佛山東平河全景。
(相關資料圖)
“君子始冠,必祝成禮,加冠以厲其心。”
2003→2023,二十弱冠。
是五區(qū)握指成拳形成真正合力;是南都與佛山從陪伴相守到并肩前行;亦是一個行業(yè)的沉浮與蝶變。
親歷行業(yè)變遷,我們清醒地看到:人們還是需要房子、經(jīng)濟社會發(fā)展還是需要房地產(chǎn)。但也更理性認識到,行業(yè)正褪去泡沫和浮躁回歸美好生活本質,更是一座城市引人才、留人才和服務人才的最大誠意和底氣。
三年后,“拐點”是否已來?“窗口期”是否已至?南都佛山記者通過權威訪談和一線調研給出答案:一季度量價齊升,正處于“微笑曲線”的底部。然而乍暖還寒,支持政策仍在持續(xù)發(fā)力,企業(yè)仍在積極促銷。
在信心為金的2023年,行業(yè)已經(jīng)邁入新周期。
A
新周期
房地產(chǎn)和建筑業(yè)是“支柱產(chǎn)業(yè)”?
房地產(chǎn)和建筑業(yè)被確立為“支柱產(chǎn)業(yè)”,關乎行業(yè)高質量發(fā)展、關乎美好人居需要,也關乎上下游產(chǎn)業(yè)鏈。這是行業(yè)擁抱“新周期”的發(fā)展機遇,也是責任擔當。
穩(wěn)支柱
房地產(chǎn)行業(yè)與佛山22個產(chǎn)業(yè)直接相關
日前,住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹到中國建筑科學研究院有限公司調研時指出,住房和城鄉(xiāng)建設領域承擔兩個支柱產(chǎn)業(yè),一個是建筑業(yè),2022年增加值占GDP6.9%。另一個是房地產(chǎn)業(yè),2022年增加值占GDP6.1%,兩個支柱合起來占13%。把兩根柱子穩(wěn)住,對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤有重要意義。
在制造業(yè)大市佛山,穩(wěn)支柱更關乎產(chǎn)業(yè)鏈上下游。佛山住宅成交規(guī)模多年穩(wěn)居全省第一,曾達到廣州深圳兩市銷售規(guī)模總和。今年一季度佛山住宅成交位于全省第二,與廣州、惠州TOP3城市成交總量占了全省三分之一。
比起“量”,房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展,對佛山更重要的是“質”。佛山主要領導曾在省兩會分組討論時直言,房地產(chǎn)行業(yè)與佛山22個產(chǎn)業(yè)直接相關,包括家電、陶瓷和建材等,房地產(chǎn)直接影響系列產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展,保持行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展對佛山十分重要。但必須堅定“房住不炒”的定位,而非采取極端的刺激的手段和措施,“這不利于一個地方長遠發(fā)展?!薄 ?/p>
保交付
企業(yè)社會責任是“必修課”買房前先看行業(yè)“紅黑榜”
2022年地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的凜冽寒冬,房地產(chǎn)行業(yè)銷售同比下滑26.7%,開發(fā)投資同比下滑10%。這場行業(yè)的生存大考也是一場洗牌,不僅是優(yōu)勝劣汰,更倒逼行業(yè)發(fā)展回歸消費需求和美好生活的本質。
確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,兌現(xiàn)到居民美好生活中,首先是保交付。過去一年,佛山市、區(qū)住建部門多次開展企業(yè)掛點服務,解難題促發(fā)展,協(xié)調解決企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的困難和問題。今年2月,佛山市發(fā)改局發(fā)布《佛山市關于促進穩(wěn)增長實現(xiàn)開門紅的若干措施》,明確提出促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標和系列舉措。
在行業(yè)觀察者看來,過去一年行業(yè)下行周期中,企業(yè)也出現(xiàn)分化?!氨=粯恰⒈=桓丁北欢嗉曳科筇嵘狡髽I(yè)戰(zhàn)略高度。
碧桂園2022年年報顯示,集團連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司全年累計交付近70萬套房屋,交付量高居行業(yè)榜首。在碧桂園大本營佛山及臨近的肇慶及云浮三個城市,去年交付近2.4萬套房屋,其中超過1.8萬套實現(xiàn)了提前交付。
