本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：王瑩嶺

(資料圖)

時(shí)隔2個(gè)月，央行再度降息。

8月15日，據(jù)央行公告，中期借貸便利（MLF）和7天期逆回購(gòu)操作利率分別下調(diào)15BP、10BP，降至2.5%、1.80%。

同日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布7月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，并表示，7月份部分主要指標(biāo)增速有所放緩，是月度之間的正常波動(dòng)。

其中，在投資方面，1-7月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）285898億元，同比增長(zhǎng)3.4%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降8.5%，降幅比1-6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

在消費(fèi)方面，7月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額36761億元，同比增長(zhǎng)2.5%，環(huán)比下降0.06%。同比增幅低于6月（3.1%）0.6個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，作為消費(fèi)旺季的暑期并未扭轉(zhuǎn)消費(fèi)增幅放緩的局面，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速連續(xù)三個(gè)月放緩。

在此前，央行于8月11日公布的金融數(shù)據(jù)也大大弱于市場(chǎng)預(yù)期。7月社融口徑下的人民幣貸款僅增加364億元，同比大幅少增3892億元，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的新低。

在此節(jié)點(diǎn)上，央行降息對(duì)于提信心、穩(wěn)增長(zhǎng)顯得至關(guān)重要。

財(cái)信研究院副院長(zhǎng)伍超明8月15日向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，總體來(lái)看，此次降息一方面將刺激需求端，提振企業(yè)和居民的信貸需求；另一方面也有利于緩解銀行面臨的利率約束，增強(qiáng)信貸供給意愿和能力，降低實(shí)體成本負(fù)擔(dān)。兩者雙管齊下，提振實(shí)體信心與需求。

民生銀行研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，繼6月政策利率下調(diào)10bp之后，8月MLF利率、7天逆回購(gòu)利率再次下調(diào)，實(shí)現(xiàn)三個(gè)月內(nèi)兩度降息，主要源于經(jīng)濟(jì)修復(fù)的內(nèi)生動(dòng)力還不強(qiáng)、有效需求仍不足，亟需通過(guò)降息等政策加快協(xié)同，提信心、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)。

另外，市場(chǎng)更關(guān)注此次降息對(duì)房貸利率的影響。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，“MLF下調(diào)必然會(huì)給市場(chǎng)增加相關(guān)的流動(dòng)性，按照慣例，LPR利率也會(huì)隨之下調(diào)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)復(fù)蘇回暖。”

溫彬進(jìn)一步對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，本月LPR預(yù)計(jì)將跟隨下調(diào)，1年期、5年期以上LPR或分別調(diào)降10bp、15bp。

本月LPR利率有望下調(diào)

事實(shí)上，自3月以來(lái)，房地產(chǎn)投資降幅持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇造成一定拖累。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）285898億元，同比增長(zhǎng)3.4%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降8.5%，降幅比1-6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，相比1-6月份的-5.3%跌幅繼續(xù)擴(kuò)大；商品房銷(xiāo)售額70450億元，下降1.5%。

具體來(lái)看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城新房銷(xiāo)售面積為943.36萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌27.59%；同比下降28.25%，同比降幅較上月收窄約5個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入8月，新房成交數(shù)據(jù)繼續(xù)下探。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)，8月首周（7月31日-8月6日），監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量為15257套，環(huán)比下降19.87%，同比下降20.89%。

二手房方面，7月，10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交57130套，環(huán)比下降11.38%，跌幅較上月收窄4.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降13.17%，較上月擴(kuò)大13.12個(gè)百分點(diǎn)。至此，成交規(guī)模連續(xù)4個(gè)月維持降勢(shì)。

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的跌幅總體上處于擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，和各地供地規(guī)模偏弱、房企資金狀況不佳等有關(guān)。”

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房地產(chǎn)政策的新一輪刺激在路上，尤其會(huì)強(qiáng)調(diào)降低首付和房貸利率等內(nèi)容。這對(duì)于降低購(gòu)房成本、激活合理住房消費(fèi)需求有積極的作用。

