9月26日-27日，廣州第二輪出讓的48宗地塊將分批次集中競拍。和首輪集中供地相比，這一輪供地，不僅規(guī)則出現(xiàn)了極大的變化，還集體遇冷。

截至9月24日晚，僅有20多家房企參與報(bào)名。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，19宗地塊無企業(yè)報(bào)名，總起拍價(jià)超310億。而有房企參與報(bào)名的29宗地塊中，也僅有5宗地塊有報(bào)價(jià)。

熱門地塊意外遇冷

據(jù)了解，比較熱門的黃埔區(qū)香雪地塊、南沙區(qū)珠江街地塊無人報(bào)名，實(shí)屬意外。這兩宗地塊均采取“限房價(jià)+限地價(jià)+競自持+搖號”以及限50%首次置業(yè)。

香雪LGPQ-E1-1地塊處于科學(xué)城和香雪板塊交界處，距科學(xué)城核心區(qū)不遠(yuǎn);周邊3公里有保利羅蘭國際、東薈城、新福港鼎峰、科城山莊等“網(wǎng)紅盤”。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的監(jiān)測，該地塊北側(cè)靠近濟(jì)廣高速，其余三側(cè)多為山林和農(nóng)地。西側(cè)長嶺農(nóng)業(yè)公園在建，周圍沒有商業(yè)和住宅項(xiàng)目，視野開闊，私密性好。但周邊1公里暫無商業(yè)項(xiàng)目，處于相對偏僻的地帶，業(yè)主購買生活用品不便利。地塊300米范圍內(nèi)有元貝橋公交站，距離香雪地鐵站2公里，地鐵站點(diǎn)周圍共享單車稀少，日常需要公交接駁。

這兩宗地塊都屬于全周期限售價(jià)，附加條件多，將影響實(shí)際獲利空間窄。

比如香雪LGPQ-E1-1地塊，建成房屋銷售價(jià)格不得高于38051元/㎡;與距離最近的樓盤時(shí)代天韻售價(jià)相接近;香雪地塊在競價(jià)到最高價(jià)時(shí)還需要競自持，如此情況下，房企的可售部分面積減少，相當(dāng)于額外的成本增加;此外，地塊還要求首套住房購房家庭(或個(gè)人)購房總套數(shù)占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的比例不低于50%，這無疑給這塊用地的樓房銷售增加了一定壓力。

2021NJY-8南沙區(qū)珠江街一涌西側(cè)地塊限制建成房屋銷售價(jià)格不超過24254元/平方米;首套房家庭或個(gè)人總套數(shù)比例不低50%，否則取消1年內(nèi)在廣州參拍資格;配建28000方安置房;限房價(jià)-限地價(jià)-競自持-搖號。

僅20多家房企參與報(bào)名

從報(bào)名情況來看，截至9月24日晚，僅有20多家房企參與報(bào)名，與第一輪集中拍賣的熱鬧不可同日而語。

其中，比較受青睞的為番禺區(qū)大石街飄峰路西側(cè)地塊、黃埔區(qū)廣汕路以南、班嶺村西側(cè)HBPQ-LD-5地塊、增城區(qū)新塘鎮(zhèn)新塘大道南側(cè)18102218A21094號地塊。

黃埔區(qū)廣汕路以南、班嶺村西側(cè)HBPQ-LD-5地塊距離第一次集中供地，最后需通過搖號出讓的深振業(yè)HBPQ-A-6地塊相距僅1公里。該地塊采取“限地價(jià)+限售價(jià)+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價(jià)為26.4億，到達(dá)最高限價(jià)時(shí)，樓面價(jià)為24546元/㎡;

該樓面價(jià)比第一次集中掛地深振業(yè)搖號競得的“HBPQ-A-6(樓面價(jià)27274)”地塊低10%。要求新房產(chǎn)品售價(jià)不得高于46796元/㎡，且要求50%的單位傾斜無房家庭進(jìn)行銷售，出讓條件相當(dāng)苛刻。競至最高限價(jià)后，還需要進(jìn)入“競自持”環(huán)節(jié);自持部分全部作為租賃住房之用，將增加開發(fā)商建設(shè)成本。

