今年上半年，叮咚買菜、美團(tuán)買菜等企業(yè)在廣州和東莞等地悄然租下了不少面積的高標(biāo)倉(cāng)。不僅是生鮮電商，一家主要面向海外市場(chǎng)的服裝類即時(shí)零售平臺(tái)及其供應(yīng)鏈相關(guān)企業(yè)也在廣佛周邊也租賃了約60萬(wàn)平方米的物流倉(cāng)，比3個(gè)廣州天河城的建筑面積還要多。

自去年年初疫情暴發(fā)后，商業(yè)模式正在加速改變。隨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型的滲透，物流地產(chǎn)的需求日益旺盛。據(jù)世邦魏理仕華南區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧偉介紹，目前，廣州物流倉(cāng)空置率創(chuàng)下三年來(lái)的新低，而租金在半年中上漲了2.5%。這個(gè)漲幅好于寫字樓和零售市場(chǎng)的租金表現(xiàn)。

不只是省會(huì)城市，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，高標(biāo)倉(cāng)租賃市場(chǎng)整體“供不應(yīng)求”的現(xiàn)狀導(dǎo)致大灣區(qū)五座城市高標(biāo)倉(cāng)整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流新增供應(yīng)與凈吸納量表現(xiàn)

(圖表來(lái)自世邦魏理仕)

今年以來(lái)，物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供不應(yīng)求

根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，自2017年以來(lái)，廣州的物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)在今年上半年首次出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象：新增供應(yīng)小于凈吸納量。

據(jù)鄧偉介紹，2021年上半年廣州凈吸納量達(dá)到18.5萬(wàn)平方米，比2020年全年還要高31.7%。去化主要集中在花都、番禺和南沙的高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)。但同期的新增供應(yīng)卻不到10萬(wàn)平方米。尤其是二季度，為0新增。但當(dāng)季的凈吸納量卻是近八個(gè)季度以來(lái)的第二高。

而在整個(gè)粵港澳大灣區(qū)，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳和惠州也均未見(jiàn)新增倉(cāng)儲(chǔ)面積入市。高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)新增供應(yīng)較少，分布也不均衡，基本集中在佛山和東莞兩地。在這兩座城市中，佛山上半年新入市的倉(cāng)儲(chǔ)面積為31萬(wàn)平方米，東莞僅為6萬(wàn)平方米。

該機(jī)構(gòu)表示，今年1-6月，在處于低位供應(yīng)和強(qiáng)勁市場(chǎng)需求的雙重作用下，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州這五座城市的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體空置率繼續(xù)走低。比如佛山，上半年的新增倉(cāng)儲(chǔ)面積，一入市即全部租出。

物流市場(chǎng)租金水平上漲

在物流市場(chǎng)，誰(shuí)是大租戶?“跨境電商表現(xiàn)最為積極。”據(jù)鄧偉介紹，零售和制造業(yè)是物流市場(chǎng)的主力客戶，而在零售業(yè)租戶中，91%又來(lái)自跨境電商。

他表示，超大型租戶在區(qū)域的擴(kuò)張和積極吸納，帶動(dòng)廣州空置率下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至季末的7.6%，半年下跌了5.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下三年來(lái)的空置率新低。

而空置率的下降和需求的增長(zhǎng)，又帶動(dòng)了租金的上漲。截至6月底，廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的平均租金達(dá)到每月每平方米37.8元，在半年內(nèi)上漲2.5%。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)則顯示，今年上半年，“供不應(yīng)求”的現(xiàn)狀導(dǎo)致大灣區(qū)五座城市高標(biāo)倉(cāng)整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。其中，由于東莞擁有同時(shí)輻射廣州和深圳兩個(gè)核心城市的良好區(qū)位和相對(duì)完備的倉(cāng)庫(kù)硬件設(shè)施配套，市場(chǎng)對(duì)其轄區(qū)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)空間需求更大，當(dāng)?shù)刈饨鹕习肽甑臐q幅達(dá)到3.2%，在五座城市中位列首位。

廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)情況

(圖表來(lái)自世邦魏理仕)

“展望未來(lái)六個(gè)月，廣州將迎來(lái)106萬(wàn)平方米的新增高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)，使全年新增供應(yīng)達(dá)113萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)近4倍。”談到下半年的市場(chǎng)情況，鄧偉表示，這一波供應(yīng)高峰，將推動(dòng)廣州倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施空置率的上升。但得益于這些項(xiàng)目大多位于理想的區(qū)位，如白云、黃埔、南沙等缺少可租面積的地區(qū)，因此需求面較為樂(lè)觀。

“考慮到來(lái)自傳統(tǒng)電商的穩(wěn)定需求增長(zhǎng)，加之新增的來(lái)自生鮮電商和即時(shí)零售企業(yè)的需求逐步進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租金仍將穩(wěn)中有升。”仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)張寧透露，由于即時(shí)零售平臺(tái)短期內(nèi)擴(kuò)充的巨大需求極大地強(qiáng)化了業(yè)主的信心，有企業(yè)已提前預(yù)租了不少空間，緩解未來(lái)供應(yīng)集中上市的壓力。“雖然今年下半年五座城市新增倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)將超過(guò)120萬(wàn)平方米，但大部分都集中在廣州市且目前項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)良好，預(yù)租情況理想。因此，我們預(yù)期今年下半年市場(chǎng)需求將有助消化新增供應(yīng)，五座城市整體空置率水平不會(huì)有大幅增加。”

關(guān)鍵詞： 廣州 電商 物流倉(cāng) 空置率 租金上漲