英國房地產的租金收益和資本增值前景,長期吸引著海外投資者,倫敦地區(qū)尤為如此。
英國房地產經紀公司Hamptons今年的數據顯示,倫敦市中心黃金地段(PCL)售出的所有房屋中,有39%由國際買家購買,比2021年的數據高出4個百分點。全球房產科技集團居外IQI(Juwai IQI)的最新報告則顯示,從2020年至今,該平臺上中國買家對英國房產的咨詢量排名,已從第六位逐年提升至第三位。
【資料圖】
“英國房產的海外買家印花稅是2%,在我國香港地區(qū)置業(yè)的印花稅最高要交到30%,而新加坡是60%。在美國,印花稅倒還能接受,但每一年都要繳納房屋價值的3%作為持有費,如果是高端房產,這并不是小數目?!庇K富比國際地產亞洲區(qū)總負責人車倩毓告訴第一財經記者,這也是很多人愿意到英國投資房產的原因之一。
越貴越保值?
長期以來,倫敦房產一直被視為對沖通脹的工具。新宏睿投資管理的創(chuàng)辦人和董事總經理夏宇宸對第一財經記者表示,投資房地產的重要考量因素包括位置、功能性以及長期回報率的表現是否足夠優(yōu)秀。從英國數據來看,自1967年有記錄以來,倫敦房產的中間價指數上漲了115倍,即平均每年保持9%的年化回報率,再加上利率回報,年化總回報率可能會達到13%到15%。
“房地產投資中,最重要的是位置。倫敦在全世界投資者眼中都是一個重要的經濟、金融和文化中心,有很穩(wěn)健的法律制度,也有很好的教育機會,這都導致這里的房產擁有非常優(yōu)秀的收益增長?!毕挠铄方忉?。
根據英國官方數據辦公室(ONS)的統計,倫敦的平均房價為英國所有地區(qū)中最貴,2023年5月的平均房價為52.6萬英鎊(約合488.8萬人民幣)。但在“上不封頂”的倫敦房地產投資市場上,買家的預算限制將其推往了不同方向。手持大筆預算的投資者非黃金地段不買,而小預算買家則走向了倫敦外圍。
倫敦世嘉置業(yè)創(chuàng)始人Sally Wang也對第一財經記者表示,今年的交易量和咨詢量都比去年同期大,每個銷售都很忙。而買方則以持有現金的自主買家和小預算投資者為主,并越來越多地往倫敦非中心地段推移。
而對于高預算買家來說,車倩毓稱:“他們很明確的是,要買到好地段的房子?!?/p>
車倩毓介紹,倫敦按照郵編進行分區(qū),其公司主要覆蓋的是最為核心的郵區(qū),那里集中了200萬英鎊以上的房產?!氨热缗徍5鹿珗@以及購物中心哈羅德的騎士橋。梅菲爾區(qū)是近幾年求購需求量非常大的另一個地段,人們會說走進來聞到的都是金錢的味道,有倫敦最多的米其林餐廳,還有充滿奢侈品牌的新邦德街?!彼Q。
而這些倫敦市中心黃金地段(PCL)的房子,幾乎是越貴越保值。車倩毓稱,2022年,英國200萬英鎊以下的房屋價格年平均下降幅度為1.3%,200萬-1000萬英鎊的房產降幅為0.7%,而1000萬英鎊以上房產價格只萎縮了0.4%。
在倫敦買房的人在乎什么
經常幫助高凈值人士進行資產配置的夏宇宸發(fā)現,如果作為自住房屋,投資者會更多關注地理和交通條件、物業(yè)設施以及周邊社區(qū)的功能性配套。如果純粹出于投資目的,則會更多考慮流動性,比如會著重關注持有期的長短。
車倩毓對第一財經記者稱,高端房產的賣家與基本投資客戶群的考量區(qū)別非常大。“預算為100萬英鎊以下的投資客戶群,更多注重每月的租金回報,比如是否可以覆蓋貸款和基本支出等。另外,他們也會關注,如果想在兩年或五年后賣掉,房產的增值性有多高,會不會虧本。”她說。
