對(duì)于廣大新市民、新青年來(lái)說(shuō),租房既要住得進(jìn),也要住得好。當(dāng)下將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)等非住宅改建成租賃住房的現(xiàn)象十分普遍,對(duì)于“非改租”“商改租”,除了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》外,多地也進(jìn)一步明確了相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。比如,近日重慶市出臺(tái)了《既有非住宅建筑租賃居住化改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(DBJ50/T-378-2021)(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》),據(jù)介紹,這是國(guó)內(nèi)首部“非改租”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);廈門市也在7月7日發(fā)布了《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》。
規(guī)范租賃住房改造行為
據(jù)記者了解,此次重慶市發(fā)布的《標(biāo)準(zhǔn)》涉及評(píng)估與策劃、場(chǎng)地與建筑、結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、消防、施工與驗(yàn)收、運(yùn)行維護(hù)等10方面內(nèi)容,明確了改造后建筑的合理使用年限不應(yīng)少于10年、公共服務(wù)設(shè)施建筑面積不應(yīng)小于改造項(xiàng)目總建筑面積的6%等具體內(nèi)容,具有落實(shí)政策需求、適應(yīng)多方需要等特點(diǎn)。
廈門市發(fā)布的《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》規(guī)定,商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非住宅類存量房屋,符合條件的可申請(qǐng)改建為保障性租賃住房,不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限,不補(bǔ)繳土地價(jià)款。“《標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布對(duì)重慶市支持租賃住房項(xiàng)目建設(shè)、暢通非住宅存量項(xiàng)目改造、增加市場(chǎng)有效供給、降低非居住房屋階段性空置、促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡具有重要意義。”重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任郭唐勇向《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者介紹,《標(biāo)準(zhǔn)》是全國(guó)首部正式對(duì)外發(fā)布的“非改租”技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
同策研究院分析師汪恒對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,租賃住房的供應(yīng)絕大部分由存量房改造而來(lái),一直以來(lái)苦于沒有明確的建筑標(biāo)準(zhǔn)。重慶市、廈門市發(fā)布的相關(guān)規(guī)定對(duì)商業(yè)商務(wù)用房等非居住房屋改作租賃住房所涉及的評(píng)估與策劃,空間、建筑設(shè)備、消防安全等改造,以及施工與驗(yàn)收質(zhì)量要求等內(nèi)容進(jìn)行了明確,解決了此前商改租、“非改租”技術(shù)邊界不明確、設(shè)計(jì)內(nèi)容無(wú)依據(jù)、施工驗(yàn)收維護(hù)缺乏科學(xué)指導(dǎo)等問題,有助于規(guī)范房屋租賃化改造行為,拓寬個(gè)人房源出租渠道,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展、盤活存量閑置房屋資源。
公共區(qū)域面積配比受關(guān)注
國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)逐步使租房、買房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利,公共服務(wù)區(qū)域是集中式租賃住房最大的特色,但此前并無(wú)標(biāo)準(zhǔn)可言,有些公寓運(yùn)營(yíng)商將公共區(qū)域作為噱頭,有些小運(yùn)營(yíng)商則根本沒有建設(shè)公共區(qū)域的意識(shí)。
重慶出臺(tái)的《標(biāo)準(zhǔn)》,最大的亮點(diǎn)是對(duì)改造項(xiàng)目保障配套設(shè)施、滿足使用功能、提升健康性能等作了明確要求。例如,項(xiàng)目改造應(yīng)集中設(shè)置配套的公共服務(wù)設(shè)施,公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積不應(yīng)小于改造項(xiàng)目總建筑面積的6%,且不應(yīng)小于100平方米。項(xiàng)目配套的公共區(qū)域功能和服務(wù)設(shè)施可根據(jù)租戶需求、建筑功能以及周邊環(huán)境中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配置等實(shí)際情況,進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。“如果按照重慶市的《標(biāo)準(zhǔn)》每萬(wàn)平方米配置600平方米的公共區(qū)域面積來(lái)算,很多長(zhǎng)租公寓是不達(dá)標(biāo)的,這一標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)無(wú)疑會(huì)讓長(zhǎng)租公寓更像公寓。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示。
廈門市則對(duì)備受租戶關(guān)注的租金、面積等作出了規(guī)定,原則上每套(間)建筑面積不超過70平方米,以30-45平方米的小戶型為主;租金價(jià)格接受政府指導(dǎo),按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的85%,年均租金漲幅不得高于廈門市人均可支配收入的漲幅;改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售;納入廈門市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)一監(jiān)管等。
張大偉認(rèn)為,未來(lái)肯定會(huì)有更多城市跟進(jìn)租賃住房改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)促進(jìn)租賃住房規(guī)范發(fā)展和盤活存量有重要的意義。
兩類用地禁止改建租賃住房
應(yīng)該明確的是,不是所有類型的房屋都可以改建為集中式租賃住房。中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司裝配式建筑院院長(zhǎng)趙鈿對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,為保證居住安全,對(duì)于將非居住類建筑改建為集中式租賃住房,住建部發(fā)布的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》強(qiáng)調(diào),改建前應(yīng)對(duì)房屋安全性能進(jìn)行鑒定,依據(jù)鑒定結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)處理,保證滿足長(zhǎng)期居住、使用的安全性要求。
另外,依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》關(guān)于土地性質(zhì)的分類,三類工業(yè)用地是對(duì)居住和公共環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地,三類物流倉(cāng)儲(chǔ)用地是易燃、易爆和劇毒等危險(xiǎn)品的專用物流倉(cāng)儲(chǔ)用地。這兩類土地上的非居住建筑,可能存在不利于人體健康安全的隱患,不適宜長(zhǎng)期居住,因此不得改建為集中式租賃住房。
重慶市對(duì)此做出了進(jìn)一步細(xì)化,規(guī)定改造后建筑的合理使用年限不宜小于20年,不應(yīng)小于10年;改造項(xiàng)目可供改造規(guī)模不宜少于50套(間)。
廈門市則規(guī)定,改建租賃住房申請(qǐng)項(xiàng)目應(yīng)為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑。為保證改建后保障性租賃住房滿足居住標(biāo)準(zhǔn),改建項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上應(yīng)符合安全牢固的要求。改建后的保障性租賃住房應(yīng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)和采光等居住條件,應(yīng)符合給排水、供電等相關(guān)要求。同時(shí),廠房、倉(cāng)儲(chǔ)類改建項(xiàng)目須設(shè)立相應(yīng)安全隔離措施,確保人員居住安全。此外,改建完成后,原則上不得少于50套(間)且建筑面積不少于2000平方米。
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