今年以來(lái)，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分類調(diào)控精神指導(dǎo)下，各地政策持續(xù)加碼，年內(nèi)累計(jì)各項(xiàng)調(diào)控政策多達(dá)450次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年。正是在這一從嚴(yán)調(diào)控的背景下，全國(guó)樓市經(jīng)歷了從局部過(guò)熱到整體降溫的過(guò)程，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了積極變化，房?jī)r(jià)、銷售、投資、地價(jià)等多項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)均明顯降溫，調(diào)控取得了階段性成果。

不過(guò)，在樓市深度調(diào)整期，特別是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，有關(guān)樓市調(diào)控放松的傳聞也此起彼伏，明年調(diào)控政策和市場(chǎng)走向備受關(guān)注。對(duì)此，接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路沒(méi)有改變，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，意味著抑制非理性的投資、投機(jī)需求的“主體性”政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，與此同時(shí)，在因城施策、分類指導(dǎo)的調(diào)控策略指導(dǎo)下，將賦予地方政府更多的調(diào)控自主權(quán)，也把城市樓市穩(wěn)定的主體責(zé)任真正落實(shí)到地方。

業(yè)內(nèi)人士還指出，當(dāng)前樓市面臨行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問(wèn)題，建議政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進(jìn)。

市場(chǎng)：從局部過(guò)熱到整體降溫

上半年，多地樓市調(diào)控政策不斷收緊，部分前期調(diào)控徹底或經(jīng)歷多輪加碼的城市市場(chǎng)降溫明顯，但仍有部分城市出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，“搶房大戰(zhàn)”不斷上演。如成都某樓盤數(shù)萬(wàn)人搶購(gòu)千套房，杭州某樓盤近3000人搶不到200套房，甚至還有98歲老奶奶參與搖號(hào)的現(xiàn)象，同時(shí)，也出現(xiàn)了部分開(kāi)發(fā)商暗箱操作、收茶水費(fèi)、炒賣房號(hào)、捆綁搭售等違規(guī)行為。因?qū)Ψ績(jī)r(jià)上漲仍有預(yù)期，重慶、西安、武漢、南京等“搶人”的熱門二線城市以及丹東、粵港澳大灣區(qū)、海南等因政策預(yù)期帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅比較大，投機(jī)炒作抬頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月公布的5月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅仍進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)明顯降溫，搖號(hào)搶房背后的市場(chǎng)亂象屢禁不止，調(diào)控壓力繼續(xù)增大。

繼住建部在5月份約談了西安、?？?、三亞、成都、太原等12個(gè)城市，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并對(duì)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出6大具體措施后，6月底住建部等七部門決定在30城聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)打投機(jī)炒房、穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。隨后，西安、杭州、長(zhǎng)沙等地相繼出臺(tái)限購(gòu)方面的“堵漏”措施，暫停了企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，長(zhǎng)沙也對(duì)此前人才落戶購(gòu)房政策“打補(bǔ)丁”，要求不受購(gòu)房限制的人才至少博士、正高職稱以上……數(shù)十個(gè)省市相繼采取行動(dòng)，樓市調(diào)控進(jìn)入“反炒房”新階段。

市場(chǎng)預(yù)期真正開(kāi)始轉(zhuǎn)變是在7月31日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題……堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”后，8月開(kāi)始，全國(guó)多數(shù)地區(qū)市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)，投資投機(jī)熱情下降，再加上8月17日住建部又約談了海口、三亞、煙臺(tái)等5個(gè)城市，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，9月后市場(chǎng)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，進(jìn)入下行通道。在龍頭房企萬(wàn)科喊出“活下去”的口號(hào)后，更多房企市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，打折促銷及降價(jià)的項(xiàng)目開(kāi)始增多，售樓處遭業(yè)主“維權(quán)”事件也不斷上演，個(gè)別樓盤遭到了打砸售樓處、拉橫幅“維權(quán)”、甚至要求退房等較為激烈的行為，市場(chǎng)“秋涼”感受明顯。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院關(guān)于貨幣化棚改政策的調(diào)整，對(duì)二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了加速降溫的作用。10月底，新華社、人民日?qǐng)?bào)等央媒集體發(fā)聲“調(diào)控不放松，不能半途而廢”，令部分開(kāi)發(fā)商和住房投資者對(duì)于調(diào)控政策放松的預(yù)期落空。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月公布的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)商品房銷售面積連續(xù)3個(gè)月同比下跌，且降幅擴(kuò)大，市場(chǎng)預(yù)期明顯轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者觀望情緒較濃;17個(gè)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，這是最近4年來(lái)首次出現(xiàn)連續(xù)2個(gè)月超過(guò)10個(gè)熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)，其中一線城市二手房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌。與此同時(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速降至全年最低值，全國(guó)300城市土地流拍數(shù)量創(chuàng)新高、土地平均溢價(jià)率創(chuàng)新低，多個(gè)指標(biāo)均顯示全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫。

