在“以房養(yǎng)老”試點四年后，近日銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于擴大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》指出，從今年8月起，把老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(簡稱“以房養(yǎng)老”)推廣至全國范圍。

所謂老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(“以房養(yǎng)老保險”)是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費用。

這本是一項對于養(yǎng)老模式的全新探索，在國際上也不乏成功經(jīng)驗。但遺憾的是，在國內(nèi)的四年試點以來，僅有幸福人壽一家保險公司開展了以房養(yǎng)老業(yè)務。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年7月底，幸福人壽累計承保139單(99戶)，簽約意向客戶201單(141戶)，其中北京、上海、廣州三地的保單數(shù)占總數(shù)的80%。

為何以房養(yǎng)老不被認可呢?一方面是老人們覺得反按揭每月給的補償太少了，甚至不如固定理財;另一方面是銀行和保險公司也沒興趣，不愿意未來手里拿著很多房產(chǎn)，增加金融風險。對于雙方的利益分歧，北京青年報記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，在揭示以房養(yǎng)老為何步履蹣跚的同時，專家學者們也給出了自己的建議，希望“以房養(yǎng)老”設(shè)計能改進現(xiàn)有模式，真正對現(xiàn)行的養(yǎng)老模式形成有效補充。

“以房養(yǎng)老”被認為很不劃算

“以房養(yǎng)老”其實早在2014年便開始在北京、上海等四個重點城市試點，但因為參與度較低，隨后又增加了廣州等多個城市，延長了試點至今年6月。

但即便如此，無論是老人還是保險公司，對于以房養(yǎng)老的熱情并不高，四年下來，參與其中的只有幸福人壽一家保險公司，承保139單。為何以房養(yǎng)老受到如此冷遇?

其實，保險公司已經(jīng)給我們算好了一筆賬：按照目前的設(shè)定，如果老人的房產(chǎn)評估值為100萬，老人今年60歲，那么需要繳納延期年金至86周歲，每年繳保費2544元，但每月到手的基本養(yǎng)老保險金額僅為2514元。86周歲之后，他無需再繳保費，但仍能以每月2514元的標準領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。

這樣算下來，老人反按揭房產(chǎn)后，每年能夠獲得大概3萬元，但還要交一個2500元的保費，再刨除一些必要的費用，其實也就每年獲得27000元左右，即便你活到86歲，也就從保險公司拿回來70萬元，如果要拿回跟房子等值的100萬，需要活到96歲，這個難度還是相當大的。此外，“以房養(yǎng)老”模式最大的麻煩還在于，房價的起伏波動難以預料。尤其是最近幾年，房價上漲的預期較強，而以房養(yǎng)老的反按揭則是恒定的，也讓老人們覺得這個產(chǎn)品“很坑”。

不僅是不劃算，隨著“以房養(yǎng)老”的推進，一些人還打著“以房養(yǎng)老”旗號設(shè)計騙局。去年北京法院就公開審理了多起“以房養(yǎng)老”的糾紛案件，一些人打著“以房養(yǎng)老”的名義將理財產(chǎn)品推薦給老人，老人將房子抵押后向貸款公司借款理財，并在老人不知情的情況下簽訂“委托書”。私自將老人名下的房產(chǎn)以低價賣掉獲利，使不少老人不僅失去了房子，還背上了一身債務。

不難看出，一方面因為“以房養(yǎng)老”本身設(shè)計的不合理，讓大多數(shù)老人覺得完全不值得去做反按揭，另一方面，各類打著“以房養(yǎng)老”名義發(fā)生的經(jīng)濟糾紛也讓很多老人對“以房養(yǎng)老”敬而遠之。

“以房養(yǎng)老”該如何設(shè)計

既然老人們認為“以房養(yǎng)老”不劃算，那么把房子押給銀行或保險公司，應該拿多少錢才是合理的呢?

對此，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家告訴北京青年報記者，其實銀行和保險公司也是一肚子苦水，之所以試點四年以來，只有一家保險公司承保了以房養(yǎng)老，大多數(shù)銀行和保險公司對這個業(yè)務都“不想做”，主要就是因為在銀行看來，房子是折舊資產(chǎn)，每年會有貶值，而付出的現(xiàn)金每年是有利息的。另外，在實際操作中，因為保險公司和銀行還有行政成本，而且房子通常是“估不足”的，所以保險公司需要留出很大的空間，保障自己的風險。這樣孤寡老人們的“回報”就更低。

如何讓各方都滿意呢?該人士透露，其實在香港有類似的養(yǎng)老保險，業(yè)內(nèi)叫做“斗長命”的保險。一個60歲的老人，一次性付100萬元給保險公司。保險公司每年分紅，死亡則終止。若不滿75歲死亡，則付到75歲，給子女或其他繼承人。這個產(chǎn)品的收益大概是5666元/月左右。年率6.8%。按照6.8%的回傭率，前面16年，活到75歲，拿回100萬元本金。活到80歲，大約有3%的回報?；畹?0歲，大約有5.4%的回報。但最高的收益率上限是6.8%，不能超過。

