yè)城市更新有限公司以20.7億元成功斬獲，可售樓面價(jià)20883元/平方米?？梢?，“莞八條”雖然明確土拍將采用“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”的方式出讓，房?jī)r(jià)上漲幅度預(yù)期收窄，但優(yōu)質(zhì)地塊依然受到不少房企的激烈爭(zhēng)奪，導(dǎo)致在最后的短短三分鐘時(shí)間里房企瘋狂加價(jià)24輪進(jìn)入終次報(bào)價(jià)。

與此同時(shí)，記者還注意到，“莞八條”出臺(tái)后，東莞土拍市場(chǎng)雖然熱度不減，但房企對(duì)于非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低，競(jìng)拍明顯更為理性謹(jǐn)慎。8月10日上午，一宗編號(hào)為2021WR019號(hào)的茶山鎮(zhèn)增埗村商住地在東莞市公共資源交易網(wǎng)正式掛牌出讓。經(jīng)過(guò)117輪激烈競(jìng)拍，該地塊進(jìn)入終次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終被東莞市天林名苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)46.17億元成功斬獲，折合樓面地價(jià)18028元/㎡，并成功打破區(qū)域土拍總價(jià)、樓面地價(jià)兩項(xiàng)紀(jì)錄，總價(jià)位列東莞土拍總價(jià)排行榜第三位。記者注意到，該地塊雖然進(jìn)入終次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)并刷新紀(jì)錄，但在競(jìng)拍達(dá)到97輪后，實(shí)際僅剩3家房企仍在繼續(xù)參與競(jìng)拍。

直到近日，東莞樓市迎來(lái)了又一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。9月30日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)接連發(fā)布全市商品住房?jī)r(jià)格地圖、公證搖號(hào)選房新規(guī)，并在10月8日發(fā)布東莞二手住房交易參考價(jià)。記者了解到，地圖中標(biāo)識(shí)價(jià)格作為未來(lái)住宅用地限房?jī)r(jià)出讓的重要參考，將更好地穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)拍前核算經(jīng)濟(jì)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，東莞公證搖號(hào)選房新規(guī)還提出，今年10月15日起取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書的新建商品住房項(xiàng)目，統(tǒng)一通過(guò)購(gòu)房意向登記系統(tǒng)辦理認(rèn)購(gòu)登記。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，為了抑制熱點(diǎn)樓盤的投資投機(jī)熱度，東莞針對(duì)客房比高的樓盤實(shí)行搖號(hào)選房，體現(xiàn)公平公正公開，是調(diào)控政策的補(bǔ)充，尤其是對(duì)客房比大于3的熱盤實(shí)行限售5年，優(yōu)先保障無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求，也反映了樓市調(diào)控更加精準(zhǔn)化，有效防止“茶水費(fèi)”“排隊(duì)費(fèi)”等市場(chǎng)亂象，防止打新熱，平穩(wěn)市場(chǎng)發(fā)展。同時(shí)，針對(duì)東莞熱點(diǎn)區(qū)域板塊一二手房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象，公證搖號(hào)選房的規(guī)則有利于抑制“打新熱”，再加上二手住房交易參考價(jià)的發(fā)布，加強(qiáng)對(duì)二手房的調(diào)控，一套犀利的組合拳讓樓市開始迅速降溫。

市場(chǎng)

整個(gè)9月推貨量同比大跌近五成

新政過(guò)后，東莞樓市“銀十”黯然失色。今年國(guó)慶黃金周期間，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，住宅成交量同比大跌，且大多數(shù)鎮(zhèn)街成交低迷。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年國(guó)慶期間東莞有三個(gè)項(xiàng)目推新，較去年減少兩個(gè)。雖然在國(guó)慶前夕有多個(gè)項(xiàng)目集中開盤，但整個(gè)9月推貨量也僅3000多套，同比大跌將近五成。中原地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，“莞八條”政策出臺(tái)后，有效需求大幅減少，蓄客周期拉長(zhǎng)，市場(chǎng)慘淡，部分房企推貨意愿下降;另外，東莞限價(jià)政策持續(xù)從嚴(yán)，部分房企項(xiàng)目基于利潤(rùn)率考慮，延遲推貨;加上當(dāng)前東莞樓市供過(guò)于求，貨量積壓，大量項(xiàng)目以去庫(kù)存為主。

