2021年上半年已過。新房積分政策調(diào)整、二手房成交參考價(jià)發(fā)布、集中供地政策出臺(tái)、貸款政策收緊……在一系列調(diào)控與指引之下，一路狂奔的深圳樓市腳步開始放緩。另一方面，網(wǎng)紅華潤(rùn)城潤(rùn)璽12違規(guī)者被查處、深房理的野生房產(chǎn)證券交易大廳被查處，中介自創(chuàng)百萬香蕉千萬級(jí)榴蓮“等價(jià)物”被查處……

深圳樓市熱點(diǎn)事件不斷，談資不少，但終究魔幻的陰霾抵不過陽光。在對(duì)炒房的嚴(yán)厲調(diào)控之下，這半年來，深圳買房人“買了怕錯(cuò)了，不買怕錯(cuò)過”的焦慮似乎已經(jīng)緩解，深圳樓市正往穩(wěn)健發(fā)展的道路前行。

二手房成交參考價(jià)：

干預(yù)二手房市場(chǎng) 意味著調(diào)控走向成熟

2月8日中午，市住房和建設(shè)局發(fā)布通知，“建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制”，一時(shí)間成為街頭巷尾的熱議。以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格綜合形成的二手房成交參考價(jià)，覆蓋了全市3595個(gè)小區(qū)。雖一時(shí)間轟動(dòng)，卻因春節(jié)假期變得無暇顧及。但隨后幾個(gè)月來，這一“深水炸彈”，以其大幅壓低房?jī)r(jià)預(yù)期和提升首付的實(shí)際效果，讓二手房成交的大幅萎縮，一方面，持續(xù)顯示著這一政策的強(qiáng)有力，另一方面也奠定了這半年樓市成交的基調(diào)。深圳樓市從新房限價(jià)到二手參考，以及全面禁止交易小產(chǎn)權(quán)房，形成了全方位圍剿炒房。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，啟動(dòng)二手房?jī)r(jià)指導(dǎo)，意味著調(diào)控走向成熟。如果不對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行干預(yù)，新房限價(jià)就是徒勞，一、二手房“價(jià)格倒掛”，購(gòu)買力就會(huì)炒新房，新房和二手房?jī)r(jià)格輪番上漲，樓市調(diào)控就比較難了。

二手樓市交易持續(xù)低迷

市場(chǎng)熱度進(jìn)一步衰減 5月成交環(huán)比下滑37.9%

今年2月8日，深圳市出臺(tái)二手房官方指導(dǎo)價(jià)新政后，市場(chǎng)隨即轉(zhuǎn)冷，整個(gè)二月僅成交4166套二手住宅。雖然有傳統(tǒng)春節(jié)因素影響，但相較1月7008套的成交量，可謂是“腰斬”。3月二手住宅現(xiàn)回暖跡象，整個(gè)月過戶套數(shù)6789套，環(huán)比回升63%，但同比去年3月的8008套，仍減少了15%，處于政策消化期的二手市場(chǎng)，仍然受到部分職業(yè)者的關(guān)注。4月，隨著新政效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，二手住宅過戶套數(shù)為4877套，較三月回落28.2%，該月，隨著“深房理”事件持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步衰減，出現(xiàn)較大波動(dòng)。5月，二手住宅過戶套數(shù)為3027套，環(huán)比下滑37.9%，數(shù)據(jù)為2020年3月以來新低。根據(jù)深圳市住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，6月二手房成交套數(shù)2820套，目前看數(shù)據(jù)總體與5月持平或小幅增長(zhǎng)，但整體看，受新政影響，二手住宅市場(chǎng)熱度從4月起開始走低已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于二手市場(chǎng)的主流置業(yè)者依然是貸款置業(yè)者，對(duì)于大部分貸款客戶而言，二手住宅首付增加的資金短期內(nèi)難以解決，加上近期一手住宅供應(yīng)回升會(huì)擠壓二手住宅市場(chǎng)需求，因此預(yù)計(jì)近期二手住宅市場(chǎng)將持續(xù)低迷。

專項(xiàng)查處“深房理”：

以深圳樓市史上力度最大的查處表明“房住不炒”

4月4日，有網(wǎng)友曝光“深房理搖籃會(huì)員”102份炒房資料，4月8日，深圳市七個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布通告，將對(duì)涉及“深房理”的舉報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查處理。5月11日，根據(jù)“深圳12345”回復(fù)給市民的消息，表示針對(duì)“深房理”涉嫌違法違規(guī)炒房行為，市委市政府高度重視，目前市里已經(jīng)成立聯(lián)合調(diào)查組，穩(wěn)步推進(jìn)案件調(diào)查處理工作。依據(jù)掌握的情況。這一涉及人員廣泛、資金來源多樣、操作手法隱蔽、產(chǎn)業(yè)鏈化運(yùn)作、以合法手段掩蓋非法目的的案件不僅將深圳炒樓的魔幻推上了熱搜，更是以深圳樓市史上力度最大的查處姿態(tài)宣告“房住不炒”。