這樣相比，同樣是100萬，現(xiàn)在的“以房養(yǎng)老”只給2514元/月，實在是太低了。

該人士建議，他認為的“以房養(yǎng)老”，不應該是“二方模式”，而應該是三方模式。他舉例道，現(xiàn)在的二方模式是，A.老人，賣出房子，每月獲得2500元，獲得房子租賃權(quán)直至死亡。B.銀行，買入房子，每月付出2500元，沒有租賃權(quán)，老人去世后獲得房產(chǎn)。

引入第三方投資者后，金融方式可以改成，A.老人，賣出房子，每月獲得4000元，獲得房子租賃權(quán)至去世。B.銀行，獲得100萬元現(xiàn)金，每月支出5666元利息，相當于做了一筆理財產(chǎn)品。C.投資者，付出100萬元現(xiàn)金，每月獲得1666元房租，在老人去世后獲得房產(chǎn)。

這樣設(shè)計的好處是，對于銀行和保險機構(gòu)來說，它相當于承接了一筆“100萬元斗長命”的金融產(chǎn)品。因此邏輯是很清晰的，不涉足任何不動產(chǎn)。也沒有金融風險。而投資者相當于花了100萬元買了一套老房子。此后“長線出租”，因為房產(chǎn)是按照評估值計算的，因此這個買入價格在當時也是遠低于市場價的，相當于長線投資。

最后對于孤寡老人來說，反按揭后，每月獲得4000元，遠高于現(xiàn)在設(shè)定的2500元。上述業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的設(shè)計通過金融創(chuàng)新會使得各方都得到滿意的結(jié)果，也很有可能推動以房養(yǎng)老的推廣與落實。

北京創(chuàng)新試點共有產(chǎn)權(quán)式的“以房養(yǎng)老”

其實，北京除了試點倒按揭的“以房養(yǎng)老”模式外，還在通過共有產(chǎn)權(quán)房的模式，嘗試另一種“以房養(yǎng)老”。

去年12月，北京開始嘗試通過共有產(chǎn)權(quán)的形式，興建專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)。首個試點位于北京朝陽區(qū)雙橋西巷的恭和養(yǎng)老中心。

據(jù)了解，這種共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)，不同于一般的純住宅，也不同于一般的養(yǎng)老機構(gòu)，而是一種全新的業(yè)態(tài)。購買人可購買養(yǎng)老社區(qū)居室部分95%的產(chǎn)權(quán)，另外5%產(chǎn)權(quán)由養(yǎng)老服務企業(yè)持有。

恭和養(yǎng)老中心項目將居家、社區(qū)和機構(gòu)養(yǎng)老融合;均價4.5萬/平方米;限60歲以上老人入住，每月需繳3000元服務費。

不同于一般社區(qū)的是，這個養(yǎng)老中心項目如同一家養(yǎng)老機構(gòu)，既有包含了無障礙設(shè)施的養(yǎng)老居室，也有公共配套的醫(yī)務室、養(yǎng)護中心、活動室、餐廳等，免去老年人居住后的煩惱。

為了考慮老年人的醫(yī)護需求，每套居室都采用了適老化設(shè)計，室內(nèi)安裝了緊急呼叫器。只需按一下呼叫器，24小時值守醫(yī)護人員會立即趕來。

據(jù)了解，截至去年年底，試點的365套共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房已入住了143戶，居住老人去世后，房產(chǎn)也可以按照市場價格出售、出租。

此外，國內(nèi)不少開發(fā)商早在很多年前，就已投入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，包括萬科、綠城、保利等超過80家房企都已將養(yǎng)老寫入發(fā)展計劃，像萬科就選擇了自持社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務，并將養(yǎng)老這一板塊獨立成立公司。早在2010年，萬科就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的模式，為其養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。

專家說法

“以房養(yǎng)老”是有益補充 不會是主流

不難看出，我們的以房養(yǎng)老正在嘗試多種模式，既有反按揭抵押房產(chǎn)，也有購買“養(yǎng)老房”的模式。在業(yè)內(nèi)專家看來，居家養(yǎng)老仍是未來我國養(yǎng)老最主要的形式，反按揭式的以房養(yǎng)老只是對養(yǎng)老形式的有益補充，并不會成為主流。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會副主任、北京大學國家治理與老齡產(chǎn)業(yè)政策研究課題組執(zhí)行主任，中原集團首席咨詢顧問張坤昱對北青報記者表示，目前我們國家以基本養(yǎng)老、企業(yè)補充養(yǎng)老和個人儲蓄性養(yǎng)老(商業(yè)養(yǎng)老保險計劃)為三大支柱養(yǎng)老保障模式。在我國，作為第一支柱的國家基本養(yǎng)老主要包括城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險、城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老保險和農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(新農(nóng)保);作為第二支柱的企業(yè)補充養(yǎng)老主要包括企業(yè)年金和職業(yè)年金;第三支柱則主要是各類商業(yè)養(yǎng)老保險。

