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環(huán)球快資訊:財(cái)報(bào)深響|新城悅服務(wù)2022年凈利潤4.2億、美元債減值損失1.7億,未來謹(jǐn)慎收并購
2023-03-30 21:59:43來源: 搜狐財(cái)經(jīng)

出品|搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)


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作者|陳盼盼

編輯|吳亞

“2022年對于物業(yè)行業(yè)來講是極具挑戰(zhàn)的一年”,在3月30日舉行的新城悅服務(wù)2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上,董事長兼首席執(zhí)行官戚小明表示,房地產(chǎn)行業(yè)不景氣疊加疫情反復(fù),去年物業(yè)行業(yè)面臨的困難程度超出預(yù)估。

據(jù)新城悅服務(wù)披露的業(yè)績公告,2022年公司實(shí)現(xiàn)總營收約51.8億元,同比增長約19.1%,其中,“大后勤”業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長123%。

利潤方面,受地產(chǎn)行業(yè)的低景氣度傳導(dǎo),及美元債減值損失1.72億元的影響,同期新城悅服務(wù)的歸母凈利潤同比下降約19.4%至4.24億元。

規(guī)模方面,截止2022年年末,新城悅服務(wù)的在管面積達(dá)到1.98億平方米,同比增長29%,來自獨(dú)立第三方的面積占比為51.9%。

管理層表示,對未來仍保持樂觀,對收并購將持謹(jǐn)慎態(tài)度,“2023年開始,公司將徹底擺脫美元債影響,輕裝前行。”

第三方面積占比升至51.9%

在資本市場物業(yè)公司估值中,在管面積規(guī)模是重要的衡量因素之一。

2022年,新城悅服務(wù)在管面積和合約面積實(shí)現(xiàn)“雙增長”。截止年末,在管面積約1.98億平方米,同比增長29.1%;合約面積達(dá)到3.13億平方米,同比增長12%。

其中,非住宅項(xiàng)目快速增加,在管面積同比增長了77%,在總在管面積中占比26%,較2021年提升6個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)模拓展的同時(shí),新城悅服務(wù)的“獨(dú)立性”也在提高。截止年末,其在管面積中來自“新城系”的面積占比為48.1%,第三方的面積占比為51.9%。

據(jù)新城悅服務(wù)管理層透露,公司第三方面積大幅上升主要來自兩方面:一方面來自公司的自主外拓。

“2022年我們通過競標(biāo)方式獲得的合約面積大約是2400萬方,第三方的面積超過了95%,全年第三方的競標(biāo)拓展面積為歷年的新高,并且超過了一半的第三方競標(biāo)業(yè)績是由非住宅來貢獻(xiàn)?!惫芾韺臃Q。

另一方面則來自收并購,管理層稱,“過去幾年中,我們對收并購方面一直是采取了積極并穩(wěn)妥的策略,所以這個(gè)策略至少站在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看,我們覺得還是成功的。既補(bǔ)充了公司的業(yè)務(wù)線,增加了業(yè)務(wù)的收入,補(bǔ)充了我們相應(yīng)的業(yè)務(wù)方面的短板,同時(shí)也控制了風(fēng)險(xiǎn),對未來的發(fā)展也能提供一定幫助。”

按照管理層的說法,未來新城悅服務(wù)會(huì)繼續(xù)尋覓一些收并購的機(jī)會(huì),堅(jiān)持收并購的標(biāo)準(zhǔn)和要求,更加聚焦區(qū)域和業(yè)態(tài),關(guān)注優(yōu)秀的住宅物業(yè)、非住宅業(yè)態(tài)中的商業(yè)、醫(yī)院等標(biāo)的。

團(tuán)餐服務(wù)收入猛增334.2%

新城悅服務(wù)的收入來源為四大部分:物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、智慧園區(qū)服務(wù)及開發(fā)商增值服務(wù)。

隨著管理規(guī)模的擴(kuò)大,新城悅服務(wù)的整體收入也獲得增長。2022年,共實(shí)現(xiàn)總營收51.8億元,同比增長19.1%。

其中,物業(yè)管理服務(wù)的收入約30.25億元,同比增長約44%,占總收入約58.4%,仍為第一大收入來源。

在業(yè)績會(huì)現(xiàn)場,管理層多次提及社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)。具體來看,2022年,公司在社區(qū)增值服務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)營收約12.85億元,同比增長40.3%,占總收入約24.8%。

在管理層看來,社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)營收增長,主要與大后勤業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長有關(guān)?!?022年,大后勤收入同比2021年上升了123%”。

管理層重點(diǎn)提及團(tuán)餐服務(wù),該業(yè)務(wù)收入3.55億元,同比增長334.2%。另外,設(shè)施管理服務(wù)相關(guān)收入2.42億元,同比增長54.2%。

新城悅首席戰(zhàn)略官尤建峰指出,“目前公司對于團(tuán)餐和電梯兩個(gè)業(yè)務(wù)花了很大精力,希望通過總部建立核心的管理團(tuán)隊(duì),使得兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊子公司與新城悅逐步融合成一個(gè)整體,更好地發(fā)揮核心競爭力?!?/p>

財(cái)報(bào)顯示,2022年,新城悅為大后勤相關(guān)業(yè)務(wù)快速發(fā)展進(jìn)行了人才儲(chǔ)備,致公司行政費(fèi)用增加,具體到當(dāng)年的雇員福利費(fèi)用增加了約5800萬元。

不過,團(tuán)餐及設(shè)施管理服務(wù)收入增幅雖然亮眼,但毛利率水平較低,由此拉低了社區(qū)增值服務(wù)整體的毛利率。

2022年,新城悅社區(qū)毛利率為32.2%,同比下降10.2個(gè)百分點(diǎn),該降幅居四大業(yè)務(wù)之首。

對此,新城悅解釋稱:毛利率較低的團(tuán)餐業(yè)務(wù)和設(shè)施管理服務(wù)收入增長較快,攤薄了板塊毛利率;受疫情影響,人員和設(shè)備等固定成本上升,從而壓縮利潤空間。

除了社區(qū)增長業(yè)務(wù),新城悅其他三個(gè)業(yè)務(wù)板塊毛利率也有不同程度下降。綜合影響之下,2022年,公司整體毛利率為25.8%,較2021年的30.8%下降5個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí),新城悅服務(wù)的歸母凈利潤也同比下降19.4%至4.24億元。對此,管理層的解釋是:受地產(chǎn)行業(yè)的低景氣度傳導(dǎo),開發(fā)商增值服務(wù)和智慧園區(qū)服務(wù)的需求減少,且下降幅度較大。

“公司持有的上市公司美元債券帶來損失1.73億元,也影響了利潤表示。”新城悅服務(wù)首席財(cái)務(wù)官左衛(wèi)指出,2022年中國房地產(chǎn)形勢依然不樂觀,爆雷房企數(shù)量進(jìn)一步增加,導(dǎo)致公司持有的美元債價(jià)格進(jìn)一步下探。

“截止2022年末,公司持有的美元債市場價(jià)格較購買價(jià)格已下跌了八成多。”但左衛(wèi)也強(qiáng)調(diào),隨著房地產(chǎn)行業(yè)基本面會(huì)企穩(wěn)回升,2023年美元債進(jìn)一步減值的空間已降低。

“一季度末,公司持有的美元債市場價(jià)格較2022年底已上漲了110萬美元。從2023年開始,公司將徹底擺脫美元債影響,輕裝前行?!弊笮l(wèi)稱。

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