需要注意的是，由于國(guó)慶期間東莞在售項(xiàng)目折扣優(yōu)惠、特價(jià)房明顯增多，刺激成交。尤其是受個(gè)別公寓盤降價(jià)促銷效果顯著，拉動(dòng)整體成交量上升。據(jù)中原地產(chǎn)研究院對(duì)100多個(gè)在售項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控產(chǎn)生的數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶期間，東莞各大在售項(xiàng)目來(lái)訪量比國(guó)慶前一周大幅上漲107%，比平常周上漲112%，但同比下跌22%。從區(qū)域來(lái)看，市場(chǎng)熱度高度集中在松山湖、塘廈、黃江等個(gè)別項(xiàng)目。

在成交方面，東莞中心城區(qū)來(lái)訪轉(zhuǎn)化率上升最為明顯。中原地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，這主要是由于城區(qū)長(zhǎng)期缺乏供應(yīng)，國(guó)慶期間公寓特價(jià)房促銷提高成交量。與此同時(shí)，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)同比大幅下降，主要由于去年大批項(xiàng)目在售且屬于價(jià)格洼地，今年項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲的同時(shí)在售項(xiàng)目少，而其它片區(qū)不少項(xiàng)目都有不同程度的降價(jià)或加大轉(zhuǎn)介力度，來(lái)訪轉(zhuǎn)化率有所提高。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶期間東莞住宅成交面積約3萬(wàn)㎡，同比去年下跌38%。實(shí)際上，今年?yáng)|莞樓市受“莞八條”調(diào)控升級(jí)影響較大，8月以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)降溫，項(xiàng)目開盤加推去化率普遍偏低，導(dǎo)致國(guó)慶期間網(wǎng)簽量縮減。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶期間全市住宅成交286套，其中成交20套以上鎮(zhèn)街(園區(qū))有大嶺山、道滘、東城、鳳崗、麻涌等鎮(zhèn)街。不難看出，水鄉(xiāng)新城片區(qū)受供應(yīng)量和價(jià)格影響，表現(xiàn)相對(duì)亮眼。但總的來(lái)說(shuō)，受國(guó)慶假期及政策影響，購(gòu)房者觀望情緒依然濃厚，大多數(shù)鎮(zhèn)街(園區(qū))成交低迷，濱海片區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)成交甚至不到20套。

實(shí)際上，早在今年三季度，東莞樓市就已經(jīng)開始明顯轉(zhuǎn)冷。據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年三季度東莞新建商品住宅供需齊跌，供應(yīng)面積約137萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌7%，同比大跌37%;成交面積約104萬(wàn)㎡，創(chuàng)2011年以來(lái)同期新低，環(huán)比下跌17%，同比大跌58%。記者還了解到，截至今年9月30日，東莞住宅庫(kù)存套數(shù)27877套，庫(kù)存面積持續(xù)上升，約336萬(wàn)㎡，環(huán)比上升5%，同比上升7%。按照過(guò)去6個(gè)月消化速度計(jì)算，9月底東莞住宅庫(kù)存消化周期持續(xù)拉長(zhǎng)至8.8個(gè)月，較上月增加0.4個(gè)月。中原地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，主要是由于剛需改善群體持續(xù)觀望，投資投機(jī)需求退潮，造成成交量萎縮，庫(kù)存逐步積壓。

走訪

不少小區(qū)房?jī)r(jià)“打折” 買賣雙方都在觀望

連日來(lái)，東莞樓市政策頻出，不僅新房市場(chǎng)“遇冷”，二手房市場(chǎng)也仿佛步入了“寒冬”。

在東莞發(fā)布二手住房交易參考價(jià)后，全市218個(gè)成交活躍住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格浮出水面，引發(fā)全民熱議，不少市民直呼“房?jī)r(jià)打折”“資產(chǎn)縮水”。與此同時(shí)，東莞二手房中介門店和房產(chǎn)交易平臺(tái)反應(yīng)也十分迅速，有二手房中介門店緊急撤下掛牌房源信息，有房產(chǎn)交易平臺(tái)更是火速下線有參考價(jià)且掛牌價(jià)明顯高于參考價(jià)的二手房源。

近日，記者走訪了東莞中心城區(qū)多家中介門店，發(fā)現(xiàn)大部分門店門可羅雀，甚至有個(gè)別門店大門緊閉。在東莞南城熱門小區(qū)萬(wàn)科金域華府附近，記者看到，在萬(wàn)科金域華府等成交活躍住宅小區(qū)的成交參考價(jià)發(fā)布后，包括鏈家、德佑、糯家、合富、融易找房在內(nèi)的大部分中介門店都已經(jīng)把掛牌房源的展示資料撤下來(lái)了，從門店外墻玻璃也可看出掛牌房源資料被緊急撤下來(lái)的痕跡。