政策：從持續(xù)加碼到局部微調(diào)

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從局部過(guò)熱到整體降溫、回歸理性，是中央和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持高壓監(jiān)管態(tài)勢(shì)、調(diào)控政策持續(xù)從嚴(yán)的效果體現(xiàn)。

從3月兩會(huì)政府工作報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，到7月中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題……堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，再到12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，中央不斷明確和強(qiáng)化調(diào)控基調(diào)，彰顯調(diào)控決心，從政策、監(jiān)管和輿論層面持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)。住建部、銀保監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等多部門為把“房住不炒”落到實(shí)處，從加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、深化制度改革、強(qiáng)化金融監(jiān)管、加快租賃市場(chǎng)建設(shè)等方面出臺(tái)政策部署樓市調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。各地方政府因城施策，從需求端和供給端共同發(fā)力，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等措施不僅在熱點(diǎn)城市全面升級(jí)，并且擴(kuò)圍至三四線城市，與此同時(shí)，數(shù)十個(gè)城市開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，多個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)展租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，加大有效供給，不斷落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主體責(zé)任。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)出臺(tái)各種調(diào)控政策多達(dá)450次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，政策放松的傳聞也時(shí)有發(fā)生。

從年初的蘭州“松綁”限購(gòu)、合肥取消限價(jià)、成都借人才落戶政策“放松”調(diào)控、南京落戶“松綁”傳聞，到10月份出現(xiàn)“廣州放松限價(jià)”、“國(guó)務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)放開(kāi)全部限購(gòu)”的傳聞，再到12月出現(xiàn)的“發(fā)改委對(duì)房企融資松綁”傳聞，地方政府和國(guó)家部委每項(xiàng)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策調(diào)整都能牽動(dòng)市場(chǎng)敏感的神經(jīng)，并被解讀為調(diào)控放松的信號(hào)。不過(guò)，這些“放松”傳聞均被相關(guān)部門及時(shí)澄清，并且住建部年內(nèi)已經(jīng)6次明確表態(tài)“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性”，多家央媒也在關(guān)鍵時(shí)刻集體發(fā)聲“調(diào)控不會(huì)半途而廢”、“房住不炒定位不動(dòng)搖”，不斷穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

11月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫后，調(diào)控政策數(shù)量也較之前明顯減少，政策內(nèi)容也基本都是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)各種亂象，只有個(gè)別城市調(diào)控升級(jí)，政策環(huán)境基本平穩(wěn)。然而，12月13日的中央政治局會(huì)議沒(méi)有提及房地產(chǎn)問(wèn)題，這又被不少人解讀為明年樓市調(diào)控或?qū)⒎潘傻男盘?hào)。

特別是12月18日和19日連續(xù)兩天時(shí)間，就有菏澤市取消限售政策、廣州市松綁商服類物業(yè)限購(gòu)政策以及珠海金灣、斗門兩區(qū)降低限購(gòu)條件的消息傳出，一石激起千層浪，再次引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策放松的討論，菏澤取消限售甚至被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為打響了2018年樓市政策松綁的第一槍。不過(guò)，菏澤市住建局隨后緊急開(kāi)會(huì)并對(duì)此次政策調(diào)整做出了情況說(shuō)明，山東省住建廳也回應(yīng)稱“山東省住建廳和國(guó)家調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因?yàn)楦鞯胤匠鞘星闆r不一樣，在政策方面也不是‘一刀切’，各項(xiàng)政策還是由各地方城市根據(jù)自身情況來(lái)主控，省住建廳會(huì)進(jìn)行總體把控。省住建廳不干涉各個(gè)地方住建部門的具體政策，有的政策需要報(bào)備，有的不需要報(bào)備。”而12月21日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持‘房住不炒’定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，再次明確了明年的樓市調(diào)控方向，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

