觀點(diǎn)網(wǎng)債務(wù)危機(jī)暫時(shí)解決后,市場環(huán)境明顯阻礙了富力的復(fù)蘇計(jì)劃。
(資料圖)
“在經(jīng)歷多年新冠疫情的影響后,2023年標(biāo)志著我們開始將病毒置之腦后。”不過樓市衰退的情況并未一同改善,經(jīng)歷1-5月的復(fù)蘇后,6、7月開始整體市況開始向下。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年1-7月,國內(nèi)商品房銷售面積66563萬平方米,同比下降6.5%,其中住宅銷售面積下降4.3%;商品房銷售額70450億元,下降1.5%,其中住宅銷售額增長0.7%,住宅銷售額增幅下滑。
“從交易量來看,2023年上半年行業(yè)的協(xié)議銷售額與2022年同期相比平均下降5.3%。”富力地產(chǎn)在公告中提及。
回顧該公司的銷售進(jìn)展,今年進(jìn)一步縮減,甚至遠(yuǎn)不如2022年同期表現(xiàn)。
資料顯示,累計(jì)至2023年7月底,富力地產(chǎn)總銷售金額約145.4億元,同比減少48.8%;銷售面積達(dá)約96.03萬平方米,同比減少55.93%,平均售價(jià)反而從去年同期13032元/平方米提升為15141元/平方米。
只是眼下對富力地產(chǎn)來說,現(xiàn)金流明顯比利潤更重要。
富力地產(chǎn)是國內(nèi)最早順利完成境內(nèi)、境外債務(wù)展期的房地產(chǎn)開發(fā)商,也是最早喊出暫緩拿地、要開源節(jié)流的房企之一。蟄伏幾年后,虧損情況有好轉(zhuǎn)。
根據(jù)業(yè)績報(bào)告,從三費(fèi)看,期內(nèi)富力地產(chǎn)銷售及營銷開支由2022年同期8.32億元,減少40%至5億元,代表業(yè)務(wù)量的下滑;行政開支則從19.35億元上升為23.56億元。
由于展期后債務(wù)綜合利率降低及匯兌虧損的減少,富力地產(chǎn)上半年融資成本由去年同期52.02億元減少20%至41.64億元。
最終,2023年上半年富力地產(chǎn)錄得凈虧損約49.78億元,較2022年上半年68.99億元下降27.8%;歸母凈虧損51.09億元,較2022年上半年69.2億元下降26.2%。
但另一方面,富力地產(chǎn)的主業(yè)持續(xù)疲軟。
財(cái)報(bào)顯示,2023年上半年,富力地產(chǎn)期內(nèi)交付的銷售物業(yè)從去年同期188.5萬平方米減少約24%至144.2萬平方米,導(dǎo)致物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)收入從去年同期151.49億元減少19%至123.05億元。
但毛利從27.97億元提升至32.34億元,毛利率17.2%,較2022年上半年18.9%低,但比2022年全年的16.5%更高。
可持續(xù)經(jīng)營能力方面,近年來富力地產(chǎn)已幾乎停止拿地,新增土儲全部依靠此前跟進(jìn)的城市更新項(xiàng)目補(bǔ)充,例如2022年在廣州新增13.3萬平方米土地,也是通過這種途徑。
最新的財(cái)報(bào)中,富力地產(chǎn)并未披露土地儲備情況,不過提及“停止進(jìn)一步擴(kuò)充土地儲備并削減不必要的支出”。換句話說,應(yīng)該與2022年末的6097.7萬平方米相當(dāng)或有所減少,但依舊十分充裕。
就算按最新交付物業(yè)的整體平均售價(jià)約每平方米8500元計(jì)算,貨值至少也有5183億元,還未算城市更新項(xiàng)目,足夠未來數(shù)年發(fā)展。待市場行情好轉(zhuǎn),富力地產(chǎn)或才能重拾拿地信心。
盡管物業(yè)開發(fā)主業(yè)稍顯弱勢,但2023年上半年隨著疫情防控措施放松,過去被批評為“雞肋資產(chǎn)”的酒店,開始為富力提供正向現(xiàn)金流,涵蓋寫字樓和購物中心的物業(yè)投資板塊也同時(shí)得益。
文化和旅游部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上半年國內(nèi)旅游總?cè)舜芜_(dá)到23.84億,同比增長63.9%;國內(nèi)旅游收入2.3萬億元,同比增長95.9%。其中,兩個指標(biāo)均恢復(fù)到2019年同期水平的8成。
反映到富力地產(chǎn)的業(yè)績上,期內(nèi)投資物業(yè)租金收入4.16億元,同比增長2%,恢復(fù)正向。
酒店分部反彈強(qiáng)烈,營運(yùn)營業(yè)額由去年同期17.81億元增加至29.83億元。另悉,富力整個酒店組合平均入住率高達(dá)60%,其中超過60家酒店在高峰期的入住率超過90%。
同期,酒店分部經(jīng)營凈利潤達(dá)6.81億元,實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。
不過似乎富力并沒有決心保留這部分資產(chǎn),畢竟現(xiàn)金流是最大要事。在報(bào)告中,富力地產(chǎn)表示:“由于期內(nèi)酒店資產(chǎn)產(chǎn)生正現(xiàn)金流,買家詢問增加,而潛在買家隨后進(jìn)行的盡職調(diào)查亦有所增加。”
樓市向下的大環(huán)境下,失去物業(yè)銷售現(xiàn)金流大力支持的富力地產(chǎn),如何支付展期債務(wù)利息仍是個不小的問題,剩余土地和舊改開發(fā)也需要資金,據(jù)悉富力位于倫敦的“One Nine Elms”也預(yù)計(jì)趕在今年年底完工。
因此出售項(xiàng)目換取即時(shí)現(xiàn)金流仍是上策,2022年富力地產(chǎn)就曾12.45億元出售北京、福州、鎮(zhèn)江3間酒店。
該公司表示,在接下來的時(shí)間內(nèi),“將繼續(xù)出售非核心酒店及投資資產(chǎn),以產(chǎn)生流動資金用于還款及營運(yùn)資金用途。”
富力在中報(bào)中稱:“過去一年,集團(tuán)加快了在中國和海外出售開發(fā)和投資物業(yè)的計(jì)劃,重新分配資金以解決金融負(fù)債和項(xiàng)目竣工問題。”正就數(shù)個海外項(xiàng)目與買家進(jìn)行盡職調(diào)查,預(yù)計(jì)年底前完成。
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