借著“集中供地”的契機(jī)，杭州姍姍來(lái)遲的第二批土地集中供應(yīng)，對(duì)土地出讓規(guī)則有了進(jìn)一步調(diào)整，將“競(jìng)品質(zhì)”寫(xiě)入新規(guī)，欲從政策端把控，提升樓盤(pán)品質(zhì)。

7月30日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布通知，宣布杭州將調(diào)整土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則，同時(shí)將開(kāi)展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，先競(jìng)“品質(zhì)方案”，后“競(jìng)地價(jià)”，且需現(xiàn)房銷(xiāo)售。

房企不經(jīng)犯難，才適應(yīng)了集中供地的節(jié)奏，又等來(lái)了競(jìng)價(jià)規(guī)則的調(diào)整，難。

開(kāi)發(fā)商犯難的同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者卻值得“慶賀”，挑剔的杭州人又能買(mǎi)到“品質(zhì)”房源了。而對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，杭州，或?qū)⒂纱碎_(kāi)啟產(chǎn)品力回歸的征程。

圖源 杭報(bào)地產(chǎn) 尹琪慧

01

“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，

杭州對(duì)房企的約束范圍擴(kuò)大了

一紙公告，杭州不僅迎來(lái)土拍新政落地，也正式進(jìn)入“競(jìng)品質(zhì)”時(shí)代。

具體來(lái)說(shuō)，首先，本次公告取消預(yù)申請(qǐng)，要求競(jìng)買(mǎi)單位需足額繳納20%競(jìng)買(mǎi)保證金后方可參與競(jìng)買(mǎi)。此前，房企繳納最高不超過(guò)5000萬(wàn)元的“勾地金”就能獲得一宗地塊的參拍資格，房企參拍門(mén)檻大幅提高。

其次，競(jìng)拍溢價(jià)率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限為10%。再者，出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，由原來(lái)的“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”。

同時(shí)將開(kāi)展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，另外，細(xì)化商服用地要求，提出不超過(guò)10%的公建部分，需集中建設(shè)公益性配套公建、沿街布置配套商業(yè)等要求。

同步掛牌的31宗 “雙集中”出讓宅地(包括1宗人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房用地)，10宗為“競(jìng)品質(zhì)”地塊(地塊信息及限價(jià)見(jiàn)文末表格)，均為純宅地，總出讓面積664畝，總建筑面積約97.5萬(wàn)平方米，將統(tǒng)一于9月8日出讓?zhuān)溆?1宗宅地則在9月7日集中出讓。

這10宗競(jìng)品質(zhì)地塊分別位于杭州十區(qū)，每個(gè)區(qū)推出1宗地塊試點(diǎn)，采取一次性公告和線下“競(jìng)品質(zhì)”、線上“競(jìng)地價(jià)”兩階段操作方式，“競(jìng)品質(zhì)”階段，建設(shè)品質(zhì)模塊得分最高的建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表將作為“競(jìng)地價(jià)”階段的報(bào)價(jià)依據(jù)，以及土地競(jìng)得后的項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)悉，競(jìng)品質(zhì)地塊將于8月中下旬開(kāi)始報(bào)名，房企須向杭州市建委提交“品質(zhì)方案”，經(jīng)評(píng)審入圍獲得競(jìng)價(jià)資格后，方可在后續(xù)“競(jìng)地價(jià)”階段參與競(jìng)拍。

此外，試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，項(xiàng)目通過(guò)竣工備案等驗(yàn)收手續(xù)，并通過(guò)政府組織的履約監(jiān)管核驗(yàn)后方可銷(xiāo)售。“競(jìng)品質(zhì)”項(xiàng)目還須額外繳納5000萬(wàn)元保證金，通過(guò)竣工驗(yàn)收后退還。

圖源 杭報(bào)地產(chǎn) 尹琪慧

由此，杭州政府對(duì)房企的約束，從前期報(bào)名勾地，擴(kuò)大到了拿地后的規(guī)劃、建設(shè)和驗(yàn)收。

也就是說(shuō)，房企在拿地的同時(shí)，未來(lái)地塊所建商品房的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)就已落定。根據(jù)規(guī)定，線下“競(jìng)品質(zhì)”階段，品質(zhì)評(píng)分最高的房企所投報(bào)的各項(xiàng)指標(biāo)，將作為地塊建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，并作為地塊競(jìng)得后的建設(shè)、驗(yàn)收等。

“競(jìng)地價(jià)”階段，則以“價(jià)高者得”的規(guī)則進(jìn)行競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到10%后，進(jìn)入“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”比例環(huán)節(jié)。無(wú)論最終地塊花落誰(shuí)家，地塊品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)已然在上一環(huán)節(jié)敲定，地塊競(jìng)得者需按照“得分第一”的品質(zhì)方案進(jìn)行建設(shè)，裝修部分也應(yīng)以該品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)明的裝修明細(xì)表為準(zhǔn)。

02

北京早在首批集中供地試點(diǎn)，

杭州“競(jìng)品質(zhì)”方案具獨(dú)創(chuàng)性

“競(jìng)品質(zhì)”說(shuō)法由來(lái)已久，北京、西安、成都等城市都先后試行“競(jìng)品質(zhì)”，不過(guò)，此次杭州出臺(tái)的“競(jìng)品質(zhì)”方案，有些不一樣。