展望：調(diào)控宗旨不變，市場(chǎng)分化凸顯

12月21日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為明年房地產(chǎn)調(diào)控方向定了調(diào)，即“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”。盡管業(yè)內(nèi)對(duì)于前半句的解讀基本一致，即對(duì)中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位的決心已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，但是對(duì)于后半句的解讀則出現(xiàn)了分歧，特別是“分類指導(dǎo)”中的“指導(dǎo)”兩個(gè)字，被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為，沒(méi)提“調(diào)控”兩字有風(fēng)向標(biāo)意義，意味著明年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)加碼了，調(diào)控政策可能出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)向，會(huì)有更多城市政策松綁。

不過(guò)，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民在第二天的“2018-2019中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上明確表示：“去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)表述是‘分類調(diào)控’，今年為‘分類指導(dǎo)’，兩者沒(méi)有多大差異，摳字眼說(shuō)‘調(diào)控’改為‘指導(dǎo)’意味著放松調(diào)控是瞎解讀，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有變化。”

對(duì)于明年的房地產(chǎn)政策走向，中國(guó)社科院城市競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，由于樓市比較重要和敏感，為了更好地穩(wěn)定預(yù)期，會(huì)議沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)目標(biāo)做出比較明確的表述，但是相信確保樓市穩(wěn)定是不用贅述和突出的目標(biāo)。

但是這段表示其實(shí)透視出更加積極的意義：第一是短期的政策沒(méi)有變，即在調(diào)控的思路上沒(méi)有改變，就是“房子是用來(lái)住的”即抑制投資投機(jī)，同時(shí)因城施策分類指導(dǎo);第二，重點(diǎn)是長(zhǎng)期性的制度建設(shè)，強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)制度建設(shè)(市場(chǎng)體系和保障體系完善);第三，進(jìn)一步突出了地方政府的主體責(zé)任，這是住建部一直強(qiáng)調(diào)的，也是落地的重點(diǎn)。“當(dāng)然，因城施策給了地方的權(quán)力，突出主體責(zé)任增加了地方的責(zé)任。總體在房地產(chǎn)方面，地方政府必需對(duì)樓市穩(wěn)定負(fù)責(zé)、必需對(duì)保障負(fù)責(zé)，更必須對(duì)其行為負(fù)責(zé)。”他說(shuō)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中房地產(chǎn)的內(nèi)容與過(guò)去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，說(shuō)明“房住不炒”的定位得到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)同，并有望發(fā)展成為我國(guó)住房市場(chǎng)管理的長(zhǎng)期目標(biāo);在中央和地方調(diào)控責(zé)任劃分方面，這次要求“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，表明今后要在因城施策、分類指導(dǎo)的調(diào)控策略指導(dǎo)下，將賦予地方政府更多的調(diào)控自主權(quán)，同時(shí)也把城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的主體責(zé)任真正的落實(shí)到地方，以有效避免調(diào)控政策“一刀切”的現(xiàn)象。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜進(jìn)一步指出，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的發(fā)展仍然要堅(jiān)持房屋的居住屬性，抑制非理性的投資、投機(jī)需求的“主體性”政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時(shí)，調(diào)控政策也將更注重保障剛需、置換等合理住房需求。在堅(jiān)持“房住不炒”基本定位下，城市政府的主體責(zé)任明顯上升，當(dāng)前各城之間所面臨的需求環(huán)境已發(fā)生了較大的變化，因此重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)因城施策也有利于優(yōu)化前期部分行政性調(diào)控方式，使整體的政策組合更加合理，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)更有利于市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

