華夏時(shí)報(bào)(www.chinatimes.net.cn)記者 陸肖肖 北京報(bào)道

北京市出臺商住房新政臨近兩周年，商住房市場仍然處在冰封期。據(jù)北京中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，北京商住房成交量相比兩年前下跌了93.1%，部分二手房商住甚至出現(xiàn)了價(jià)格跌幅超過四成，個(gè)別二手商住項(xiàng)目單價(jià)降幅高達(dá)2萬元/平米。

商住市場冰封

作為北京商住房紅極一時(shí)的大體量的代表，中弘·北京像素的動態(tài)在北京市商住市場具有一定的代表性。近日，《華夏時(shí)報(bào)》記者再次走訪了該社區(qū)，經(jīng)紀(jì)人小李告訴記者，目前中弘·北京像素個(gè)人只能全款購買，還需要符合北京市的購房條件，也就是名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)，在京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。但商住房不占購房名額，不會影響后續(xù)購買商品住宅。

小李表示，目前房子均價(jià)在4.2-4.3萬元/平米，限購之前一度達(dá)到了6.5萬元/平米，跌幅差不多在三分之一。但目前的價(jià)格基本上已經(jīng)降到位了，去年和今年的價(jià)格一直比較穩(wěn)定，未來沒有大的政策變動，價(jià)格也不會有大的波動。

不僅是價(jià)格大幅下跌，成交量也直接斷崖式下跌，另一名經(jīng)紀(jì)人小劉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，商辦房新政之前，2017年的中弘·北京像素一個(gè)月成交量可以達(dá)到200套左右，但限購政策出臺之后就徹底沒了市場，半年之內(nèi)都沒有成交量，后來十月之后，慢慢的放開，一個(gè)月的成交量大概有三四套。最近成交量有所回暖，但由于目前價(jià)格比較低，業(yè)主們也不大愿意將房子掛出來，只有個(gè)別著急換房、孩子有上學(xué)需求要買學(xué)區(qū)房的才會賣。

回顧北京商住房歷史，在北京發(fā)布最嚴(yán)限購政策之前，由于商住房不限購、總價(jià)低等特點(diǎn)，商住房一直是剛需購房者的一個(gè)過渡選項(xiàng)，也有一部分投資需求進(jìn)入，商住房的成交量也一直居高不下。

市場轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2017年3月26日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，這也被市場稱為史上最嚴(yán)限購政策，對商辦項(xiàng)目的銷售條件進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。

上述文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄;在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。

這一政策直接將北京商住房打入谷底，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，北京商辦限購分兩類，二手房房源個(gè)人可以購買，但限購條件比住宅更嚴(yán)厲，新建商住公寓要求必須是企業(yè)才能購買?，F(xiàn)在成交的商住公寓除通州等少數(shù)項(xiàng)目(政策允許居住的)以外，其他全部是企業(yè)性質(zhì)購買。目前商住政策最大的問題是個(gè)人可以購買的資格要求太嚴(yán)格，而且不可以貸款。

張大偉表示，歷史最嚴(yán)格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，整體市場全面冰凍。成交量暴跌93.1%，可以說是全國調(diào)控政策下，影響最大的分類型市場。在2017年3月調(diào)控前，商住簽約單月接近萬套，而在調(diào)控后，剔除通州個(gè)別項(xiàng)目的商務(wù)公寓，市場整體接近0成交。

短期市場難反彈

中弘·北京像素是當(dāng)前商住房市場的一個(gè)縮影，從數(shù)據(jù)上來看，北京市商住房也一直處于市場低谷。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2017年3月26日開始，北京針對商住公寓類房源限購時(shí)間將近24個(gè)月，這期間，網(wǎng)簽只有6523套，成交量跌幅達(dá)93.1%;兩年間，北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽金額只有167億元，而在調(diào)控之前，這一數(shù)字高達(dá)1943.99億;從單月數(shù)據(jù)看，整體商住公寓市場依然非常低迷，單月簽約只有幾百套，而在調(diào)控之前，基本每月都在數(shù)千套。

至于房價(jià)變動，中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從平均價(jià)格看，商辦市場二手房價(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過35%，部分二手房商住甚至出現(xiàn)了價(jià)格跌幅超過45%。

不僅僅是新房和二手房市場受到影響，土地市場商辦類也出現(xiàn)了明顯的退燒。上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，商辦限購后出讓的數(shù)宗商辦地塊，溢價(jià)率明顯下調(diào)，最近更是出現(xiàn)了多年未現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象。限購前商辦土地平均溢價(jià)率為115%，最近一年溢價(jià)率只有5.7%。

對于北京市商住房的市場前景，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，商辦市場分成兩類，大戶型和小戶型。其中，大戶型的商辦類的產(chǎn)品在目前和未來市場上供應(yīng)較多，成交、價(jià)格很難有一個(gè)上升的空間，會面對明顯的供過于求的形勢。

郭毅表示，小戶型產(chǎn)品是市場需求的主力，尤其是50平米左右的產(chǎn)品，由于政策對于面積的限制，這種戶型會越來越稀缺。隨著租金收益的提高，包括剛需人群、投資客群，對于這種商辦產(chǎn)品還是有一定需求的。中小戶型產(chǎn)品中短期沒有太大的升值空間，但從長線來看，還是有其自身的價(jià)值的。

未來北京商住政策是否有松綁的可能呢?在郭毅看來，目前還沒有看到解禁的機(jī)會。因?yàn)樯剔k政策的調(diào)控并不僅僅是針對局部的地產(chǎn)市場，更多的還是基于北京的人口策略和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，著眼于一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)調(diào)整的方針。所以從短期來看，松綁的機(jī)會比較渺茫。

責(zé)任編輯：袁曉瀾 主編：王冰凝

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