值得關注的是,去年保利華南在佛山的業(yè)績格外亮眼。據(jù)媒體報道,該企業(yè)不僅取得雙料銷冠的優(yōu)秀業(yè)績,其328.7億元的銷售額是第二名的三倍多,占TOP20企業(yè)銷售額總和的27.1%。除了銷售力和產(chǎn)品力,保交付和企業(yè)責任更是讓消費者放心的決定因素之一。數(shù)據(jù)顯示,該企業(yè)100%保交付,近年來,保利華南累計交付戶數(shù)2.3萬套。
還有從佛山出發(fā)布局全國的美的置業(yè),數(shù)據(jù)顯示,2022年企業(yè)提前和如期交付超8萬套房,交付套數(shù)位列行業(yè)TOP13,收樓率達90%,交付客戶滿意度達87分。
來自佛山市房協(xié)統(tǒng)計信息,2022年佛山萬科共完成佛山地區(qū)7個項目的交付,包含8892套房屋,客戶滿意度98分以上,57%的交付批次實現(xiàn)交付即發(fā)證。
對于企業(yè)來說,交付力及完善交付體系已經(jīng)是“必修課”。對于消費者來說,企業(yè)責任和行業(yè)“紅黑榜”,是比營銷宣傳更重要的決策因素。
為此,南都記者持續(xù)關注讀者爆料和消費者關切,對停工、延期交付、違規(guī)銷售等行業(yè)現(xiàn)象一線調研和實時披露,監(jiān)督行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展。消費者也可以持續(xù)關注南都APP、佛山大件事官微以及南都佛山20周年紀念特刊,美好生活卷上、中、下篇。
促消費
支持剛性和改善性住房需求 解決新市民青年人住房問題
2023年全國兩會政府工作報告明確,加強住房保障體系建設,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險,改善資產(chǎn)負債狀況,防止無序擴張,促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
促消費是2023年的關鍵詞,佛山市政府工作報告對今年各項工作部署的第一項就是“積極恢復和擴大消費”。在這背后,首先是“搶人才”、引人才。
過去十年,佛山常駐人口猛增200多萬,但是邁向發(fā)展新周期,佛山引育人才的競爭力也面臨挑戰(zhàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2022年,廣東佛山常住人口增勢逆轉,常住人口減少6.03萬人。根據(jù)《2022年佛山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示,2022年年末全市常住人口955.23萬人,其中城鎮(zhèn)常住人口909.57萬人,占常住人口比重(常住人口城鎮(zhèn)化率)95.22%。在佛山常住人口規(guī)??s減的這一年,廣東省常住人口減少27.2萬人,省外流動人口減少69.2萬人。
如何支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題?一是更開放的購房置業(yè)政策;二是對年輕人有足夠親和力和有競爭力的購房門檻;三是一座城市投資創(chuàng)業(yè)的發(fā)展空間。
佛山順德區(qū)就提出,要打造最友好的置業(yè)強區(qū)。佛山市委常委、順德區(qū)委書記劉智勇表示,“按我的理解,最友好就是一個工業(yè)企業(yè)在順德這里,效率最高、成本最低、發(fā)展最好、土壤最好,我們所有的各種要素,土地、物流、倉儲、交通、房價,包括上下游、產(chǎn)業(yè)鏈配套等,實現(xiàn)綜合‘最優(yōu)’。”
無論是房價還是居住環(huán)境,佛山都在不遺余力地發(fā)展建設中。
B
新機遇
“窗口期”來了嗎?
在業(yè)界看來,房地產(chǎn)市場尚未真正意義回暖,但市場需求已開始平穩(wěn)復蘇,處于“微笑曲線”底部。支持政策仍需持續(xù)發(fā)力,企業(yè)仍需積極促銷。
企穩(wěn)
一季度成交量價均出現(xiàn)上行趨勢
先來幾組數(shù)據(jù)。
首先是全國一季度住宅成交面積和金額同比回升。
4月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了1-3月份全國房地產(chǎn)市場基本情況。1-3月份,商品房銷售面積29946萬平方米,同比下降1.8%,其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元,增長4.1%,其中住宅銷售額增長7.1%。
其次是全省樓市成交活躍度回躍至三年前水平。