“MLF利率下調(diào)，有助于帶動(dòng)LPR同步調(diào)降，促進(jìn)房地產(chǎn)復(fù)蘇回暖。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，央行降息引導(dǎo)市場(chǎng)利率進(jìn)一步下行，為銀行調(diào)整存款和貸款利率拓展空間。

具體而言，周茂華還談到，預(yù)計(jì)LPR5年期報(bào)價(jià)基準(zhǔn)利率下調(diào)幅度相對(duì)更大一些，從而拓展各地房地產(chǎn)因城施策調(diào)控空間，提振樓市需求，加快推動(dòng)房地產(chǎn)復(fù)蘇。

提高降低存量房貸利率可能性

除此之外，后續(xù)存量房貸利率是否下調(diào)也備受關(guān)注。

陳晟對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，“下半年在金融端的地產(chǎn)政策，除了LPR的利率下調(diào)以外，在接下來(lái)的幾個(gè)月里，應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注存量房利率調(diào)整的相關(guān)措施。”

早在一個(gè)月之前，7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)”上稱(chēng)，“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。”

8月1日，央行發(fā)聲，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

在央行表態(tài)透露支持存量房貸利率下調(diào)的信號(hào)后，多數(shù)銀行均尚未作出利率調(diào)整動(dòng)作，銀行凈息差壓力大或?yàn)橹匾颉?/p>

“銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調(diào)存量房貸利率會(huì)進(jìn)一步壓低銀行利潤(rùn)空間，有礙其經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和可持續(xù)性。”此前，中信證券研究一份報(bào)告指出，2022年12月，我國(guó)商業(yè)銀行整體凈息差為1.91%，已下行至歷史較低水平，是2010年有記錄歷來(lái)的歷史最低值，也是首次突破2%的水平。

此次降息，在伍超明看來(lái)，能夠緩解銀行凈息差壓力，增強(qiáng)擴(kuò)信貸意愿與能力。

具體來(lái)看，當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差（2023第一季度為1.74%）已降至自律監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)1.8%的下方，未來(lái)隨著存量個(gè)人住房貸款利率下調(diào)，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行面臨的利率、流動(dòng)性等約束將進(jìn)一步增強(qiáng)，制約其擴(kuò)信貸意愿與能力。本次降息，則有利于降低銀行負(fù)債端成本，緩解其凈息差和利率約束。

周茂華也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“此次降息在一定程度上能夠緩解銀行凈息差壓力，加大后續(xù)降低存量房貸利率的可能性。”不過(guò)，周茂華指出，未來(lái)的存量房貸利率調(diào)整，主要體現(xiàn)因城施策，支持改善型需求，并兼顧銀行間差異，平穩(wěn)有序推進(jìn)。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析，銀行面臨的凈息差只是一部分壓力，降低存量房貸利率依舊受到多方面的掣肘。“影響銀行調(diào)整存量房貸利率的原因，一方面是部分銀行面臨凈息差壓力；另一方面，主要是技術(shù)層面的，如不同業(yè)主房貸利率差別較大等。”他認(rèn)為，調(diào)整存量房貸利率在實(shí)際操作中較為復(fù)雜，銀行需要對(duì)提前還貸情況、銀行自身盈利、調(diào)降幅度及方式等多個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行考慮，還需要考慮同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。

“在中央的指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)接下來(lái)各地會(huì)出臺(tái)降低存量房貸利率的具體方案，銀行將會(huì)普遍執(zhí)行。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析道。

除利率調(diào)整之外，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，與房地產(chǎn)領(lǐng)域各類(lèi)政策結(jié)合，也會(huì)發(fā)生較好的政策拳效應(yīng)，“預(yù)計(jì)后續(xù)購(gòu)房方面的門(mén)檻會(huì)進(jìn)一步降低，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍。二季度一些滯后的需求會(huì)在三季度陸續(xù)釋放，各地密集的購(gòu)房政策正陸續(xù)到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正從頹廢態(tài)勢(shì)開(kāi)始走向企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。”

值得注意的是，8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，近期，北上廣深一線(xiàn)城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿(mǎn)足剛性、改善性住房需求。部分二三線(xiàn)城市也在出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場(chǎng)信心。

關(guān)鍵詞：