21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 見(jiàn)習(xí)記者黎雨辰 北京報(bào)道

春來(lái)正逢時(shí)。從2021年首批試點(diǎn)的9家到2023年2月的25家，眼下我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，即將跑上擴(kuò)容提質(zhì)的“快車(chē)道”。

【資料圖】

區(qū)別于市面上的權(quán)益類投資品種，REITs“求穩(wěn)求優(yōu)”的產(chǎn)品底層邏輯，在為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目帶來(lái)源頭活水的同時(shí)，也讓投資者擁有了更富吸引力的標(biāo)的配置選擇。盡管在2022年受到疫情擾動(dòng)后，REITs底層資產(chǎn)在業(yè)績(jī)完成率及收益分配能力上有所分化，但仍無(wú)礙機(jī)構(gòu)看多后市表現(xiàn)。

新的一年里，公募REITs前景如何？整體來(lái)看，在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)企穩(wěn)回升、政策保駕護(hù)航之下，底層資產(chǎn)修復(fù)、發(fā)行提速、類型多元化均成為2023年公募REITs市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

“在REITs市場(chǎng)擴(kuò)容的過(guò)程中，資產(chǎn)類別更加豐富，投資者選擇更加多樣，大多數(shù)優(yōu)質(zhì)REITs本身的現(xiàn)金分派也更加穩(wěn)定，這是一個(gè)市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志?！敝行抛C券在近期研報(bào)中指出。

記者還了解到，在持續(xù)關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量和團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)管理能力的同時(shí)，提升機(jī)構(gòu)主動(dòng)管理能力，深化對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的實(shí)際參與，則是多家REITs基金管理人下一步的重要布局方向。

REITs新發(fā)正當(dāng)時(shí)

2023年公募REITs市場(chǎng)首位新成員，是嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT。

2月8日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT在上交所順利上市。作為首只民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT憑借獨(dú)特的屬性和優(yōu)秀的質(zhì)地，為REITs市場(chǎng)注入了新的可能性。

作為回應(yīng)，投資者的認(rèn)購(gòu)熱情則超乎想象。據(jù)了解，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT原計(jì)劃募集總額17.57億元，但因認(rèn)購(gòu)過(guò)于火爆，甚至提前一天結(jié)束了募集。該項(xiàng)目最終吸引近720億元資金參與，其中網(wǎng)下發(fā)售累計(jì)吸引資金465.06億元，網(wǎng)下投資者詢價(jià)認(rèn)購(gòu)超126.04倍。

“加倉(cāng)一百股，行情比股票靠譜多了?！币晃煌顿Y者在京東倉(cāng)儲(chǔ)REITs的相關(guān)討論平臺(tái)表示。

還有投資者分析起京東的底層資產(chǎn)：“華南的武漢、西南的重慶、華北的廊坊，地理位置得天獨(dú)厚，都是重要的交通樞紐?！?/p>

作為不動(dòng)產(chǎn)信托基金，REITs的資金主要用于管理能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)投資組合。其中，強(qiáng)制分紅帶來(lái)的穩(wěn)固收益率作為REITs的重要特性之一，讓其具有了中低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性，成為許多投資者手中的香餑餑。

事實(shí)上，2021年我國(guó)首批9只公募REITs產(chǎn)品試點(diǎn)上市時(shí)，公募REITs的市場(chǎng)還相對(duì)默默無(wú)聞。但隨著2022下半年12只產(chǎn)品集中上市，公募REITs逐漸走入常態(tài)化發(fā)行，投資價(jià)值日益凸顯，配售份額也慢慢出現(xiàn)了“千金難求”的局面。

當(dāng)前，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)的產(chǎn)品數(shù)量已增至25只，發(fā)行總規(guī)模超800億元。按經(jīng)營(yíng)模式劃分，產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目比例為3:2。項(xiàng)目的底層資產(chǎn)類型也不斷豐富，由最初的高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)品進(jìn)一步擴(kuò)展到了清潔能源、保障房、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域。