除部分中介門店緊急撤下掛牌房源信息外，還有平臺(tái)火速下線有參考價(jià)且掛牌價(jià)明顯高于參考價(jià)的二手房源。在東莞二手房參考價(jià)發(fā)布次日，有經(jīng)紀(jì)人反映在貝殼找房APP上，部分高于二手房參考價(jià)的房源已不在外網(wǎng)顯示。

對(duì)此，記者采訪了東莞貝殼相關(guān)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人告訴記者，在10月8日東莞發(fā)布二手房參考價(jià)后，東莞貝殼嚴(yán)格執(zhí)行通知提出的要求，平臺(tái)暫不顯示有參考價(jià)且掛牌價(jià)明顯高于參考價(jià)的掛牌房源，而沒(méi)有參考價(jià)的掛牌房源則正常顯示。“接下來(lái)，我們會(huì)進(jìn)一步和放盤的業(yè)主進(jìn)行溝通，如果業(yè)主不接受按照參考價(jià)放盤，那我們將會(huì)在平臺(tái)下架該房源。”

而在萬(wàn)科金域華府附近一家正在轉(zhuǎn)讓的中介門店，記者看到還沒(méi)有來(lái)得及撤下來(lái)的掛牌房源信息。這家門店的掛牌房源信息顯示，東駿豪苑一建面約200平方米的4房，總價(jià)1000萬(wàn)元，單價(jià)50003元;萬(wàn)科翡麗山其中一套房源總價(jià)400萬(wàn)，單價(jià)42212元;中信凱旋城一套建面約134平方米的3房，總價(jià)590萬(wàn)元，單價(jià)43743元。而根據(jù)東莞最新發(fā)布的二手住房交易參考價(jià)，東駿豪苑成交參考價(jià)、萬(wàn)科翡麗山成交參考價(jià)與市場(chǎng)掛牌價(jià)仍有較大差距。

記者還注意到，在與萬(wàn)科金域華府相鄰的城市風(fēng)景小區(qū)，由于沒(méi)有成交參考價(jià)，所以小區(qū)附近的中介門店依然正常展示掛牌房源信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊小區(qū)的參考價(jià)。

位于東莞萬(wàn)江的理想0769小區(qū)，在該小區(qū)二手房參考價(jià)出爐后，就有業(yè)主連夜詢問(wèn)該小區(qū)掛牌房源價(jià)格調(diào)整情況。德佑巨邦地產(chǎn)門店負(fù)責(zé)人告訴記者，自今年2月“莞六條”出臺(tái)以來(lái)，東莞的二手房市場(chǎng)就已經(jīng)非常慘淡了。尤其是近兩個(gè)月來(lái)，其所在的門店幾乎沒(méi)有成交量。而在東莞二手房參考價(jià)發(fā)布后，不少小區(qū)房?jī)r(jià)“打折”，買賣雙方都在博弈、在觀望，二手房市場(chǎng)異常艱難。當(dāng)記者詢問(wèn)東莞二手房個(gè)稅降為1%對(duì)二手房市場(chǎng)的影響時(shí)，門店負(fù)責(zé)人表示，二手房個(gè)稅下調(diào)雖然能夠直接降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，但在一系列嚴(yán)厲調(diào)控措施下，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，出手的意愿并不強(qiáng)。

實(shí)際上，不少城市出臺(tái)二手房參考價(jià)后，并不是不允許業(yè)主以高于參考價(jià)的價(jià)格賣房，而是房產(chǎn)總價(jià)標(biāo)的越高，參考價(jià)越低，購(gòu)房者需要付的首付越高，這就抬高了購(gòu)房者的買房門檻。對(duì)此，該門店負(fù)責(zé)人表示，今年以來(lái)其門店成交的房源大多面積小、總價(jià)低，基本都是剛需客戶。若提高首付門檻，二手房成交可能會(huì)更加慘淡。

記者還注意到，自東莞二手房參考價(jià)發(fā)布后，市面上按照參考價(jià)掛牌的房源或者低于參考價(jià)的房源明顯更受中介人員以及購(gòu)房者的喜愛。需要注意的是，盡管東莞二手房參考價(jià)發(fā)布后，市面上的“筍盤”明顯增多，但購(gòu)房的“門檻”也并不低，多是要求高首付或全款，對(duì)購(gòu)房者的資金實(shí)力要求較高。

關(guān)鍵詞： 樓市調(diào)控 房?jī)r(jià)下跌 降價(jià)促銷 房地產(chǎn)市場(chǎng)