Sally Wang舉例,倫敦出租房的毛租售比一直在上漲,疫情前新房的毛租售比平均為3.7%,現在為4.5%左右,很多甚至突破了5%或6%。按揭利率也在上升,很多房子出現了負現金流的現象,持有成本的上升推高了轉手的賣家數量。
Juwai IQI集團聯合創(chuàng)始人兼CEO安薩里(Kashif Ansari)對第一財經記者稱,由于英國房租日益高漲,大部分中國買家在英國買房主要為剛需,希望為孩子留學或就業(yè)提供住處。他稱:“中國買家最喜歡的購房目的地是倫敦。當地很多地段的交易一直都很活躍,價格也堅挺?!?/p>
女兒在倫敦上學的Cindy告訴第一財經記者,她的預算大約為300萬人民幣,已經足以在倫敦買一套小戶型的公寓。從租售比和持房成本來看,還是較為劃算。
而對于價格預算在500萬英鎊以上高端房產的客戶來說,這些買家?guī)缀醪惶粗刈饨鸹貓?,也不在乎短期增值潛力。車倩毓透露:“這些客戶買房多用于度假或子女上學,不作出租用途,也幾乎很少問兩三年后出售的收益,他們往往會持有這種高端房產超過10年。因此,最看重的是地段和保值性?!?/p>
“還有一類房產也能帶來商業(yè)機會。最近觀察到有些本身從事教育行業(yè)的投資人,在房地產投資時特別關注有教育潛力的不動產,最后直接收購了英國的一所學校,這是在地產上疊加了生意,也是在英國的獨特機會?!毕挠铄氛f,許多投資者或機構也會收購具有文化IP的房產,比如著名詩人或作家的故居,而后改造為博物館或者畫廊。
高端房產買家大量涌現
安薩里認為,由于按揭利率高企,英國房價下跌,但仍比疫情前高。但對于外國買家來說,現在是尋找好買賣、爭取好價格的最佳時機。
“今年,買家市場出現顯著回升,無論留學、度假還是長居人士的數量都明顯增長,這也帶動了我們的銷售量?!避囐回褂^察到,2021年,該公司成交量較為火爆。2022年,行情相對下降,甚至是多年內較為安靜的一段時期。但今年,其公司所有雇員的業(yè)務量都非常飽滿,成單平均價也比2021年飆升許多。
車倩毓說:“2021年,200萬到1000萬英鎊之間的房產交易總量較大,但今年很明顯,預算為1000萬到5000萬英鎊的客戶大量涌現,這不僅有來自亞洲的客戶,全球海外客戶都是如此。近期,我們成單的房產也平均在1000萬英鎊左右?!?/p>
展望接下來兩個季度的情況,車倩毓認為,成單量要比上半年高很多。
根據Hamptons的數據,今年截至7月,英格蘭和威爾士的房東出售的租賃房產的平均持有時間為11年,平均獲得49.2%的增值,相當于每年3.7%的收益率。
(文章來源:第一財經)
關鍵詞:
新聞發(fā)布平臺 |科極網 |環(huán)球周刊網 |tp錢包官網下載 |中國創(chuàng)投網 |教體產業(yè)網 |中國商界網 |萬能百科 |薄荷網 |資訊_時尚網 |連州財經網 |劇情啦 |5元服裝包郵 |中華網河南 |網購省錢平臺 |海淘返利 |太平洋裝修網 |勵普網校 |九十三度白茶網 |商標注冊 |專利申請 |啟哈號 |速挖投訴平臺 |深度財經網 |深圳熱線 |財報網 |財報網 |財報網 |咕嚕財經 |太原熱線 |電路維修 |防水補漏 |水管維修 |墻面翻修 |舊房維修 |參考經濟網 |中原網視臺 |財經產業(yè)網 |全球經濟網 |消費導報網 |外貿網 |重播網 |國際財經網 |星島中文網 |手機測評 |品牌推廣 |名律網 |項目大全 |整形資訊 |整形新聞 |美麗網 |佳人網 |稅法網 |法務網 |法律服務 |法律咨詢 |成報網 |媒體采購網 |聚焦網 |參考網
亞洲資本網 版權所有
Copyright © 2011-2020 亞洲資本網 All Rights Reserved. 聯系網站:55 16 53 8 @qq.com