記者 高偉

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7月以來(lái)，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局等機(jī)構(gòu)連續(xù)釋放利好消息，房地產(chǎn)融資政策維持寬松。8月9日，中指研究院最新發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測(cè)月報(bào)》顯示，在政策利好作用下，7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額環(huán)比增加，信用債發(fā)行環(huán)比增長(zhǎng)54.9%，信托融資環(huán)比增加超過(guò)一倍。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年7月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為771.2億元，同比下降2.5%，環(huán)比增長(zhǎng)7.7%。行業(yè)平均利率為3.46%，同比下降0.31個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加0.46個(gè)百分點(diǎn)。1-7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，7月信用債規(guī)模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS融資占比29.3%。具體來(lái)看，7月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資515.5億元，同比微增0.4%，環(huán)比增長(zhǎng)54.9%；信托融資29.7億元，同比下降54.9%，環(huán)比上升133.0%；ABS融資226.1億元，同比上升10.3%，環(huán)比下降39.0%。

2023年1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資2855.9億元，同比下降5.8%；海外債發(fā)行110.7億元，同比下降37.1%；信托融資241.1億元，同比下降65.0%；ABS融資1605.2億元，同比增長(zhǎng)3.3%。7月信用債發(fā)行有所恢復(fù)，發(fā)行總量同環(huán)比均增長(zhǎng)，其中，萬(wàn)科、綠城、濱江、新城、新湖中寶等5家非央國(guó)企成功完成信用債發(fā)行。7月，非央國(guó)企發(fā)行量為2023年以來(lái)高位。當(dāng)月，ABS發(fā)行金額環(huán)比有所下降，但發(fā)行量仍維持高位，其中，供應(yīng)鏈ABS是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)42.7%，CMBS/CMBN、類REITs分別占比40.8%、8.7%。

從融資成本來(lái)看，7月融資綜合平均利率為3.46%，同比下降0.31個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加0.46個(gè)百分點(diǎn)。融資綜合平均利率下降，主要是本月ABS融資成本走高，拉高了整體利率。

值得關(guān)注的是，在行業(yè)深度調(diào)整下，銷售市場(chǎng)仍在筑底。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6%，降幅相比上月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企單月銷售額同比連續(xù)兩月大幅下降，7月銷售額同比下降34.1%，降幅較6月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。不同類型企業(yè)分化現(xiàn)象加劇，頭部房企陣營(yíng)表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。1-7月，TOP10房企銷售額平均同比增長(zhǎng)0.5%，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企銷售額平均同比分別下降4.2%、9.7%、13.3%。從企業(yè)數(shù)量上來(lái)看，銷售額超千億房企10家，與去年同期持平；百億房企85家，較去年同期減少6家。

央國(guó)企銷售表現(xiàn)更為強(qiáng)勁。2023年1-7月，TOP50房企中，央國(guó)企銷售額平均增長(zhǎng)32%，穩(wěn)健民企銷售額平均增長(zhǎng)5%，混合所有企業(yè)下降4.8%，出險(xiǎn)民企下降44%。從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，1-7月央國(guó)企拿地金額仍占主導(dǎo)地位，拿地金額占比超50%。地方國(guó)資拿地金額占比降至9%。

近兩年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，上市民營(yíng)房企中絕大部分已停止拿地。今年以來(lái)，除拿地企業(yè)格局變化外，當(dāng)前房企投資邏輯明顯趨同，核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊被多家房企“爭(zhēng)搶”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，全國(guó)土地市場(chǎng)“局部升溫”特征有所顯現(xiàn)。

近期，多部委繼續(xù)強(qiáng)調(diào)做好“保交樓”工作。中指研究院分析人士指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，房企資金壓力不減，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。未來(lái)“保交樓”依然是政策重要發(fā)力點(diǎn)，配套資金有望加快落位和跟進(jìn)。

政策面利好頻出，有力帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心的修復(fù)。上述分析人士表示，在中央層面定調(diào)政策方向之后，更需要地方加快落實(shí)具體措施，尤其是現(xiàn)行政策較為嚴(yán)格的核心一二線城市，政策優(yōu)化將有助于推動(dòng)銷售企穩(wěn)。此外，在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)整體回暖之前，加大房企融資支持仍然至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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