來自廣東房協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2023年第一季度,廣東商品房銷售面積、銷售金額同比增長9.8%和14.0%,增速比1-2月提高10.0個百分點和16.1個百分點,呈加速恢復態(tài)勢。與過去20年同期數(shù)據(jù)相比,今年第一季度商品房、商品住宅銷售面積均超過2019年的銷售量,回升至歷史高位水平。
價格也逐漸“企穩(wěn)”。全省第一季度商品房銷售均價為14690元/平方米,同比上漲3.8%;其中商品住宅銷售均價15309元/平方米,同比上漲2.6%。
最后聚焦到佛山,一季度政策逐步呈現(xiàn)效果,供需兩端均表現(xiàn)活躍,成交同比明顯回升。來自佛山房協(xié)、匯誠鴻圖和佛山中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,供應側一季度佛山全市供應住宅10849套、120.89萬平方米,面積同比上升10%-15%。需求側全市第一季度一手住房成交18946套,同比上升18.49%,新房住宅整體網(wǎng)簽面積達到210萬平方米,同比增長16%。
盡管量價均出現(xiàn)上行趨勢,但從全國、全省一季度數(shù)據(jù)來看,成交已經(jīng)觸底回升,但行業(yè)投資額和新開工面積等各項數(shù)據(jù)仍在下行。廣東房協(xié)一季度分析報告同步指出,市場復蘇尚未穩(wěn)固,支持政策仍需持續(xù)發(fā)力,企業(yè)仍需積極促銷,共同呵護市場穩(wěn)定復蘇和健康發(fā)展。
實招
降低置業(yè)門檻,對人才敞開大門
政策紅利不斷在釋放。來自佛山中原策略研究中心分析報告統(tǒng)計,2023年一季度65省市地方利好政策釋放頻次約175次。涵蓋優(yōu)化限購、優(yōu)化限貸、優(yōu)化限售、公積金、優(yōu)化限價、購房補貼、優(yōu)化預售監(jiān)管和人才落戶等七大方面。其中公積金相關政策達到75次,占了超四成。其次是購房補貼和人才落戶等,分別達到40次和24次。優(yōu)化限購、限貸政策也是各地調控重點,落地頻次合計約約25次。
房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的帶動效應,以及宜居環(huán)境對人才吸聚和服務,對制造業(yè)大市佛山具有重要意義。今年佛山市政府工作報告提出,有效防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險,推動做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,堅持“房住不炒”定位,支持剛性和改善性住房需求,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
近階段,因城施策的政策優(yōu)化“實招”相繼落地。實招之一是住宅全面解限。2022年12月9日,《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調控政策的通知》發(fā)布,時隔六年零兩個月,佛山全市住宅解限。
實招之二是對優(yōu)秀人才進一步降低門檻、敞開大門。2月,佛山市公安局發(fā)布了關于公開征求《佛山市公安局關于調整部分區(qū)域穩(wěn)定居住就業(yè)入戶政策的通知(征求意見稿)》意見的通告,佛山高明區(qū)、三水區(qū)擬恢復購房入戶政策。
3月,佛山市南海區(qū)啟動“才聚南?!ぐ簿踊葙彙被顒?,人才及其直系親屬在參與活動的房地產(chǎn)項目購房可享折上9.9折。首批38個品質樓盤參與,覆蓋南海7個鎮(zhèn)街。
4月,三水區(qū)樂平鎮(zhèn)發(fā)布《樂平鎮(zhèn)購房補貼活動方案》,其間購買新建一手商品住宅的購房人可申請成交價格1%補貼,累計補貼金額上限為300萬元。圍繞加快佛北戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)園建設,全面助力更多優(yōu)質人才安居樂業(yè)。
C
新格局
制造業(yè)當家,哪些區(qū)域將率先跑出?
當前,廣東正實施制造業(yè)當家“一把手”工程,樹立制造業(yè)當家的鮮明導向。這是廣東現(xiàn)代化建設的產(chǎn)業(yè)“脊梁”,更是佛山各區(qū)域板塊未來發(fā)展的潛力和競爭力。
產(chǎn)業(yè)強
區(qū)域競爭力就強
在“制造業(yè)當家”和“百縣千鎮(zhèn)萬村高質量發(fā)展工程”全省兩大重點工程的交匯處,我們看到佛山不同區(qū)域在新一輪發(fā)展中的新動能和新格局。
