2021年上半年已過。新房積分政策調(diào)整、二手房成交參考價發(fā)布、集中供地政策出臺、貸款政策收緊……在一系列調(diào)控與指引之下，一路狂奔的深圳樓市腳步開始放緩。另一方面，網(wǎng)紅華潤城潤璽12違規(guī)者被查處、深房理的野生房產(chǎn)證券交易大廳被查處，中介自創(chuàng)百萬香蕉千萬級榴蓮“等價物”被查處……

深圳樓市熱點事件不斷，談資不少，但終究魔幻的陰霾抵不過陽光。在對炒房的嚴厲調(diào)控之下，這半年來，深圳買房人“買了怕錯了，不買怕錯過”的焦慮似乎已經(jīng)緩解，深圳樓市正往穩(wěn)健發(fā)展的道路前行。

二手房成交參考價：

干預二手房市場 意味著調(diào)控走向成熟

2月8日中午，市住房和建設(shè)局發(fā)布通知，“建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制”，一時間成為街頭巷尾的熱議。以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格綜合形成的二手房成交參考價，覆蓋了全市3595個小區(qū)。雖一時間轟動，卻因春節(jié)假期變得無暇顧及。但隨后幾個月來，這一“深水炸彈”，以其大幅壓低房價預期和提升首付的實際效果，讓二手房成交的大幅萎縮，一方面，持續(xù)顯示著這一政策的強有力，另一方面也奠定了這半年樓市成交的基調(diào)。深圳樓市從新房限價到二手參考，以及全面禁止交易小產(chǎn)權(quán)房，形成了全方位圍剿炒房。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，啟動二手房價指導，意味著調(diào)控走向成熟。如果不對二手房價格進行干預，新房限價就是徒勞，一、二手房“價格倒掛”，購買力就會炒新房，新房和二手房價格輪番上漲，樓市調(diào)控就比較難了。

二手樓市交易持續(xù)低迷

市場熱度進一步衰減 5月成交環(huán)比下滑37.9%

今年2月8日，深圳市出臺二手房官方指導價新政后，市場隨即轉(zhuǎn)冷，整個二月僅成交4166套二手住宅。雖然有傳統(tǒng)春節(jié)因素影響，但相較1月7008套的成交量，可謂是“腰斬”。3月二手住宅現(xiàn)回暖跡象，整個月過戶套數(shù)6789套，環(huán)比回升63%，但同比去年3月的8008套，仍減少了15%，處于政策消化期的二手市場，仍然受到部分職業(yè)者的關(guān)注。4月，隨著新政效應逐步顯現(xiàn)，二手住宅過戶套數(shù)為4877套，較三月回落28.2%，該月，隨著“深房理”事件持續(xù)發(fā)酵，市場熱度進一步衰減，出現(xiàn)較大波動。5月，二手住宅過戶套數(shù)為3027套，環(huán)比下滑37.9%，數(shù)據(jù)為2020年3月以來新低。根據(jù)深圳市住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，6月二手房成交套數(shù)2820套，目前看數(shù)據(jù)總體與5月持平或小幅增長，但整體看，受新政影響，二手住宅市場熱度從4月起開始走低已是不爭的事實。

業(yè)內(nèi)專家認為，由于二手市場的主流置業(yè)者依然是貸款置業(yè)者，對于大部分貸款客戶而言，二手住宅首付增加的資金短期內(nèi)難以解決，加上近期一手住宅供應回升會擠壓二手住宅市場需求，因此預計近期二手住宅市場將持續(xù)低迷。

專項查處“深房理”：

以深圳樓市史上力度最大的查處表明“房住不炒”

4月4日，有網(wǎng)友曝光“深房理搖籃會員”102份炒房資料，4月8日，深圳市七個部門聯(lián)合發(fā)布通告，將對涉及“深房理”的舉報事項進行聯(lián)合調(diào)查處理。5月11日，根據(jù)“深圳12345”回復給市民的消息，表示針對“深房理”涉嫌違法違規(guī)炒房行為，市委市政府高度重視，目前市里已經(jīng)成立聯(lián)合調(diào)查組，穩(wěn)步推進案件調(diào)查處理工作。依據(jù)掌握的情況。這一涉及人員廣泛、資金來源多樣、操作手法隱蔽、產(chǎn)業(yè)鏈化運作、以合法手段掩蓋非法目的的案件不僅將深圳炒樓的魔幻推上了熱搜，更是以深圳樓市史上力度最大的查處姿態(tài)宣告“房住不炒”。