從美國的經(jīng)驗及當前國內(nèi)以房養(yǎng)老的試點情況來看，以房養(yǎng)老針對的主要是一些有獨立產(chǎn)權(quán)的低收入老人，或者對養(yǎng)老有更高品質(zhì)要求的老人。在美國，這個比例約為1%。簡單按照這個比例推算，中國目前60歲以上的老人為2.4億，1%的比例總額約為240萬人，240萬套住宅未來有可能以反向抵押按揭的形式進入到市場當中來。雖然不是主流，但由于龐大的人口基數(shù)，以房養(yǎng)老仍會是重要的一種養(yǎng)老方式。

對此，張坤昱對現(xiàn)行的“以房養(yǎng)老”提出了六條建議：

第一，面對日益嚴重的養(yǎng)老負擔，以房養(yǎng)老是大勢所趨，老百姓尤其是對僅有一套住房且條件不寬裕的家庭來講，以房養(yǎng)老是有效可行的路徑之一?？空l養(yǎng)老也不如靠自己，這也是已經(jīng)以房養(yǎng)老人群的共同心聲。

第二，政府要明確并完善相關(guān)政策法規(guī)，讓以房養(yǎng)老有法可依，共同保護百姓、保險公司等各方的利益，確保其合法性和可持續(xù)性。

第三，認真總結(jié)試點經(jīng)驗，加強與相關(guān)部委的溝通協(xié)調(diào)，推動完善配套政策，探索業(yè)務經(jīng)營規(guī)律，逐步建立規(guī)范有序的住房反向抵押養(yǎng)老保險市場，鼓勵更多保險公司參與，擴大和優(yōu)化保險產(chǎn)品供給，積極制定適合百姓、手續(xù)簡便、免除百姓后顧之憂的多元化產(chǎn)品，讓老年人有更多的選擇權(quán)利，也讓更多的老年人受益。同時積極做好市場監(jiān)管工作。

第四，做好房地產(chǎn)市場的綜合研判，建立較為穩(wěn)定的房屋價格預期。以房養(yǎng)老試行幾年以來不成功的關(guān)鍵問題之一即是房屋價格的不確定性，老百姓認為肯定漲，而保險公司覺得房價可能已經(jīng)進入下行通道。

第五，做好保險及金融機構(gòu)的市場風險防范，建議對開展業(yè)務的公司進行稅收優(yōu)惠，包括再保險機制的建立等，解決供給方的后顧之憂。

第六，加大社會宣傳和引導力度，正確引導老人合理消費。

張坤昱認為，房子反向抵押，以房養(yǎng)老也是緩解社會養(yǎng)老壓力的重要創(chuàng)新辦法之一，只有針對現(xiàn)行的以房養(yǎng)老規(guī)則作出一些改變，才能讓這種反向抵押，成為老百姓、保險、銀行甚至個人投資者各方面都“多贏”的方式。(記者 李桁)

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美國 申請“以房養(yǎng)老”前必須參加咨詢課程

美國的反向抵押房屋能拿到多少錢?據(jù)了解，美國的“以房養(yǎng)老”能從房屋反向借貸中得到的金額總數(shù)取決于房屋的凈價值、未來可能的增值、折損情況、貸款利率、借款人預計壽命和去世時房產(chǎn)可能的價值等因素，常是房屋凈價值的50%到60%之間，也可能略高或略低。

為了避免金融詐騙等，美國要求以房養(yǎng)老的人在申請之前，必須參加一個由聯(lián)邦房屋管理機構(gòu)批準的咨詢課程，由注冊批準的咨詢師解釋反向房貸的運行方式、金融與稅務陷阱、支付途徑和產(chǎn)生的費用等，顯然這個咨詢是為了保護消費者。

新加坡 可以一次性抵押

以房養(yǎng)老在新加坡也是常見的模式。在新加坡,55歲以上的老年人被稱為樂齡人。這些樂齡老人可以從公積金賬戶中領(lǐng)取養(yǎng)老金度日,也可以將自己的房產(chǎn)出租,以租金養(yǎng)老。對于一些住房面積較大又無成年子女同住的老人,政府鼓勵他們以大房換小房,將換房的凈收入用作老年日常開支,或是購買保障型投資產(chǎn)品。

新加坡政府還專門為獨居或只和老伴居住的老人提供一種樂齡公寓,這類公寓通常面積在40平方米左右,價格低廉,一般只需五六萬新元即可購買。

此外,新加坡以房養(yǎng)老還有一種形式:60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu),由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi),待其去世后,房屋產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置,進行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息,剩余的錢則交給其繼承人。

英國 “以房養(yǎng)老”有兩種模式

英國的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。

由于英國的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關(guān)金融服務機構(gòu)在這一領(lǐng)域運作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

日本 “黃金”社區(qū)養(yǎng)老

日本老齡化現(xiàn)象十分嚴重,導致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式,適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債,貸款人死亡時房子作為還債的資金。

目前日本的養(yǎng)老計劃更名為“新黃金計劃”,完善了以居家養(yǎng)老為中心的社區(qū)老年服務體系,擴大了家庭服務員隊伍,新設(shè)為老年人提供休息及特別看護的短時服務設(shè)施、日間服務中心等,提供各種日間服務(包括飲食和體育鍛煉)。

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