南城巨無(wú)霸的前途似乎充滿了不確定性。8月4日，北京商報(bào)記者獨(dú)家獲悉，在北京愛(ài)琴海購(gòu)物公園項(xiàng)目上，愛(ài)琴海集團(tuán)與世界之花開(kāi)發(fā)商決裂，前者將撤出該項(xiàng)目。愛(ài)琴海接手后付出了諸多努力，才讓世界之花有了一絲生機(jī)，如今卻成了出局者。一旦運(yùn)營(yíng)方更換，將導(dǎo)致世界之花的發(fā)展方向成為迷局。有分析指出，南城其實(shí)需要大體量的商業(yè)綜合體，類(lèi)似世界之花這樣的項(xiàng)目需要引入目的性消費(fèi)，才能重回市場(chǎng)。

與開(kāi)發(fā)商決裂

聯(lián)姻兩年，仍躲不過(guò)分手結(jié)局。北京商報(bào)記者從愛(ài)琴海集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人處獨(dú)家獲悉，愛(ài)琴海集團(tuán)確實(shí)有撤出世界之花項(xiàng)目計(jì)劃，目前還在與甲方協(xié)商中。所謂甲方，正是世界之花的開(kāi)發(fā)商北京金色凱盛投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金色凱盛”)。

上述負(fù)責(zé)人稱(chēng)，之所以會(huì)撤出，是因?yàn)閻?ài)琴海集團(tuán)與金色凱盛存在法律糾紛。早些時(shí)間，有媒體稱(chēng)位于北京大興區(qū)的北京愛(ài)琴海購(gòu)物公園因與甲方合作出現(xiàn)問(wèn)題，團(tuán)隊(duì)被迫解散，部分人員調(diào)去通州北投愛(ài)琴海購(gòu)物公園項(xiàng)目，其余人員遣散。

據(jù)悉，2011年，金色凱盛與大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)政府簽訂合作協(xié)議，獲得舊宮鎮(zhèn)一塊約200畝集體經(jīng)營(yíng)性用地40年的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。至今，40年的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)只剩下30年。

世界之花于2017年底正式開(kāi)業(yè)，但由于運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，商戶大面積撤出，導(dǎo)致世界之花項(xiàng)目停擺。2019年6月，愛(ài)琴海購(gòu)物公園與世界之花完成簽約，從此正式接管運(yùn)營(yíng)世界之花部分項(xiàng)目，租約為20年。

根據(jù)公開(kāi)信息顯示，金色凱盛需要每年以繳納土地使用固定收益的形式向舊宮鎮(zhèn)8675名村民支付分紅。該項(xiàng)目不僅為舊宮鎮(zhèn)村民帶來(lái)平均每人每年約1.5萬(wàn)元的分紅，且提供了約5000個(gè)就業(yè)崗位。

有知情人士透露，正是因?yàn)檫@種集體經(jīng)營(yíng)性用地的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)，讓開(kāi)發(fā)商對(duì)該項(xiàng)目抱有很大的期望，更希望世界之花能在短期內(nèi)發(fā)展起來(lái)，從而獲利。

愛(ài)琴海簽約的購(gòu)物中心項(xiàng)目是世界之花假日廣場(chǎng)的一部分，規(guī)劃包含影院、冰場(chǎng)、國(guó)際名品、特色餐飲、兒童娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。

接管者要耗時(shí)培育

愛(ài)琴海自2019年與世界之花簽約至今，已有一年多的養(yǎng)商期。2020年2月，世界之花以北京愛(ài)琴海購(gòu)物公園之名再次開(kāi)業(yè)，愛(ài)琴海集團(tuán)在該項(xiàng)目中陸陸續(xù)續(xù)引入了華北區(qū)首家奈爾寶、燃燒冰滑板俱樂(lè)部、BIGOFFS區(qū)域首店、萬(wàn)國(guó)擊劍等品牌。同時(shí)，北京愛(ài)琴海在戶外打造了內(nèi)環(huán)四季跑道以及超過(guò)2000平方米的免費(fèi)戶外兒童樂(lè)園。

雖引入了不少首店、旗艦店，但北京商報(bào)記者近期走訪看到，商場(chǎng)內(nèi)部二、三、四層仍有大量門(mén)店圍著圍擋，一些新品牌的名稱(chēng)和雛形有所露出。若是此次愛(ài)琴海撤出世界之花，商戶們將可能面臨與世界之花或與新接管者進(jìn)行新一輪的博弈。