居住用地供應(yīng)

加大供給 較2020年提高24%

加大供給可以說是對(duì)炒房的“釜底抽薪”，也是最為長(zhǎng)遠(yuǎn)解決的深圳住房供需不均衡問題的底牌。4月25日，《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》公布實(shí)施。2021年全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量1130公頃，其中居住用地363.3公頃，占計(jì)劃供應(yīng)總量的32.1%，較2020年提高了24%，而不得不提的是，2020年業(yè)已是居住用地供應(yīng)的高峰了。高峰之巔再上一程，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的底氣更足。

今年首批集中土拍

競(jìng)地依然火熱 城市的前景依舊不可小覷

作為住宅用地“兩集中”公開出讓的試點(diǎn)城市之一，深圳第一批次6宗用地于4月14日集中發(fā)布掛牌公告。在開放商的眼里，這座城市的前景依舊不可小覷，土拍依舊是火熱。5月13日，首批集中供地開拍，6宗地亮相，總建筑面積約91萬㎡，起始總價(jià)106億元。深圳集中供地首秀吸引近20多家房企報(bào)名。截止下午5點(diǎn)左右，6宗居住用地均已成交，總成交價(jià)138.44億元。龍光占據(jù)其二，以10.88億元、配建面積1.12萬㎡拿下光明宗地、以69億元拿下南山T501-0101宗地。佳兆業(yè)業(yè)速戰(zhàn)速?zèng)Q，3分鐘拿下尖崗山地塊。

首部城市更新立法

創(chuàng)設(shè) “釘子戶”解決機(jī)制 規(guī)范市場(chǎng)主體開發(fā)行為

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》出臺(tái)，是全國(guó)首部城市更新立法。這是對(duì)十多年的城市更新工作進(jìn)行總結(jié)，在全國(guó)率先探索城市更新市場(chǎng)化運(yùn)作路徑，在堅(jiān)持政府統(tǒng)籌的前提下，主要實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作模式。創(chuàng)設(shè)了“釘子戶”解決機(jī)制，規(guī)范了市場(chǎng)主體的開發(fā)行為，為破解城市更新深層障礙提供了法治保障。破“雙百”成為《條例》出臺(tái)后最為令人關(guān)注的關(guān)鍵詞?！稐l例》出臺(tái)以前，需要政府與權(quán)利主體100%達(dá)成更新意愿，并100%簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。出臺(tái)后，取消“雙百”后，簽約人數(shù)與簽約人數(shù)雙95%后即可征收。

此外，《條例》創(chuàng)設(shè)“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，規(guī)定舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于95%，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分可參照?qǐng)?zhí)行。對(duì)未簽約房屋實(shí)施征收的，可不納入全市年度房屋征收計(jì)劃，由區(qū)人民政府參照國(guó)家和深圳市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，依法分別作出征收決定。被征收人對(duì)征收決定或補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。而這將破解城市更新“搬遷難”的這一最大痛點(diǎn)。

商業(yè)迭代：

購(gòu)物中心融合文旅屬性

場(chǎng)景、科技、內(nèi)容上創(chuàng)新

在北方起家的萬達(dá)進(jìn)入南方已經(jīng)有些時(shí)日，今年將全面革新的全國(guó)第四代萬達(dá)主題體驗(yàn)式購(gòu)物中心落地深圳龍崗，在場(chǎng)景創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、內(nèi)容創(chuàng)新上更新迭代，融合文旅屬性。內(nèi)含7大主題空間，讓不同年齡、身份的消費(fèi)者在這里找到樂趣。第四代萬達(dá)能否獲得南方客群的心，等待實(shí)踐驗(yàn)證。

除了萬達(dá)之外，華潤(rùn)萬象生活上市之后，亦將有全新亮眼的產(chǎn)品更迭。前海萬象、筍崗萬象食家項(xiàng)目雖未開業(yè)，但從媒體透露出的種種跡象來看，沉浸式、美學(xué)、生活目的地等關(guān)鍵詞亦讓深圳市場(chǎng)拭目以待。

灣區(qū)微度假

借助“都市圈”拓展度假生活半徑

在灣區(qū)大勢(shì)能之下，商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)場(chǎng)景產(chǎn)生了截然不同的變革，從單一城市、社區(qū)消費(fèi)目的地，往全新的度假形態(tài)發(fā)展。今年上半年印力集團(tuán)在惠州開出的印象城，益田旅游商業(yè)攜手澳宏集團(tuán)也開出翡翠山•益田Holiday Park，都圍繞著“深莞惠”都市圈“做文章”，希望填補(bǔ)這些城市的片區(qū)商業(yè)空白，更希望以此引領(lǐng)“微度假”風(fēng)尚，讓更多周邊城市，特別是深圳的消費(fèi)者能夠驅(qū)車在1-1.5小時(shí)后抵達(dá)一個(gè)新的消費(fèi)目的地，這里不僅僅滿足吃喝玩樂，更夠攜一家老小共度親子時(shí)光，讓假日可以“出城”，多了一個(gè)購(gòu)物休閑的好去處。