北京作為全國(guó)范圍內(nèi)最先開(kāi)始嘗試和探索該模式的地區(qū)，今年5月份，在發(fā)布首批集中供地公告時(shí)，就推出了“競(jìng)品質(zhì)”規(guī)則，當(dāng)?shù)貕K拍至上限后，進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅方案階段，即先“競(jìng)地價(jià)”，后“競(jìng)品質(zhì)”。

除此之外，成都、蘇州兩地在6月份先后出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)住宅品質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格限定。

成都市住建局、成都市規(guī)劃自然資源局此前聯(lián)合出臺(tái)了《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定》，對(duì)成都市新建商品住宅項(xiàng)目的質(zhì)量、品質(zhì)、使用功能等進(jìn)行了詳細(xì)明確。

蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《蘇州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計(jì)指引(試行)》的通知，對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通5個(gè)專(zhuān)業(yè)項(xiàng)有了更細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

圖源 杭報(bào)地產(chǎn) 尹琪慧

而杭州模式，與北京模式類(lèi)似，但將“競(jìng)地價(jià)”與“競(jìng)品質(zhì)”兩者換了順序，先由房企申報(bào)資質(zhì)、建設(shè)方案等，入圍者才可參與地塊競(jìng)價(jià)，即先“競(jìng)品質(zhì)”，再“競(jìng)地價(jià)”。

同時(shí)細(xì)化了“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的各項(xiàng)要求：規(guī)定每個(gè)地塊“品質(zhì)方案”得分最高的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，作為項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)“品質(zhì)可視化、標(biāo)準(zhǔn)可固化、指標(biāo)可量化”。

即杜絕了房企拿地后因監(jiān)管缺失標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)不明確而偷工減料，也保證了購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)“所見(jiàn)即所得”，真正做到品質(zhì)看得到。

杭州“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)細(xì)則，從政策端引導(dǎo)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，頗具獨(dú)創(chuàng)性。“競(jìng)品質(zhì)”究竟該如何確保品質(zhì)住宅如期呈現(xiàn)?杭州模式也給了后續(xù)試點(diǎn)城市提供了一些可借鑒的思考。

03

土拍新政改變游戲規(guī)則，

在杭房企又迎“土拍大考”

土拍新新規(guī)直接“打亂”了各大房企的拿地節(jié)奏，對(duì)房企的約束愈發(fā)嚴(yán)苛了，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的約束范圍更是跨越了整個(gè)開(kāi)發(fā)周期。有房企內(nèi)部人士直言：“勾地前期就得做一番準(zhǔn)備，既要提前出“競(jìng)品質(zhì)”方案，準(zhǔn)備好保證金，拿地之后還要做好打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。”

圖源 杭報(bào)地產(chǎn) 尹琪慧

20%的保證金，對(duì)房企現(xiàn)金流是一大考驗(yàn)。而現(xiàn)房銷(xiāo)售這一要求，更是將銷(xiāo)售回款周期拉長(zhǎng)到了2-3年，對(duì)于那些崇尚高周轉(zhuǎn)、“踩線”房企來(lái)說(shuō)將是重大打擊。

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化進(jìn)程中，越來(lái)越多的外來(lái)房企開(kāi)始布局并深耕杭州市場(chǎng)，積極參與拿地，想要分“一杯羹”。

然而房企品質(zhì)的參差也讓樓市“維權(quán)”屢見(jiàn)不鮮，“競(jìng)品質(zhì)”細(xì)則既確保了樓盤(pán)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)有跡可循，也讓房企在競(jìng)價(jià)時(shí)更加理性，避免“上頭”。

提高參拍門(mén)檻、限制現(xiàn)房銷(xiāo)售、降低封頂溢價(jià)率等舉措，將一定程度上為土拍市場(chǎng)降溫，推動(dòng)地價(jià)回歸“理性”。

但土地起拍價(jià)上調(diào)，“競(jìng)品質(zhì)”、現(xiàn)房銷(xiāo)售、配建等要求，實(shí)際“降成本”并不明顯，杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或?qū)⒀永m(xù)“低利潤(rùn)”現(xiàn)狀。

此前22城首批集中供地，杭州一口氣推出57宗共4533畝土地，平均溢價(jià)率高達(dá)26.1%，41宗地塊競(jìng)拍至自持階段，實(shí)現(xiàn)土拍總收入1178億元。

此次土拍規(guī)則調(diào)整，更像是對(duì)上一次集中供地細(xì)則的補(bǔ)充，從實(shí)際出發(fā)看問(wèn)題，不斷推動(dòng)土地市場(chǎng)機(jī)制的完善，建立更加規(guī)范的土地市場(chǎng)。那么，此次土拍新政會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的調(diào)控效果?哪些房企愿意成為第一個(gè)吃螃蟹的“人”?9月見(jiàn)分曉。

關(guān)鍵詞： 杭州土地 集中供應(yīng) 競(jìng)品質(zhì) 樓盤(pán)質(zhì)量