此外，還有廣鋼新城最后一塊宅地——荔灣區(qū)廣鋼新城AF040234地塊、AF040406地塊也有2家報(bào)名。其為目前荔灣區(qū)起拍樓面價(jià)第二高的地塊，僅次于2019年南岸路冷凍廠地塊36060元/㎡(即目前保利天珺項(xiàng)目)。

該地塊將采取“限地價(jià)+競配建”的方式出讓，最高限價(jià)為70.3億，到達(dá)最高限價(jià)時(shí)，樓面價(jià)為31864元/㎡，溢價(jià)率為12%。此外，該地塊處于廣鋼公園重點(diǎn)開發(fā)區(qū)段，限高控制相對嚴(yán)格(≤100米)。

廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，AF040234地塊位于公園第二排，考慮一排葛洲壩項(xiàng)目遮擋，預(yù)計(jì)20樓以上北向單位能看廣鋼公園景觀。AF040234地塊生活配套、教育資源相對較佳，但交通便利度相對較低，距離1號線/廣佛線西塱站約1200米，廣佛線鶴洞站約1200米。

重點(diǎn)城市流拍和撤牌率為何上行?

不僅僅是廣州，其他城市第二輪集中供地也普遍遇冷。

近日，重慶第二批集中供地中的9宗地塊因故終止出讓，剩余33宗地塊繼續(xù)拍賣;南京11幅地塊終止出讓，其余42幅地塊將于9月26日將在網(wǎng)上公開限時(shí)競價(jià)，要求“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”。

更早點(diǎn)，首批集中供地戰(zhàn)火最激烈的杭州，第二批集中供地中的10宗“競品質(zhì)”地塊中，9幅地塊因有效申請沒有達(dá)到規(guī)定門檻，無法進(jìn)入后續(xù)正式競價(jià)環(huán)節(jié)。成都第二批集中供地首日土拍中，共成交19宗地塊，有1宗地塊流拍，平均溢價(jià)率只有2.1%，15宗地為底價(jià)成交，這一結(jié)果也和首次供地大相徑庭。

據(jù)中指院監(jiān)測，截至2021年9月22日，重點(diǎn)城市第二批集中供地進(jìn)度過半，成都、蘇州、沈陽等十個(gè)城市率先完成第二批次地塊出讓。從近期完成出讓的城市來看，重點(diǎn)城市流拍和撤牌率大幅上行，主要原因有三點(diǎn)：

其一，政策調(diào)控頻繁加碼和房企資金持續(xù)承壓下拿地節(jié)奏放緩。“三線四檔”融資規(guī)則逐步完善并持續(xù)發(fā)力，商票和拿地銷售比被納入監(jiān)管，與此同時(shí)二批次地塊嚴(yán)格房企購地自有資金來源審查，房企拿地意愿受到抑制;

其二，二批次地塊土拍規(guī)則優(yōu)化對房企利潤端利好預(yù)期相對有限，特別是競自持、競高品質(zhì)方案地塊?？陀^上來看，下調(diào)溢價(jià)上限和取消“競配建”可以降低房企的拿地成本，從而增加房企利潤空間。同時(shí)，天津等城市的部分地塊增加配建或自持保障性租賃住房、人才公寓等要求，成都、蘇州等城市增加品質(zhì)相關(guān)要求。房企拿地成本有所下降，但配建、自持及施工成本增加下，二批次地塊土拍規(guī)則優(yōu)化對房企利潤端利好有限;

其三，房企對二批次地塊的拿地緊迫性下降。前兩批次供地的背景有所不同，首批集中供地前重點(diǎn)城市受“兩集中”政策影響連續(xù)多月未供地，而集中在二季度出讓的首批地塊可年內(nèi)入市，對房企業(yè)績形成貢獻(xiàn)，房企補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈，市場競爭加劇下土地市場熱度較高。而對后續(xù)兩批次地塊，房企觀望情緒上升，拿地趨于理性。

第二批集中供地城市的地塊交易情況

對于后市，中指院預(yù)計(jì)，后續(xù)即將競拍的城市土地市場也將出現(xiàn)降溫，部分區(qū)位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點(diǎn)，進(jìn)入競價(jià)最終環(huán)節(jié)的概率較高，利潤較低或出讓要求復(fù)雜的地塊出現(xiàn)流拍或撤牌的可能性高。二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則。對房企而言，第二批集中供地市場明顯降溫，房企拿地窗口期已開，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)存在較大拿地機(jī)會。

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