“2019年調(diào)控的主體責(zé)任下放到各個(gè)城市，目前已有散點(diǎn)、自發(fā)的政策調(diào)整出現(xiàn)，主要是對(duì)前期限價(jià)、限售等行政干預(yù)手段的修正。” 貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的風(fēng)險(xiǎn)仍然增加，預(yù)計(jì)后期會(huì)有更多的城市調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，如放松限購(gòu)、調(diào)整房貸利率和首付比等。三四線城市政策松動(dòng)可能先于一二線重點(diǎn)城市，行政性政策放松先于金融信貸政策。

對(duì)于明年的市場(chǎng)走勢(shì)，倪鵬飛預(yù)計(jì)，總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場(chǎng)轉(zhuǎn)向降溫通道，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。時(shí)間上，降溫中還有起伏和波動(dòng)?？臻g上，城市分化可能再度凸顯。未來(lái)一年，一、二線城市總體上市場(chǎng)上行壓力有一定增加，趨勢(shì)是增長(zhǎng)主導(dǎo)。三四線城市市場(chǎng)向下的壓力再增加，庫(kù)存可能再度增加。

黃瑜也認(rèn)為，在當(dāng)前政策穩(wěn)定的前提下，2019年房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過(guò)大的城市房?jī)r(jià)將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，特別是熱點(diǎn)城市的二手房?jī)r(jià)會(huì)率先出現(xiàn)變化；而三四線城市房?jī)r(jià)上行動(dòng)力也會(huì)明顯趨弱，部分無(wú)人口產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市更會(huì)進(jìn)入下一輪的市場(chǎng)蹉跎期。

政策建議：三策并舉協(xié)同推進(jìn)

不可否認(rèn)，今年樓市調(diào)控取得的階段性成果與必要的行政調(diào)控手段密不可分，但是也要看到行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問(wèn)題。“長(zhǎng)期過(guò)度使用行政措施，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問(wèn)題，導(dǎo)致市場(chǎng)亂象，加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使得行政調(diào)控作用在下降、市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制無(wú)法發(fā)揮有效作用、扭曲了市場(chǎng)供求關(guān)系和導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫加劇。”倪鵬飛說(shuō)。

因此，對(duì)于明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策建議，倪鵬飛認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進(jìn)。第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)剔除預(yù)期泡沫。第二，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范樓市雙向劇烈波動(dòng)。首先，需要妥善處理和應(yīng)對(duì)宏觀問(wèn)題挑戰(zhàn)，妥善處理經(jīng)濟(jì)速度和質(zhì)量的關(guān)系問(wèn)題，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。其次，持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性，將調(diào)控目標(biāo)從抑制房?jī)r(jià)上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定，堅(jiān)守“只住不炒”和“因城施策”的調(diào)控思路不動(dòng)搖，轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場(chǎng)，完善調(diào)控措施，將臨時(shí)性調(diào)控變成制度化和機(jī)制化調(diào)控。再次，前移和聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的重心，將中央對(duì)住房市場(chǎng)監(jiān)控?cái)U(kuò)展到地方政府調(diào)控預(yù)案環(huán)節(jié)，將中央對(duì)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的重點(diǎn)前移到土地市場(chǎng)，將房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)進(jìn)一步聚焦在金融機(jī)構(gòu)。最后，做好防控樓市雙向劇烈波動(dòng)預(yù)案。第三，下決心改革基礎(chǔ)制度，加速度建立長(zhǎng)效機(jī)制。如房地產(chǎn)稅推出實(shí)行漸進(jìn)方案，只對(duì)交易或過(guò)戶住房的家庭進(jìn)行計(jì)提，并在一定起征點(diǎn)上征稅;探索以房地產(chǎn)稅和基礎(chǔ)設(shè)施未來(lái)收益作為未來(lái)還債資金流，發(fā)行市政債券，填補(bǔ)因土地財(cái)政退出留下的地方政府支出缺口;住房制度深化，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關(guān)系，加快完善租售并舉制度等。

黃瑜也認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，要確保房屋的居住屬性，仍然需要加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，2019年在住房、金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等方面仍然會(huì)持續(xù)推進(jìn)。

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