2021年、2022年,佛山連續(xù)兩年推出“佛山之治”——《佛山“鎮(zhèn)能量”指數(shù)報告》,構建4個維度共40項指標的測評體系,梳理百萬條數(shù)據(jù)科學測評全市32個鎮(zhèn)街在經(jīng)濟、科創(chuàng)、商業(yè)及公共服務的基礎和潛力,解構鎮(zhèn)街的綜合競爭力,解構鎮(zhèn)域發(fā)展亮點,表彰先進。這份榜單折射出產(chǎn)業(yè)強區(qū)域競爭力強者恒強的“馬太效應”。
2022年,前15名鎮(zhèn)街GDP總和約為8366.12億元,約占32鎮(zhèn)街GDP總和的70%。其中前4名排位環(huán)比未變,桂城街道以85.54分蟬聯(lián)第一,獅山鎮(zhèn)、祖廟街道和大良街道分別以82.21分、81.83分和78.20分排名第二、第三和第四位。北滘鎮(zhèn)在總榜的排名上升1位至第5,石灣鎮(zhèn)街道、容桂街道、大瀝鎮(zhèn)、張槎街道、里水鎮(zhèn)分列6-10名。荷城街道、樂從鎮(zhèn)、丹灶鎮(zhèn)、陳村鎮(zhèn)、倫教街道占據(jù)11-15位。如果不僅僅以通勤距離為置業(yè)考量,以上TOP15就是大數(shù)據(jù)給出未來三至五年在佛山買房置業(yè)推薦板塊。其中,在四個千億大鎮(zhèn)佛山占兩席的南海獅山和順德北滘,無論是百強企業(yè)還是省級科創(chuàng)平臺都呈現(xiàn)出集聚效應,從而推動國內(nèi)乃至國際高端人才的虹吸效用。還有禪城祖廟、張槎等鎮(zhèn)街,以“畝產(chǎn)論英雄”的邏輯,與廣深一線城市的經(jīng)濟大區(qū)競合發(fā)展。
在南都大數(shù)據(jù)研究院另一份“佛山數(shù)智變革”報告中,佛山除了獅山、北滘之外,近兩年三水樂平和順德容桂在科技創(chuàng)新和數(shù)字化轉型方面“加速度”明顯。
過去十年,南海桂城、里水,順德北滘,禪城祖廟等鎮(zhèn)街樓價跑速亮眼。未來十年,支撐區(qū)域價格的一定是產(chǎn)業(yè)價值?! ≤壍澜煌ǜ窬?/p>
決定區(qū)域未來格局
如果說產(chǎn)業(yè)結構是區(qū)域發(fā)展的內(nèi)生動力,那么交通路網(wǎng)就是城市競爭力的開放格局。國內(nèi)首條跨城地鐵將千燈湖、祖廟和佛山新城與廣州核心區(qū)域串聯(lián)。2018年地鐵廣佛線的總客流量已是2012年時的十倍之多,最高峰客流量59.16萬人次。2019年,廣佛線成為廣州地鐵客流量增幅最大的線路。佛山政府工作報告提出,截至去年底地鐵3號線首通段、廣州地鐵7號線西延順德段、南海新交通一號線全線開通運營,城市軌道交通實現(xiàn)組網(wǎng)運營,運營里程達127公里。軌道交通沿線樞紐無一不是人居價值高地。
邁入行業(yè)新周期,佛山軌道交通路網(wǎng)也迎來全新格局。去年通車的廣州地鐵7號線以“人才專列”的使命串聯(lián)廣州大學城、廣州南站和順德北滘;佛山地鐵2號線東西貫通禪城西部和廣州南站;佛山地鐵3號線“南北大動脈”聯(lián)通強中心禪城與制造業(yè)強區(qū)順德。
佛山軌道路網(wǎng)的意義不僅是內(nèi)聯(lián),更重要的是外通。通過廣佛線和7號線,佛山加速融入廣佛“一張網(wǎng)”,通過與南站的接駁實現(xiàn)灣區(qū)高效互聯(lián)。
更大層面的互聯(lián)互通,也決定區(qū)域未來格局。外聯(lián)內(nèi)通對佛山區(qū)域價值的直接拉動,則在于TOD和樞紐。2023年以及未來一段時間,軌道價值看哪里?看三大新城:三山新城、北滘新城和佛山新城。在三山新城,2號線和南海新交通無縫接駁,帶動區(qū)域發(fā)展的基礎上更聯(lián)通廣州南站超級樞紐;在佛山新城,南北動脈3號線和廣佛線交匯,是大佛山五區(qū)的“掌心”;在北滘新城,“第二廣佛線”廣州地鐵7號線的使命是科創(chuàng)線和人才線。
佛山軌道路網(wǎng)的新機遇在于灣區(qū)互聯(lián),與新區(qū)域的“激活”。擬串聯(lián)起三龍灣和松山湖的佛山經(jīng)廣州至東莞城際(佛穗莞城際)項目,串聯(lián)佛山、廣州、東莞三市中心城區(qū),被視為灣區(qū)大平臺聯(lián)動發(fā)展的重要線路。還有激活潛力區(qū)域的新“動脈”,今年順德區(qū)政府工作報告提到,力爭佛山地鐵11號線等項目動工,國內(nèi)首個工業(yè)總產(chǎn)值“千億大鎮(zhèn)”容桂經(jīng)濟活力和人居價值是否能被重新激活,這與軌道線路共同備受期待。
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