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【資料圖】

作者 | 葉子沛

2月2日晚，華夏幸福發(fā)布公告稱(chēng)，其已完成了49.6億美元、約合人民幣334.6億元的境外債重組交割。

具體形式為，華夏幸福發(fā)行合計(jì)金額為51.14億美元的新債券，將其美元債務(wù)整體延后至8年后，并分別以資產(chǎn)處置、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金以及輕資產(chǎn)平臺(tái)債轉(zhuǎn)股等形式為償債資金來(lái)源。

至此，華夏幸福債務(wù)重組金額合計(jì)已超1700億元。

根據(jù)此前華夏幸福的債務(wù)重組計(jì)劃，華夏幸福將通過(guò)出售資金籌集750億元現(xiàn)金，其中570億元用來(lái)兌付債務(wù)，剩余資金用來(lái)重新啟動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)。

但此后，其資產(chǎn)出售遇阻，2022年下半年，華夏幸福的資產(chǎn)處置一度顆粒無(wú)收，并在一定程度上拖累了其債務(wù)重組的進(jìn)度。

去年年底，華夏幸福將其大廠、固安的部分產(chǎn)城資產(chǎn)出售，回籠16.9億元，此后又將南京、武漢等南方總部資產(chǎn)出售給華潤(rùn)置地，交易對(duì)價(jià)124億元。但即使如此，較其750億元的設(shè)想也想去甚遠(yuǎn)。

不過(guò)華夏幸福通過(guò)推出兩個(gè)輕資產(chǎn)平臺(tái)，以債轉(zhuǎn)股的形式彌補(bǔ)了一定的缺口，目前這兩個(gè)輕資產(chǎn)平臺(tái)已為華夏幸?；瘋賰|。

債務(wù)重組1700億，2022年經(jīng)營(yíng)虧損近170億

公告顯示，華夏幸福已將原債券注銷(xiāo)，以發(fā)行新債券向債權(quán)人分配的方式實(shí)施重組交割。

其中，22.03億美元、約合人民幣148.6億元的新債券將以現(xiàn)金及公司設(shè)立的信托計(jì)劃受益權(quán)份額償付。

現(xiàn)金償債部分為約95億元，將通過(guò)出售資產(chǎn)回籠資金的形式予以?xún)斶€；通過(guò)信托受益權(quán)償還的部分為53.2億元。此外，這部分債務(wù)中的7.6億元需要在2023年予以?xún)敻丁?/p>

發(fā)行金額約19.31億美元、約合人民幣130.3億元的新債券則通過(guò)公司后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展逐步清償，新債券期限為8年，年息2.5%。

華夏幸福還發(fā)行了2.68億美元、約合人民幣18.1億元的無(wú)息債券，存續(xù)期8年，債券到期一次性?xún)敻丁?/p>

此外，華夏幸福以“幸福精選平臺(tái)”債轉(zhuǎn)股的形式化解的美元債務(wù)本金金額為7.12億美元，約合人民幣48億元。

截至2022年12月31日，華夏幸?！秱鶆?wù)重組計(jì)劃》中2192億元金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1388.08億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)133.75億元。

美元債整體重組完成后，華夏幸福金融債務(wù)重組金額將超過(guò)1700億元。

而受到債務(wù)重組帶來(lái)的罰息豁免等因素的影響，華夏幸福2022年預(yù)計(jì)扭虧為盈，其預(yù)告2022年歸母凈利潤(rùn)為11億元至16億元，而2021年同期虧損達(dá)到390億元。

不過(guò)，華夏幸福2022年預(yù)計(jì)扣非歸屬凈利潤(rùn)虧損至少為168億元，從這一層面來(lái)看，雖然華夏幸福目前債務(wù)重組方面進(jìn)度尚可，但其經(jīng)營(yíng)端依舊呈現(xiàn)大幅虧損，較實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)端的正向回歸，華夏幸福尚有一定的距離。

輕資產(chǎn)平臺(tái)化債近百億，超千億估值是否高估？

此次美債重組中，華夏幸福通過(guò)以旗下輕資產(chǎn)平臺(tái)“幸福精選平臺(tái)”債轉(zhuǎn)股的形式化債達(dá)48億元。

“幸福精選平臺(tái)”是華夏幸福為了化解債務(wù)，而專(zhuān)門(mén)劃分出來(lái)用于債轉(zhuǎn)股的資產(chǎn)包之一。

2022年6月至11月期間，華夏幸福原定的750億資產(chǎn)處置計(jì)劃陷入停滯，并導(dǎo)致其債務(wù)重組遇阻，去年5月至11月，華夏幸福僅簽下326億元債務(wù)重組協(xié)議。

