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天天快播:多城普通商品住宅用地供應(yīng)明顯下降:部分庫存積壓嚴(yán)重,房企拿地謹(jǐn)慎
2023-04-14 08:42:53來源: 澎湃新聞

4月13日,根據(jù)中國土地市場網(wǎng)發(fā)布的信息,安徽省合肥市發(fā)布2023年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃 (市本級)。合肥市2023年度市本級國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為2146.67公頃。其中,商業(yè)服務(wù)業(yè)用地供應(yīng)計(jì)劃為 60 公頃,占計(jì)劃總量的 2.8%,與2022年實(shí)際供應(yīng)量相比減少29.91%; 居住用地供應(yīng)計(jì)劃為 540 公頃,占計(jì)劃總量的 25.16%,同比增長16.11%, 540公頃中有400公頃為商品住房用地,占居住用地供應(yīng)計(jì)劃的 74.07%;與2022年的433.33公頃相比減少約7.7%。

此前,已有近50個(gè)重點(diǎn)城市公布了2023年土地供應(yīng)計(jì)劃。不少重點(diǎn)城市的商品住房用地供應(yīng)面積大幅減少。

城市商品住宅供地最多降近七成


(資料圖片僅供參考)

以重慶為例,2023年,重慶全市計(jì)劃供應(yīng)國有建設(shè)用地14762公頃,重慶全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1162公頃,占今年計(jì)劃供應(yīng)國有建設(shè)用地總量的7.8%,與去年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地2243公頃相比減少48.19%。1162公頃中,商品住宅用地1155公頃、租賃住宅用地7公頃,與去年相比,重慶今年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量減少38.95%。

南寧市公布的2023年供應(yīng)計(jì)劃顯示,今年全市供地總量約為35047畝,其中普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2600畝,比2022年的4200畝減少了約38%,計(jì)劃出讓面積創(chuàng)近3年新低。

克而瑞報(bào)告顯示,就已經(jīng)公布供地計(jì)劃的15個(gè)一二線城市數(shù)據(jù)來看,2023年房地產(chǎn)開發(fā)用地明顯減少,尤其是租賃用地(含保租房和市場化租賃)規(guī)模僅有419公頃,同比降幅達(dá)51%;其次,普通商品住宅用地供應(yīng)也明顯減少,同比降幅達(dá)19%;只有保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地略有增加,增幅為5%,一二線保障性住房供給力度不減。

從典型城市2023年普通商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量較2022年變化情況來看,多數(shù)城市普通商品住宅供應(yīng)量較2022年均有不同程度的下滑。其中,去化壓力較大的長春降幅最顯著,降幅近七成。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2022年末,長春商品住宅去化周期超35個(gè)月,去化壓力巨大。受此影響,長春2023年大幅削減了宅地供地計(jì)劃,2023年全年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量僅187公頃,相比2022年降幅高達(dá)66%。與之類似的還有重慶、呼和浩特、南寧等,這些城市去化周期均超18個(gè)月,并且2023年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比降幅均在38%以上。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出,近兩年,受房地產(chǎn)市場深度調(diào)整影響,企業(yè)拿地意愿及拿地力度均出現(xiàn)明顯下降,全國土地市場陷入低迷,根據(jù)中指數(shù)據(jù),2022年,全國住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。

陳文靜進(jìn)一步說道,2023年以來,各地依據(jù)自身市場特點(diǎn)調(diào)整供地計(jì)劃,具體來看,除個(gè)別熱點(diǎn)一二線城市土地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模有所增加外,多數(shù)城市供地計(jì)劃量較2022年下調(diào),而供地計(jì)劃量明顯下降的城市,受房地產(chǎn)市場庫存量較大、房地產(chǎn)銷售市場恢復(fù)持續(xù)性不足、2022年供地計(jì)劃完成率較低等因素影響較大,如長春、重慶當(dāng)前市場信心仍偏弱、中長期庫存較高,2022年供地計(jì)劃完成率均低于兩成,2023年供地計(jì)劃量較2022年降幅均在四成以上。

“推動更多存量項(xiàng)目加快入市去化”