居住用地供應

加大供給 較2020年提高24%

加大供給可以說是對炒房的“釜底抽薪”，也是最為長遠解決的深圳住房供需不均衡問題的底牌。4月25日，《深圳市2021年度建設(shè)用地供應計劃》公布實施。2021年全市計劃供應建設(shè)用地總量1130公頃，其中居住用地363.3公頃，占計劃供應總量的32.1%，較2020年提高了24%，而不得不提的是，2020年業(yè)已是居住用地供應的高峰了。高峰之巔再上一程，穩(wěn)定房價的底氣更足。

今年首批集中土拍

競地依然火熱 城市的前景依舊不可小覷

作為住宅用地“兩集中”公開出讓的試點城市之一，深圳第一批次6宗用地于4月14日集中發(fā)布掛牌公告。在開放商的眼里，這座城市的前景依舊不可小覷，土拍依舊是火熱。5月13日，首批集中供地開拍，6宗地亮相，總建筑面積約91萬㎡，起始總價106億元。深圳集中供地首秀吸引近20多家房企報名。截止下午5點左右，6宗居住用地均已成交，總成交價138.44億元。龍光占據(jù)其二，以10.88億元、配建面積1.12萬㎡拿下光明宗地、以69億元拿下南山T501-0101宗地。佳兆業(yè)業(yè)速戰(zhàn)速決，3分鐘拿下尖崗山地塊。

首部城市更新立法

創(chuàng)設(shè) “釘子戶”解決機制 規(guī)范市場主體開發(fā)行為

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》出臺，是全國首部城市更新立法。這是對十多年的城市更新工作進行總結(jié)，在全國率先探索城市更新市場化運作路徑，在堅持政府統(tǒng)籌的前提下，主要實行市場化運作模式。創(chuàng)設(shè)了“釘子戶”解決機制，規(guī)范了市場主體的開發(fā)行為，為破解城市更新深層障礙提供了法治保障。破“雙百”成為《條例》出臺后最為令人關(guān)注的關(guān)鍵詞?！稐l例》出臺以前，需要政府與權(quán)利主體100%達成更新意愿，并100%簽訂搬遷補償安置協(xié)議。出臺后，取消“雙百”后，簽約人數(shù)與簽約人數(shù)雙95%后即可征收。

此外，《條例》創(chuàng)設(shè)“個別征收+行政訴訟”制度，規(guī)定舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于95%，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達成一致的，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對未簽約部分房屋實施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分可參照執(zhí)行。對未簽約房屋實施征收的，可不納入全市年度房屋征收計劃，由區(qū)人民政府參照國家和深圳市國有土地上房屋征收與補償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，依法分別作出征收決定。被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。而這將破解城市更新“搬遷難”的這一最大痛點。

商業(yè)迭代：

購物中心融合文旅屬性

場景、科技、內(nèi)容上創(chuàng)新

在北方起家的萬達進入南方已經(jīng)有些時日，今年將全面革新的全國第四代萬達主題體驗式購物中心落地深圳龍崗，在場景創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、內(nèi)容創(chuàng)新上更新迭代，融合文旅屬性。內(nèi)含7大主題空間，讓不同年齡、身份的消費者在這里找到樂趣。第四代萬達能否獲得南方客群的心，等待實踐驗證。

除了萬達之外，華潤萬象生活上市之后，亦將有全新亮眼的產(chǎn)品更迭。前海萬象、筍崗萬象食家項目雖未開業(yè)，但從媒體透露出的種種跡象來看，沉浸式、美學、生活目的地等關(guān)鍵詞亦讓深圳市場拭目以待。

