榜單解讀

前言：3月份多個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)啟今年的集中供地，在供應(yīng)“少而精”之下土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回暖，部分城市參拍房企急劇增加，并出現(xiàn)不少搖號(hào)成交地塊。 但總體來(lái)看，一季度房企投資仍然相對(duì)謹(jǐn)慎，銷售百?gòu)?qiáng)拿地銷售比僅有0.07，創(chuàng)下歷史新低，新增土儲(chǔ)的門檻值也保持低位。且百?gòu)?qiáng)中，僅有三成房企拿地，形成以央國(guó)企為主導(dǎo)、民企加快復(fù)蘇、城投逐步退出的投資格局。 目前房企投資主要聚焦于前兩年集中供地的重點(diǎn)城市，尤其是杭州、合肥等長(zhǎng)三角核心城市，而非核心區(qū)域的地塊則多為底價(jià)成交，因此聚焦、分化仍是今年投資主旋律。

1、拿地百?gòu)?qiáng)門檻環(huán)比提升但同比仍處低位 9家房企新增貨值過(guò)百億

(資料圖片僅供參考)

3月份諸多重點(diǎn)城市的土拍“開(kāi)張”，大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊上市一定程度上刺激房企重回土地市場(chǎng)，市場(chǎng)熱度也較去年大幅回升。

從投資百?gòu)?qiáng)的門檻來(lái)看，三月末新增土儲(chǔ)貨值、總價(jià)、面積門檻為21.4億元、6.6億元和17.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別提升38%、65%、16%。但與過(guò)去幾年同期相比，今年的投資力度還明顯處于低位，各梯隊(duì)門檻值均處于近三年低位。

在貨值TOP100中，綠城、建發(fā)和濱江分別以205億元、174.2億元和173.4億元位列新增貨值TOP3，三家房企拿地都主要聚焦于長(zhǎng)三角。截止3月末，年內(nèi)新增貨值超過(guò)100億的僅有九家房企，較去年一季度減少4家企業(yè)。

2、投資百?gòu)?qiáng)總量同比下降16% 拿地銷售比僅0.07

截止至3月末，投資百?gòu)?qiáng)的貨值、總價(jià)和建面總量分別為5059.9億元、2101億元和3247.4萬(wàn)平方米。以新增貨值為例，較2020年、2021年一季度降幅均超過(guò)六成，與2022年同期相比也下降16%，由此可見(jiàn)企業(yè)整體投資依舊謹(jǐn)慎。

結(jié)合拿地銷售比來(lái)看，一季度銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅有0.07，創(chuàng)下新低。其中10強(qiáng)房企拿地銷售比為0.09，縱向?qū)Ρ韧昝黠@大幅下降，但橫向?qū)Ρ绕渌蓐?duì)則已經(jīng)處于高位。

10強(qiáng)房企中綠城、建發(fā)和華潤(rùn)拿地銷售比分別為0.22、0.19和0.15，在梯隊(duì)中最為突出。另外偉星、中天美好等拿地銷售比超過(guò)0.3，是今年目前投資表現(xiàn)最積極的百?gòu)?qiáng)房企。

3、七成百?gòu)?qiáng)房企投資仍停滯 核心城市城投比例降低

截止到3月末，有近七成的百?gòu)?qiáng)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬。拿地百?gòu)?qiáng)房企以銷售TOP20為主，達(dá)到14家，拿地金額占百?gòu)?qiáng)的74%，由此可見(jiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局并未改變。

企業(yè)類型來(lái)看，呈現(xiàn)央國(guó)企強(qiáng)勢(shì)、民企積極復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。此外，與去年相比，核心城市城投拿地比例大幅降低。

其中銷售TOP10央國(guó)企是土地市場(chǎng)的主力軍，華潤(rùn)、保利、招商、建發(fā)、綠城等一季度拿地金額超過(guò)70億元，同比來(lái)看，除保利、招商外，拿地金額普遍較去年同期下滑，拿地銷售比低于0.1。值得注意的是，在1-2月沒(méi)有拿地的中海、萬(wàn)科、華發(fā)也在南京、寧波、杭州分別搖中優(yōu)質(zhì)地塊。

民企中，以去年拿地積極的企業(yè)龍湖、濱江、偉星為主。一方面濱江、偉星持續(xù)深耕浙江、安徽市場(chǎng)，濱江一季度拿地金額近85億，同比增長(zhǎng)71%，另一方面龍湖也在核心城市多次參與搖號(hào)失利后，月末在深圳斬獲兩宗地。

值得一提的是，過(guò)去一年多到處“托底”的城投今年在土地市場(chǎng)比例大幅減少。雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場(chǎng)穩(wěn)定，但在核心22城市，城投拿地比例已經(jīng)降至35%，為2022年以來(lái)最低，較2022年一季度高峰下降55個(gè)百分點(diǎn)。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見(jiàn)城投出現(xiàn)，甚至部分城市城投也參與了搖號(hào)。

4、集中供地、分散土拍成常態(tài) 城市分化加劇、謹(jǐn)慎預(yù)期不變

從一季度房企拿地來(lái)看，城市分化十分明顯。首先是集中供地與非集中供地城市熱度“冰火兩重天”，核心22城參拍房企增多，投資信心顯著提升，其余城市仍以城投為主；其次，核心城市熱度之間、板塊之間差異較大，廣州、鄭州土拍冷清，蘇、杭等二線土拍熱度較高。但從細(xì)分板塊來(lái)看，這種回暖、復(fù)蘇仍是點(diǎn)狀的、局部的，分化預(yù)期強(qiáng)烈。預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企投資仍以謹(jǐn)慎為主，“換倉(cāng)提質(zhì)” 為先，重點(diǎn)投資城市聚焦在核心一二線以及部分有人口支撐、產(chǎn)業(yè)支撐且市場(chǎng)回暖更為明顯的強(qiáng)三線。

從今年預(yù)供地等變化來(lái)看，未來(lái)集中供地、分散拍賣將是主流。一方面是緩解企業(yè)拿地資金密集帶來(lái)的壓力，刺激更多房企參與到土地市場(chǎng)，另一方面也讓企業(yè)有更多的選擇空間和投資鋪排。且從推出的地塊來(lái)看，以核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊為主，多頻少量?jī)?yōu)質(zhì)地將持續(xù)帶動(dòng)土拍熱度向上，支撐土地市場(chǎng)持續(xù)回溫。

但值得注意的是，短期拿地主體仍舊會(huì)以央國(guó)企為主，且投資愈發(fā)集中，地價(jià)較高的真正優(yōu)質(zhì)地塊即便是溢價(jià)率上限15%也會(huì)讓部分企業(yè)投資“有心無(wú)力”，其中深耕房企增儲(chǔ)訴求明確，將是土地市場(chǎng)不可忽視的力量。近期民企雖在土地市場(chǎng)開(kāi)始嶄露頭角，但整體仍受資金限制，未來(lái)參拍熱情、動(dòng)力仍有待觀察。

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文章來(lái)源:克而瑞

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