有不愿具名的行業(yè)專(zhuān)家指出，世界之花目前面臨的問(wèn)題是周邊人口密度不高，該項(xiàng)目需要靠體量和豐富的業(yè)態(tài)組合形成更強(qiáng)大的商圈效應(yīng)，從而填補(bǔ)這個(gè)地區(qū)商業(yè)配套不足缺口。而要做到更廣泛的商圈效益，必然會(huì)經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的培育期。只有運(yùn)營(yíng)方和開(kāi)發(fā)商用更長(zhǎng)周期的發(fā)展眼光去看現(xiàn)在，才能使得該項(xiàng)目逐漸融入商圈生活。“這個(gè)過(guò)程是逃不掉的，不管是誰(shuí)接手都需要經(jīng)歷這樣一個(gè)培育過(guò)程。”該專(zhuān)家明確指出。

產(chǎn)權(quán)分散困擾多

世界之花要如何沖出，各方表現(xiàn)出了不同的態(tài)度。據(jù)了解，愛(ài)琴海簽約的購(gòu)物中心項(xiàng)目只是世界之花假日廣場(chǎng)的一部分，前者的建筑面積為20萬(wàn)平方米，規(guī)劃包含影院、冰場(chǎng)、國(guó)際名品、特色餐飲、兒童娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。世界之花假日廣場(chǎng)整體項(xiàng)目總占地面積133萬(wàn)平方米,建筑面積為63萬(wàn)平方米。

上文提及的專(zhuān)家指出，世界之花面臨的根本問(wèn)題是業(yè)主對(duì)區(qū)位和項(xiàng)目本身發(fā)展不具備判斷力，所以需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行判斷，然后將世界之花整個(gè)項(xiàng)目做成具有特色的組合，打造出項(xiàng)目的整體性。

“愛(ài)琴海當(dāng)時(shí)只占了世界之花的其中一棟，整個(gè)項(xiàng)目做了切割運(yùn)營(yíng)，所以最終發(fā)展仍需綜合起來(lái)，尋找統(tǒng)一的定位。”上述專(zhuān)家指出。北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)認(rèn)為，此前愛(ài)琴海在世界之花的運(yùn)營(yíng)方向并沒(méi)有錯(cuò)，引入一些大體量的旗艦店、首店等業(yè)態(tài)，能夠輻射較遠(yuǎn)的消費(fèi)者。

北京商報(bào)記者還從一些內(nèi)部人士處獲悉，世界之花目前可能在與一些港資企業(yè)及奧特萊斯集團(tuán)進(jìn)行洽談，但都尚無(wú)定論。

奧特萊斯業(yè)態(tài)不適合世界之花。賴(lài)陽(yáng)指出，北京、天津地區(qū)的奧特萊斯市場(chǎng)比較過(guò)剩，品牌資源有限。所以，假設(shè)該項(xiàng)目引入奧特萊斯運(yùn)營(yíng)方，未來(lái)的發(fā)展也不樂(lè)觀。“因?yàn)楝F(xiàn)在奧特萊斯競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，一流的國(guó)際品牌引入的可能性幾乎為零。而沒(méi)有好品牌的奧特萊斯，自然不會(huì)得到消費(fèi)者的青睞。”賴(lài)陽(yáng)說(shuō)。

不過(guò)，引入任何業(yè)態(tài)都逃不過(guò)分散產(chǎn)權(quán)的阻礙。“分散產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)上極具破壞力的一種模式，分散產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目容易出現(xiàn)爛尾、業(yè)績(jī)欠佳、經(jīng)營(yíng)混亂、糾紛不斷等狀況，所以這類(lèi)模式的地產(chǎn)項(xiàng)目容易造成后期的糾紛和經(jīng)營(yíng)困難。”賴(lài)陽(yáng)坦言。

若是想要改變分散產(chǎn)權(quán)，也不是無(wú)路可走。賴(lài)陽(yáng)指出，需要一家收購(gòu)產(chǎn)權(quán)的公司或者有基金機(jī)構(gòu)將分散產(chǎn)權(quán)進(jìn)行整體收購(gòu)，然后共同委托一家公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，或許才能避免上述一些可能性的出現(xiàn)。

關(guān)鍵詞： 開(kāi)發(fā)商 南城商圈 愛(ài)琴海 購(gòu)物公園