“房住不炒”之下，多項(xiàng)信貸政策密集出臺(tái)。今年3、4月嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、房貸首付來源，5、6月按揭貸款額度緊張，部分熱點(diǎn)城市放款周期拉長(zhǎng)至3個(gè)月以上。“銀根”持續(xù)收緊，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

保利投顧研究院認(rèn)為，此前部分銀行房貸放款排期已到下半年，預(yù)計(jì)下半年額度將持續(xù)緊張。分類來看，四大行額度超限，騰挪空間不高;中小行額度相對(duì)充足，特別是外資行和區(qū)域行，但總量較小，預(yù)計(jì)額度消耗快。“買家對(duì)后市預(yù)期產(chǎn)生分歧。以廣州為例，剛需、改善及投資客心態(tài)均出現(xiàn)分化，已簽約客戶急于快速鎖定成本，購(gòu)買力較強(qiáng)的豪改客戶多轉(zhuǎn)為一次性付款，其他客戶多觀望。”

上半年信貸凈投放低于同期

今年上半年，居民中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款(主要為房貸)累計(jì)凈增長(zhǎng)2.6萬(wàn)億，而2020年同期數(shù)據(jù)4.2萬(wàn)億;今年前6月商品房銷售金額9.3萬(wàn)億，2020年同期數(shù)據(jù)6.7萬(wàn)億，上半年信貸投放量明顯滯后于銷售進(jìn)度。

月度投放看，4、5、6月單月凈增連續(xù)回落，二季度信貸額度比一季度更為緊張，同期銷售額持續(xù)上升，信貸資源緊張加劇，與實(shí)際感知相符。

華南區(qū)域信貸整體偏緊

數(shù)據(jù)顯示，陜西、山東等省信貸凈增量變化不大，而廣東、河北等省2021年信貸凈投放量壓縮較多，絕對(duì)值低于2019年水平。特別是廣東，今年前5月中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款凈增量腰斬，而同期銷售額翻番，按揭額度供需矛盾突出;江蘇雖前5月中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款凈增量雖回落幅度可控，但同期成交金額明顯上漲，可見額度亦有控制。

據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測(cè)，華南區(qū)域信貸整體偏緊，廣州最為明顯，今年以來額度緊張、利率連漲。華東核心一二線城市額度少、利率漲、放款久，二手房有停貸現(xiàn)象，影響置換客戶。

三四線城市整體仍有額度，但利率上浮。中西部核心城市有所差異，其中市場(chǎng)較熱的成都、重慶、西安等信貸偏緊;武漢、長(zhǎng)沙等緊張度一般。華北整體相對(duì)寬松，利率低于其他區(qū)域，額度未明顯收緊。

惠州首套房貸利率已升至6.8%

全國(guó)層面，首套房及二套房平均房貸利率分別為5.33%、5.61%，為2020年6月以來高位。區(qū)域間的差異則更加顯著，近3個(gè)月，惠州、武漢、蘇州、重慶、西安等地首套房利率維持高位，其中惠州更是從6%一路上漲至6.8%，蘇州、杭州等地首套房利率調(diào)整也較快，分別上調(diào)65bp和30bp。

信貸收緊，樓市成交影響已現(xiàn)

信貸收緊直接減少了一部分客戶量。以信貸嚴(yán)格收緊的廣州為例，部分客戶入市受阻，主要原因是客戶資質(zhì)有問題導(dǎo)致不能貸款或貸款額度不足。雖然中心區(qū)域全款客戶有所增多，部分豪改客戶購(gòu)房心態(tài)堅(jiān)決轉(zhuǎn)向一次性付款，但整體客戶基數(shù)趨于減少。

根據(jù)保利投顧研究院調(diào)研，目前廣州市區(qū)部分熱門樓盤，可達(dá)50%客戶為一次性購(gòu)房客戶，而剩余部分信貸資質(zhì)存在瑕疵的可能占比達(dá)30%。此外，有部分客戶在購(gòu)房前就已經(jīng)因信貸資質(zhì)不符合要求而暫時(shí)退出市場(chǎng)，包括：收入名目不清楚的個(gè)體戶，無法獲得貸款;不了解政策的購(gòu)房者，預(yù)先未對(duì)資金匯入進(jìn)行籌劃。

二手房成交受阻，也在制約新房賣一買一客戶。二手房受制于信貸收縮，成交已先于新房下降。銀行因新房放貸人效高、成本低，風(fēng)控相對(duì)容易，優(yōu)先放款新房，導(dǎo)致二手房信貸受政策沖擊更為顯著。目前二手房的放款時(shí)間普遍長(zhǎng)于新房，交易量上萎縮顯著。而二手房放貸受阻，又進(jìn)一步制約了賣一買一置換新房的客戶?？蛻粜枰却u房資金到位，才能購(gòu)買新房，導(dǎo)致了新房熱度下降。

整體看，新政策旨在貫徹落實(shí)“房住不炒”，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。政策適用“一城一策、因城施策”的原則，對(duì)于不同城市的樓市熱度，房貸政策也會(huì)存在一定的差異。

關(guān)鍵詞： 信貸政策 房貸收緊 樓市調(diào)控 凈投放