國(guó)際消費(fèi)中心城市：

深圳市場(chǎng)前景對(duì)優(yōu)質(zhì)品牌具有強(qiáng)吸附能力

香奈兒首落深圳、愛馬仕、迪奧在深圳二店，對(duì)于深圳城市來說，是對(duì)其“時(shí)尚之都”，希望“創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市”的肯定。深圳不僅僅肩負(fù)本地消費(fèi)的重任，還成為全國(guó)消費(fèi)者的“天堂”，因?yàn)橐咔榫壒?，深圳羅湖萬象城奢侈品牌的絕佳“戰(zhàn)績(jī)”讓奢侈品更加堅(jiān)定了向此“傾斜”的決心。而從另一個(gè)角度看，多年來，羅湖萬象城雄踞奢侈品市場(chǎng)端頭的局面將慢慢改變，深圳僅有一座頂奢購(gòu)物中心的局面或許將被打破。

據(jù)戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南區(qū)董事總經(jīng)理程家龍?jiān)?021年中深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望直播中表示，從入駐全市的亮眼品牌動(dòng)態(tài)來看，蔦屋書店華南首店、鐘書閣等當(dāng)下熱門品牌均已官宣入深，深圳的市場(chǎng)前景對(duì)優(yōu)質(zhì)品牌的強(qiáng)吸附能力顯而易見。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，運(yùn)營(yíng)商對(duì)非傳統(tǒng)業(yè)態(tài)也更加開放。另外，前海、羅湖、鹽田正在積極打造免稅購(gòu)物中心，刺激消費(fèi)市場(chǎng)。深圳今年再添多個(gè)國(guó)際高端奢侈品牌，借助逐漸完善的灣區(qū)軌道交通，消費(fèi)客群有望由本地市場(chǎng)輻射大灣區(qū)，進(jìn)一步支撐深圳的商業(yè)消費(fèi)。立志于打造國(guó)際消費(fèi)中心城市的深圳，接下來的商業(yè)發(fā)展值得期待。

管理紅利下的新需求

實(shí)現(xiàn)家居場(chǎng)景復(fù)合化

三孩戶型熱度將持續(xù)增高

萬科在提及今年進(jìn)入管理紅利元年的時(shí)候提出，新的行業(yè)機(jī)會(huì)在哪里?在于機(jī)會(huì)來自客戶的需求與城市的發(fā)展的變化。其中，就有一點(diǎn)正是，“客戶在家時(shí)間越來越多，社交距離變短了，對(duì)家庭空間的需求有變化，如何實(shí)現(xiàn)家居場(chǎng)景的復(fù)合化成為痛點(diǎn)。”

三孩戶型無疑是今年上半年熱度最高的新痛點(diǎn)。所謂的三胎戶型指的是4+1或者5房戶型，這種戶型素來就有，不過借著“三孩政策”出臺(tái)重新點(diǎn)燃市場(chǎng)熱度。市場(chǎng)多數(shù)“三孩戶型”直接打掉兩個(gè)房間拼成一個(gè)整間，空間確實(shí)寬裕，布置成一個(gè)小型的兒童游樂場(chǎng)，幾兄妹的起居、學(xué)習(xí)、玩耍都在一起?；蛟S這種戶型的終極優(yōu)勢(shì)是互相陪伴、互相分享、互相成長(zhǎng)。三孩戶型也緩解了部分育兒焦慮，什么“多久開始要和大人分房睡”的這種命題不復(fù)存在了。

此外，智能化與可拓展也是逃不掉的戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)。高科技成為樓盤精裝交付的“必備”，在家中總控面板可以控制家中的窗簾、燈光、電器等，可以設(shè)置個(gè)性化的“回家歡迎模式”以及“離家模式”，選擇喜歡的濕度以及溫度，遠(yuǎn)程開門以及關(guān)門不再是夢(mèng)想。科技改變生活不再是空話，未來確實(shí)來臨了?；谏钲诰幼〕杀镜母咂螅瑧粜涂臻g如何可拓展，可生長(zhǎng)、可變化成為另外一個(gè)挑戰(zhàn)。以飄窗為例，這幾個(gè)平米，它帶來太多生活的可能性了。它可以是床的延展，可以是會(huì)客的茶臺(tái)，能變成書桌、梳妝臺(tái)，甚至它們會(huì)是廚房多出來的一個(gè)料理臺(tái)。精明消費(fèi)者都會(huì)計(jì)算有多少飄窗，能夠“借出”幾個(gè)平方，能夠在這套房子里玩出什么新花樣。

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