2022年12月，華夏幸福推出了“幸福精選平臺(tái)”以及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”用以進(jìn)行債轉(zhuǎn)股，并希望化解合計(jì)約400億元的債務(wù)。

彼時(shí)，市場(chǎng)部分聲音認(rèn)為，“幸福精選平臺(tái)”以及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”是華夏幸福相對(duì)較為拿得出手的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這一觀點(diǎn)的來(lái)源，在于上述兩個(gè)平臺(tái)資產(chǎn)構(gòu)成基本都為物業(yè)管理、園區(qū)服務(wù)等相關(guān)企業(yè)，而上述業(yè)務(wù)擁有較為穩(wěn)定的收益。如僅從業(yè)務(wù)形態(tài)上來(lái)看，上述兩個(gè)平臺(tái)確為華夏幸福輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的重點(diǎn)、且能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)板塊。

截至2022年底，華夏幸福的債權(quán)人選擇接收債轉(zhuǎn)股的共涉及金融債務(wù)24.7億元，經(jīng)營(yíng)債務(wù)金額為25.5億元，合計(jì)超50億元。

這從一定程度上幫助華夏幸福推進(jìn)了部分債務(wù)重組的進(jìn)程。

而伴隨著此次美元債重組，華夏幸福的輕資產(chǎn)化債計(jì)劃則更進(jìn)一步，合計(jì)債轉(zhuǎn)股化債金額已經(jīng)達(dá)到近百億元，提前超額完成了華夏幸福截至2023年3月1日、45億元的化債目標(biāo)。

提前超額完成任務(wù)，華夏幸福的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)有多“值錢(qián)”？

根據(jù)華夏幸福的相關(guān)公告，“幸福精選平臺(tái)”的估值達(dá)到500億元，“幸福優(yōu)選平臺(tái)”的估值則為521.4億元，合計(jì)估值超千億。

而根據(jù)組成“幸福精選平臺(tái)”的三家公司發(fā)布的截至2022年前三季度財(cái)務(wù)報(bào)告來(lái)看，這一估值或許略高。

截至2022年三季度末，“幸福精選平臺(tái)”的三家組成公司資產(chǎn)合計(jì)為55.4億元，凈資產(chǎn)合計(jì)為21.9億元。

其中，“幸福精選平臺(tái)”所持股權(quán)對(duì)應(yīng)的總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)規(guī)模為44.9億元以及19.3億元。

而公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前市值981.5億元的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，其截至2022年6月底的總資產(chǎn)規(guī)模為252.8億元、凈資產(chǎn)規(guī)模為142.8億元；市值645.6億元的碧桂園服務(wù)，截至去年6月底的總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)規(guī)模則為679億元以及402.4億元；2022年底上市的萬(wàn)物云截至去年中期的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別為281億以及108.5億元，而其最新市值為564億元。

從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，市值與“幸福精選平臺(tái)”估值接近的物管上市企業(yè)，其資產(chǎn)及凈資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)比后者要龐大。

同時(shí)，從營(yíng)收、凈利潤(rùn)以及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入這三項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，“幸福精選平臺(tái)”交出的成績(jī)與其估值也并不匹配。

根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2022年9月底，“幸福精選平臺(tái)”下屬的三家公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收21.3億元、凈利潤(rùn)為約0.5億元、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入2491萬(wàn)元。

而2022年中期營(yíng)收規(guī)模23.4億元、凈利潤(rùn)1.9億元的世茂服務(wù)，市值僅約68.6億元。

此外，縱向?qū)Ρ绕渥陨恚?021年，“幸福精選平臺(tái)”全年?duì)I收為36.4億元，凈利潤(rùn)為2.3億元，其2022年業(yè)績(jī)或許還將同比下滑。

對(duì)于華夏幸福而言，其通過(guò)兩個(gè)輕資產(chǎn)平臺(tái)進(jìn)行的債轉(zhuǎn)股式債務(wù)重組已經(jīng)幫助其解決了眼前的部分債務(wù)問(wèn)題。

至于后續(xù)債權(quán)人的收益以及變現(xiàn)退出等，則需依賴(lài)于這兩個(gè)平臺(tái)的上市或者債權(quán)人的其他現(xiàn)金交易。

但從目前部分物管企業(yè)的市值來(lái)看，未來(lái)幸福精選平臺(tái)即便實(shí)現(xiàn)資本化，其市值也較難達(dá)到其500億估值的水準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞： 華夏幸福 約合人民幣