去年12月,自然資源部辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》,其中提到因城施策安排計(jì)劃總量,凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市應(yīng)控制供應(yīng)規(guī)模,其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近3年平均完成交易量5倍的城市,應(yīng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和9┑?。將建立擬出讓地塊清單公布制度,每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月,給市場主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判;同時(shí),詳細(xì)清單內(nèi)的地塊可以分批次出讓。

到了今年1月,在全國自然資源工作會上,自然資源部部長王廣華表示,要統(tǒng)籌優(yōu)化“十四五”時(shí)期土地計(jì)劃指標(biāo)分配,適當(dāng)增加2023年指標(biāo),支持“十四五”規(guī)劃重大工程盡快落地,支持交通、能源、水利、信息等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),支持城市群和都市圈建設(shè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為,今年多地宅地供應(yīng)減少是符合國家供地規(guī)劃的。

關(guān)榮雪續(xù)指,宅地供應(yīng)減少也與樓市修復(fù)較慢有關(guān),考慮到部分城市土地庫存積壓較為嚴(yán)重,房企拿地較為謹(jǐn)慎,各地制定計(jì)劃避免供大于求的狀況出現(xiàn)從而影響樓市穩(wěn)定發(fā)展;另外,各地通過優(yōu)先安排重大基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)等項(xiàng)目用地,以支持“十四五”規(guī)劃重大工程盡快落地。

從影響來看,預(yù)計(jì)住宅用地供應(yīng)縮量將會在一定程度上提升房企拿地的競爭強(qiáng)度,避免地塊流拍嚴(yán)重,保障土地資源的高效利用,同時(shí)也將維持一定的市場熱度;除此之外,也會推動更多存量項(xiàng)目加快入市去化。

在樓市逐步回暖的鄭州,根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局今年發(fā)布的房地產(chǎn)市場銷售情況,商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于銷售面積。1月,商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積46.31萬平方米;商品住宅銷售4920套,銷售面積62.18萬平方米,銷售均價(jià)11879元/平方米。2月,鄭州商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積14.4萬平方米;商品住宅銷售12583套,銷售面積135.71萬平方米,銷售均價(jià)12029元/平方米。

陳文靜也持相同觀點(diǎn)并認(rèn)為,當(dāng)前房企普遍采取“以銷定投”的策略,確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一,而地方政府降低土地供應(yīng),能在一定程度上緩解市場供大于求的壓力,從而進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。

克而瑞報(bào)告顯示,上海、蘇州等核心城市宅地供應(yīng)規(guī)模較為平穩(wěn),這些城市商品住宅去化速度較好、庫存壓力也相對較輕,地方自規(guī)局在供地規(guī)模上也保持相對穩(wěn)定。譬如上海,截至2022年末,其去化周期僅有6.9個(gè)月,2023年普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為505公頃,與2022年基本持平。廣州住宅用地供應(yīng)計(jì)劃更是連續(xù)五年保持增長,2023年普通住宅用地供應(yīng)計(jì)劃同比增長26%。廣州規(guī)劃和自然資源局亦就此表態(tài),充足的住宅用地供應(yīng)量是實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的有力保障。

廣州市規(guī)劃和自然資源局今年1月發(fā)布的2023經(jīng)營性用地供地藍(lán)皮書顯示,2022年廣州市供應(yīng)建設(shè)用地2882.06公頃,超額完成年初制定的2505公頃計(jì)劃任務(wù),供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施率115.09%。全年計(jì)劃供應(yīng)居住用地751公頃,實(shí)際供應(yīng)690.43公頃。

克而瑞指出,在行業(yè)規(guī)模下行、庫存壓力持續(xù)高位的當(dāng)下,大部分重點(diǎn)城市在供地計(jì)劃中都縮減了宅地供應(yīng)量,同時(shí)一二線城市小幅增加了保障性產(chǎn)權(quán)住宅用地的供應(yīng),整體來看,重點(diǎn)城市的宅地計(jì)劃供應(yīng)量是適度的。另外,從已經(jīng)集中掛地的城市來看,首輪集中供地大都采用提質(zhì)縮量的供地策略,規(guī)模較去年首輪偏小,質(zhì)量上有明顯提升,深圳、蘇州、杭州、南京、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊依然備受追捧,這些城市均有多宗地塊觸頂成交,在此助力之下,3月份溢價(jià)率升至7.3%,創(chuàng)下2021年8月以來新高。

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