自益田商業(yè)進(jìn)駐東直門樞紐的東側(cè)樓體之后，西側(cè)也傳來(lái)新進(jìn)展。7月28日，北京商報(bào)記者獲悉，位于東直門樞紐西側(cè)的東直門航空服務(wù)樓正在招商。不過(guò)記者聯(lián)系到該項(xiàng)目招商人員，其表示目前招商主要面向辦公人群，以寫字樓業(yè)態(tài)為主?？梢灶A(yù)料，未來(lái)的東直門樞紐將會(huì)被商城和寫字樓平分天下。分析指出，東直門不僅擁有通達(dá)各區(qū)縣的大巴，還有機(jī)場(chǎng)快軌，該區(qū)域承載的各大功能性消費(fèi)較多，但目前商圈內(nèi)沒(méi)有任何一個(gè)項(xiàng)目能夠獨(dú)立承載這些功能，區(qū)域項(xiàng)目之間更應(yīng)加強(qiáng)互動(dòng)，形成互補(bǔ)消費(fèi)。

寫字樓開(kāi)啟招商

東直門樞紐的商業(yè)功能一直被大眾所關(guān)注。近日，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，位于東直門樞紐上的東直門航空服務(wù)樓已啟動(dòng)招商。記者現(xiàn)場(chǎng)走訪看到，該建筑外觀并沒(méi)有發(fā)生改變，依舊有個(gè)別小吃店、快餐店?duì)I業(yè)，而一層的全家便利店已經(jīng)閉店。該項(xiàng)目負(fù)一層還有一家美食城正在營(yíng)業(yè)，其余基本空置。

北京商報(bào)記者向該項(xiàng)目租賃部致電了解到，目前該項(xiàng)目招商的主要區(qū)域是二層以上，均為寫字樓業(yè)態(tài)，目前該區(qū)域基本空置。對(duì)于該區(qū)域租金水平，租賃部相關(guān)人員透露，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格每天每平米租金約8元左右。

除此之外，北京商報(bào)記者向相關(guān)人士了解到，整個(gè)東直門樞紐項(xiàng)目定位是高品質(zhì)，所以在招商上更加傾向吸引金融、外資等貢獻(xiàn)高的重量級(jí)企業(yè)進(jìn)駐。

同時(shí)，北京商報(bào)記者在走訪時(shí)還看到，除了東直門航空服務(wù)樓和益田項(xiàng)目之外，緊鄰東直門樞紐項(xiàng)目的東側(cè)有一個(gè)名為東華國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)的項(xiàng)目正在建設(shè)中。記者向周邊商戶了解到，該項(xiàng)目未來(lái)將引入萬(wàn)豪酒店，預(yù)計(jì)2024年開(kāi)業(yè)，這也是北京第三家JW萬(wàn)豪酒店。

據(jù)悉，東直門樞紐項(xiàng)目的前身為國(guó)盛中心，該項(xiàng)目包括酒店、公寓、寫字樓和約16萬(wàn)平方米的國(guó)盛時(shí)尚購(gòu)物中心，但該項(xiàng)目?jī)H在十年前有過(guò)短暫的品牌亮相，商業(yè)區(qū)域始終處于關(guān)閉狀態(tài)。同時(shí)，國(guó)盛中心一直處于產(chǎn)權(quán)糾紛中，2008年2月，國(guó)浩中國(guó)為股東的海南京灝外商投資企業(yè)登記被撤銷，海南京灝的所有權(quán)變更回北大青鳥所有，這也讓國(guó)盛中心項(xiàng)目一直處于停滯狀態(tài)。經(jīng)過(guò)六年博弈后，國(guó)浩中國(guó)才重新奪回國(guó)盛中心項(xiàng)目股權(quán)。

可以看出，爛尾多年的東直門樞紐項(xiàng)目，其改造工作在近兩年才稍有眉目，未來(lái)或?qū)⑿纬赊k公、商業(yè)和酒店為主的綜合體。

商業(yè)下坡路

益田從進(jìn)京開(kāi)始，就攪動(dòng)了東直門這一潭死水。但北京商報(bào)記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，從2017年益田集團(tuán)以收購(gòu)部分股權(quán)的形式與信達(dá)資產(chǎn)共同操作東直門項(xiàng)目，到2019年底取得復(fù)工證，再到目前，益田所改造的部分區(qū)域并沒(méi)有任何動(dòng)靜。唯獨(dú)可以在百度地圖上看出，該項(xiàng)目所在位置已經(jīng)更名為“信達(dá)益田假日廣場(chǎng)”。

