近日,“提前還房貸”連續(xù)登上各大社交平臺熱點話題。提前還貸為何熱了起來?在法律層面是否可行?提前還貸劃算嗎?人民網“強觀察”欄目記者就此采訪了多位專家。
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不少購房者為何選擇提前還房貸?
日前,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制的通知》。
隨后,不少城市的房貸利率快跑進入“3”時代。1月29日,鄭州部分銀行將首套房貸利率最低降至3.8%;1月30日,福州宣布首套房貸利率下限下調至3.8%;1月31日,珠海部分銀行宣布首套房貸利率最低可從3.9%下調至3.7%。截至目前,已有近30個城市調整了首套房貸利率。
“雖然近年來貸款市場報價利率(LPR)多次下降,但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前的平均房貸利率,尤其是去年以來,首套房貸利率下限調整之后,存量房貸利率與新增房貸利率的利差進一步擴大?!闭新?lián)金融首席研究員董希淼認為,部分存量住房貸款利率偏高,是購房者提前還款的原因之一。除此之外,他分析,受去年以來金融市場波動加劇的影響,一貫穩(wěn)健的部分銀行理財產品出現(xiàn)“破凈”,普通居民投資收益下降明顯,因此有些居民會傾向于將原來用于投資的部分資金拿來提前還款。
提前還房貸在法律層面是否可行?
“提前還款是否構成違約需要根據(jù)借款合同的具體內容等來進行判斷。”中國人民大學法學院教授劉俊海告訴記者,根據(jù)《民法典》第五百三十條規(guī)定,債權人可以拒絕債務人提前履行債務,但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用,由債務人負擔。
“法律相當于平衡了銀行(債權人)與購房者(債務人)之間的利益,即購房者有權提前償還貸款,對于其提前履行債務給銀行增加的運營成本等費用,由購房者負擔。銀行作為債權人,是否允許購房者提前還款以及是否收取一定的違約金或補償金等,需要根據(jù)其與購房者簽訂的貸款合同來決定。如果雙方的貸款合同中規(guī)定,提前還房貸需要支付違約金或補償金,就需要按照合同執(zhí)行收取費用。”劉俊海說。
劉俊海還對提前還房貸的時間做出分析,他表示,如果貸款合同沒有約定提前還房貸的具體時間限制,購房者需要與銀行預約時間。此外,如果銀行故意拖延辦理提前還貸,可通過向貸款銀行總行進行投訴、向銀保監(jiān)會和政務部門進行投訴、向法院起訴這三種渠道維護購房者自身合法權益。
提前還房貸就一定劃算嗎?
“要不要提前還房貸還需理性考慮。”董希淼表示,判斷是否需要提前還房貸,最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率,則可考慮將資金更多用于投資;反之則可以考慮部分或全部償還貸款。此外,還需要為自己生活、養(yǎng)老等留足資金。
董希淼進一步解釋,從還款方式看,一般來說等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少,相比來說提前還款會更劃算一點;等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少,如果還款已過半,其實可以不考慮提前還款。
“提前還房貸切莫盲目跟風。購房者的貸款合同千差萬別,需要具體問題具體分析,既要考慮自己的投資能力和資金安排,也要考慮未來金融市場和房貸利率變化,綜合作出判斷?!倍m堤嵝训?。(記者:王雪純)
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