“鄭15條”的發(fā)布,打響了優(yōu)化房地產(chǎn)政策的“第一槍”。
日前,鄭州市發(fā)布優(yōu)化房地產(chǎn)政策15條具體措施,其中第15條表示,鄭州將試行地產(chǎn)停車位辦理預售。有讀者留言表示疑問,這是否意味著鄭州的地下停車位也可以辦理不動產(chǎn)權(quán)證了?
(相關(guān)資料圖)
近日,鄭州市不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負責人在接受頂端新聞·河南商報記者采訪時表示,目前鄭州地下車庫整層辦理不動產(chǎn)權(quán)證是沒有問題的,如某小區(qū)地下負一層的“車庫”可辦理整體的不動產(chǎn)權(quán)證。
鄭州地下車庫整層可辦理不動產(chǎn)權(quán)證
8月3日,鄭州市八部門聯(lián)合發(fā)布“鄭15條”,根據(jù)第15條表述,鄭州將試行地下停車位辦理預售,房地產(chǎn)開發(fā)項目非人防工程地下停車位、車庫整體驗收合格的,可與商品房同步辦理預售許可證。
政策發(fā)布后,有不少群眾鄭州地下停車位是否可以辦理專屬的不動產(chǎn)權(quán)證,明晰產(chǎn)權(quán)。
一位讀者王明(化名)表示,自己是在2020年前后購入某小區(qū)的房產(chǎn),同時以15萬元左右的價格購買小區(qū)配建的地下停車位,簽的車位購買合同。
王明告訴記者,同小區(qū)有其他業(yè)主買入車位的價格比他低不少,自己也沒有收到車位降價銷售的信息,懷疑開發(fā)商對車位進行了多次出售,但是由于對相關(guān)法律不算了解,也沒有確鑿證據(jù),王明表示自己想投訴也不知道該找誰。
“小區(qū)的地下停車位實際上也算是不動產(chǎn)了,業(yè)主買了車位只有使用權(quán),卻沒有產(chǎn)權(quán),想要維護自己權(quán)益的話非常困難?!蓖趺髡f。
鄭州地下停車位不動產(chǎn)權(quán)證能否辦理?
近日,鄭州市不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負責人告訴頂端新聞·河南商報記者,《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定,不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記,不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。
該負責人表示,目前鄭州地下車庫整層辦理不動產(chǎn)權(quán)證是沒有問題的,如某小區(qū)地下負一層的“車庫”可辦理整體的不動產(chǎn)權(quán)證。截至目前,不具備封閉且具有獨立使用價值的“車位”辦理不動產(chǎn)權(quán)證尚未有明確的細則辦法。
“鄭州試行地下停車位辦理預售之后,有關(guān)部門還會繼續(xù)就辦理車位的不動產(chǎn)權(quán)證進行商議?!痹撠撠熑苏f。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣則向記者表示,鄭州此次新政規(guī)范了地下停車位的預售程序,在明晰車位權(quán)屬、保障消費者權(quán)益等方面都具有一定積極意義,并且還有利于存量車位的出售、商品房與車位的配套銷售,一定程度上可以緩解開發(fā)商的資金壓力,回籠資金。
“如果后續(xù)可以出臺更加完善的辦理方式、辦理條件等程序性規(guī)范,則更有利于地下車位預售許可證的規(guī)范化辦理,也可以推動相關(guān)交易量的增加,激發(fā)房產(chǎn)市場活力?!蓖跤癯颊f。
車位糾紛時常發(fā)生,產(chǎn)權(quán)不明晰為主因
由于車位產(chǎn)權(quán)不明晰,發(fā)生糾紛的案例數(shù)不勝數(shù)。
頂端新聞·河南商報記者查詢獲悉,因地下停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題,引起不少業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛,甚至“對簿公堂”。
前不久,佛山某小區(qū)業(yè)主全款購買車位后,因遲遲不能確權(quán),引發(fā)多名業(yè)主強烈不滿。有該小區(qū)業(yè)主表示,付款兩年只收到了“預約金收據(jù)”,一部分業(yè)主由于沒有產(chǎn)權(quán)證,甚至無法在自己的車位安裝充電樁,同時出入小區(qū)也會遇到不順暢等情況。
事實上,除了上述情況,沒有辦理產(chǎn)權(quán)的車位還有可能被開發(fā)商進行二次銷售,導致業(yè)主利益直接受損。
值得注意的是,有的開發(fā)商在出售車位時只和業(yè)主簽署租賃合同,不簽買賣合同,而根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定:“租賃期限不得超過20年,超過20年的部分無效,”也就是說,消費者如簽署租賃合同,最長期限則是20年,20年后是不受法律保護的。
據(jù)了解,我國目前部分城市已經(jīng)可以實現(xiàn)地下停車位辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。2022年9月,大理市舉行地下車位不動產(chǎn)權(quán)證首發(fā)頒證儀式,正式頒發(fā)出第一本權(quán)屬人為業(yè)主個人的地下車位不動產(chǎn)權(quán)證,“小紅本”內(nèi)頁則是地下車位的詳細情況,包括權(quán)利人姓名、共有情況、坐落、不動產(chǎn)單元號、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限等詳細信息。值得注意的是,在內(nèi)頁的“用途”一欄,標注的是“城鎮(zhèn)住宅用地/車位”。
律師解讀:車位確權(quán)對業(yè)主有三大保障
小區(qū)地下停車位明晰產(chǎn)權(quán),對業(yè)主的權(quán)益有哪些保障?北京金訴律師事務所主任律師王玉臣對此作出詳細解釋。
王玉臣表示,首先,車位辦理產(chǎn)權(quán)證可以規(guī)范開發(fā)商的銷售行為。開發(fā)商將車位銷售給業(yè)主,一般會簽訂兩種協(xié)議,一種是車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,在這種情況下,業(yè)主從開發(fā)商買來的只是車位的“使用權(quán)”,并不是“所有權(quán)”,一般僅享有使用的權(quán)利;另一種則是車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,此協(xié)議才是開發(fā)商將車位的所有權(quán)“出售”給業(yè)主,在購買的車位可以辦理產(chǎn)權(quán)證的前提下,業(yè)主可以根據(jù)該協(xié)議辦理產(chǎn)權(quán)證。
其次,車位辦理產(chǎn)權(quán)證可以確認業(yè)主的物權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百零九條、第二百一十七條的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力,不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。因此,雖然是否辦理產(chǎn)權(quán)證一般不影響車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力,但是辦理產(chǎn)權(quán)證后,可以確認業(yè)主的物權(quán),也可以產(chǎn)生相應的對抗效力,避免開發(fā)商另行將該車位賣于第三人。
最后,車位辦理產(chǎn)權(quán)證也有利于業(yè)主將車位上市交易。車位在辦理產(chǎn)權(quán)證后,物權(quán)歸屬于業(yè)主,業(yè)主可以依法行使處置的權(quán)利,因此,如果業(yè)主想依法出售、抵押該車位,在已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下,業(yè)主可以直接以自己的名義簽訂相應的協(xié)議,辦理相關(guān)登記,從而便利交易程序。
來源:河南商報
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