同時(shí)，雖然東直門樞紐項(xiàng)目定位逐漸露出高端氣息，但整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍卻日漸薄弱。北京商報(bào)記者在走訪期間發(fā)現(xiàn)，位于樞紐項(xiàng)目正對(duì)面的銀座MALL已經(jīng)空置近半，尤其是該項(xiàng)目二、三層營(yíng)業(yè)的商戶目前已屈指可數(shù)。其B1層的一家商戶向記者透露，二、三層商戶大部分因?yàn)樽馄诘狡谕Ｖ估m(xù)約，商場(chǎng)目前仍在對(duì)外招商中。

相比之下，東直門橋西南角的來(lái)福士在去年底進(jìn)行調(diào)整改造后，引入了JEWELRIA周大福薈館、HECHTER凱德華北區(qū)首家合作店鋪、Diesel凱德首家合作店鋪、DKNY凱德華北區(qū)首家合作及北京最新形象店、Armani Exchange內(nèi)地首家形象店等。年輕、潮流定位逐漸明顯，該區(qū)域才算得上真正意義的購(gòu)物中心。

北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)指出，目前來(lái)看，上述三大項(xiàng)目位于東直門橋的不同區(qū)位，中間有環(huán)路和環(huán)島相隔開(kāi)，導(dǎo)致東直門商圈內(nèi)的項(xiàng)目難以形成合力，如果想讓東直門商圈商業(yè)氛圍活躍起來(lái)，最應(yīng)該考慮的是如何借助地下通道讓幾大項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)起來(lái)。

瞄準(zhǔn)商辦客群

東直門商圈的寫字樓業(yè)態(tài)其實(shí)不在少數(shù)，甚至可以說(shuō)供應(yīng)量較多，容易引起潮汐效應(yīng)，從而對(duì)區(qū)域商業(yè)造成影響。漢博商業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者表示，東直門商圈最應(yīng)當(dāng)瞄準(zhǔn)商辦客群和周邊居民客群進(jìn)行定位。但該商圈較為尷尬的是周邊居民體量不夠大，且商業(yè)項(xiàng)目中缺乏兒童體驗(yàn)類消費(fèi)。同時(shí)，東直門周邊寫字樓項(xiàng)目多，白領(lǐng)消費(fèi)聚集，導(dǎo)致周中時(shí)段的商業(yè)用餐需求難以滿足，從而出現(xiàn)大部分工作日餐飲排隊(duì)、周末客流反而減少的現(xiàn)象。

“從商業(yè)項(xiàng)目的定位來(lái)看，大部分項(xiàng)目屬于老舊物業(yè)，零售占比高，體驗(yàn)難做，唯獨(dú)該區(qū)域的餐飲發(fā)展還可以。”上述負(fù)責(zé)人指出。

對(duì)此，賴陽(yáng)同樣認(rèn)為，東直門區(qū)域仍缺少一些如餐飲品牌或咖啡廳等體驗(yàn)性、休閑類業(yè)態(tài)。“東直門有13號(hào)地鐵線和2號(hào)地鐵線，同時(shí)還是機(jī)場(chǎng)快軌的始發(fā)站，流動(dòng)性人群龐大。所以應(yīng)針對(duì)該特征來(lái)給東直門進(jìn)行定位。”賴陽(yáng)表示。

若是商場(chǎng)招商，可以多引入一些社交類商業(yè)。賴陽(yáng)表示，作為北京重要的交通樞紐區(qū)域，該區(qū)域具有強(qiáng)烈的會(huì)面需求，所以餐飲消費(fèi)旺盛，尤其是咖啡、茶飲、簡(jiǎn)餐等，應(yīng)給消費(fèi)者多提供一些可以坐下來(lái)聊天的地方和功能場(chǎng)所。

關(guān)鍵詞： 東直門 樞紐改造 互補(bǔ)消費(fèi) 寫字樓