灣區(qū)微度假

借助“都市圈”拓展度假生活半徑

在灣區(qū)大勢能之下，商業(yè)地產(chǎn)的消費場景產(chǎn)生了截然不同的變革，從單一城市、社區(qū)消費目的地，往全新的度假形態(tài)發(fā)展。今年上半年印力集團在惠州開出的印象城，益田旅游商業(yè)攜手澳宏集團也開出翡翠山•益田Holiday Park，都圍繞著“深莞惠”都市圈“做文章”，希望填補這些城市的片區(qū)商業(yè)空白，更希望以此引領(lǐng)“微度假”風尚，讓更多周邊城市，特別是深圳的消費者能夠驅(qū)車在1-1.5小時后抵達一個新的消費目的地，這里不僅僅滿足吃喝玩樂，更夠攜一家老小共度親子時光，讓假日可以“出城”，多了一個購物休閑的好去處。

國際消費中心城市：

深圳市場前景對優(yōu)質(zhì)品牌具有強吸附能力

香奈兒首落深圳、愛馬仕、迪奧在深圳二店，對于深圳城市來說，是對其“時尚之都”，希望“創(chuàng)建國際消費中心城市”的肯定。深圳不僅僅肩負本地消費的重任，還成為全國消費者的“天堂”，因為疫情緣故，深圳羅湖萬象城奢侈品牌的絕佳“戰(zhàn)績”讓奢侈品更加堅定了向此“傾斜”的決心。而從另一個角度看，多年來，羅湖萬象城雄踞奢侈品市場端頭的局面將慢慢改變，深圳僅有一座頂奢購物中心的局面或許將被打破。

據(jù)戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南區(qū)董事總經(jīng)理程家龍在2021年中深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望直播中表示，從入駐全市的亮眼品牌動態(tài)來看，蔦屋書店華南首店、鐘書閣等當下熱門品牌均已官宣入深，深圳的市場前景對優(yōu)質(zhì)品牌的強吸附能力顯而易見。在激烈的競爭下，運營商對非傳統(tǒng)業(yè)態(tài)也更加開放。另外，前海、羅湖、鹽田正在積極打造免稅購物中心，刺激消費市場。深圳今年再添多個國際高端奢侈品牌，借助逐漸完善的灣區(qū)軌道交通，消費客群有望由本地市場輻射大灣區(qū)，進一步支撐深圳的商業(yè)消費。立志于打造國際消費中心城市的深圳，接下來的商業(yè)發(fā)展值得期待。

管理紅利下的新需求

實現(xiàn)家居場景復合化

三孩戶型熱度將持續(xù)增高

萬科在提及今年進入管理紅利元年的時候提出，新的行業(yè)機會在哪里?在于機會來自客戶的需求與城市的發(fā)展的變化。其中，就有一點正是，“客戶在家時間越來越多，社交距離變短了，對家庭空間的需求有變化，如何實現(xiàn)家居場景的復合化成為痛點。”

三孩戶型無疑是今年上半年熱度最高的新痛點。所謂的三胎戶型指的是4+1或者5房戶型，這種戶型素來就有，不過借著“三孩政策”出臺重新點燃市場熱度。市場多數(shù)“三孩戶型”直接打掉兩個房間拼成一個整間，空間確實寬裕，布置成一個小型的兒童游樂場，幾兄妹的起居、學習、玩耍都在一起。或許這種戶型的終極優(yōu)勢是互相陪伴、互相分享、互相成長。三孩戶型也緩解了部分育兒焦慮，什么“多久開始要和大人分房睡”的這種命題不復存在了。

此外，智能化與可拓展也是逃不掉的戶型產(chǎn)品設(shè)計。高科技成為樓盤精裝交付的“必備”，在家中總控面板可以控制家中的窗簾、燈光、電器等，可以設(shè)置個性化的“回家歡迎模式”以及“離家模式”，選擇喜歡的濕度以及溫度，遠程開門以及關(guān)門不再是夢想?？萍几淖兩畈辉偈强赵?，未來確實來臨了。基于深圳居住成本的高企，戶型空間如何可拓展，可生長、可變化成為另外一個挑戰(zhàn)。以飄窗為例，這幾個平米，它帶來太多生活的可能性了。它可以是床的延展，可以是會客的茶臺，能變成書桌、梳妝臺，甚至它們會是廚房多出來的一個料理臺。精明消費者都會計算有多少飄窗，能夠“借出”幾個平方，能夠在這套房子里玩出什么新花樣。

關(guān)鍵詞： 深圳樓市 增速 二手樓市 熱度