還有更多REITs產(chǎn)品正蓄勢(shì)待發(fā)。據(jù)上交所、深交所項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，目前有9只REITs處于待發(fā)狀態(tài)。具體來(lái)看，中信建投國(guó)家電投新能源REIT、中航京能光伏REIT、中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT和中金山高集團(tuán)高速公路REIT等四只首發(fā)REITs當(dāng)前均已收到反饋，進(jìn)入排隊(duì)上市階段。中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等5只REITs則處于等待擴(kuò)募的反饋或問(wèn)詢期。

此外，2月以來(lái)，多單處于初期階段的REITs項(xiàng)目陸續(xù)披露了相關(guān)進(jìn)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有武當(dāng)山景區(qū)公募REITs項(xiàng)目完成簽約、北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司發(fā)布REITs公布中標(biāo)候選人、昆明市公共租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)管理有限公司則就選聘公募REITs基金管理人及專項(xiàng)計(jì)劃管理人發(fā)布公告等。

二級(jí)市場(chǎng)上，REITs的成交放量逐年顯著遞增。記者對(duì)Wind數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算發(fā)現(xiàn)，2023年初至2月17日收盤(pán)，公募REITs日均成交量為8484.02萬(wàn)股，較2022年的4957.57萬(wàn)股和2021年的3473.52萬(wàn)股，分別同比提升了71.13%和144.25%。

截至2月17日收盤(pán)，上市公募REITs產(chǎn)品距年初平均上漲2.59%，雖然仍未跑贏上證指數(shù)，但與大盤(pán)的差值已由去年四季度的-8.57%縮減至-1.77%，整體收益波動(dòng)回暖。

“隨著REITs市場(chǎng)常態(tài)化建設(shè)加速，REITs發(fā)展呈現(xiàn)出新態(tài)勢(shì)。”2022年12月8日，在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上，上海證券交易所黨委副書(shū)記、總經(jīng)理蔡建春表示。

蔡建春指出，從境外市場(chǎng)看，海外REITs市場(chǎng)整體規(guī)模一般是當(dāng)?shù)谿DP的3%到16%，股票市值的1%到8%?？紤]目前我國(guó)百萬(wàn)億級(jí)的存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模、每年百萬(wàn)億的GDP水平和近80萬(wàn)億股票市值，預(yù)計(jì)未來(lái)REITs市場(chǎng)容量在萬(wàn)億以上，潛力巨大。

穿越分化周期

1月30日，20家上市公募REITs的四季報(bào)已經(jīng)披露完畢。整體來(lái)看，2022年REITs 市場(chǎng)有起有伏，底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)也受到諸多超預(yù)期因素影響。

預(yù)期營(yíng)收完成率方面，對(duì)比Wind中各季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及招募說(shuō)明書(shū)的預(yù)期數(shù)據(jù)，在不考慮底層項(xiàng)目業(yè)務(wù)收入存在周期性的情況下，以單季度達(dá)成全年?duì)I收預(yù)測(cè)值的25%、或半年?duì)I收預(yù)測(cè)值的50%作為標(biāo)準(zhǔn)，則公布四季報(bào)的20單公募REITs中，10單REITs的當(dāng)季營(yíng)業(yè)收入完成率符合預(yù)期。

鵬華深圳能源作為唯一一只清潔能源項(xiàng)目，2022年累計(jì)收入11.57億元，以137.32%的完成率位列榜首，也是去年唯一實(shí)現(xiàn)十億營(yíng)收的REIT項(xiàng)目。完成情況最為欠佳的則是博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，僅實(shí)現(xiàn)了預(yù)期值1.45億元的77.83%。

凈利潤(rùn)方面，據(jù)國(guó)泰君安研究統(tǒng)計(jì)，2022年實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的REITs數(shù)量增加到了12單，不過(guò)各REIT完成情況差距進(jìn)一步拉大。9單REITs的年度EBITDA完成率則超過(guò)100%。

綜合來(lái)看，鵬華深圳能源REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT及國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT業(yè)績(jī)最為亮眼，三項(xiàng)指標(biāo)均超過(guò)預(yù)期。

收益分配能力上，Wind數(shù)據(jù)顯示，上市公募REITs四季度平均可分配金額為4128萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)預(yù)期值的產(chǎn)品則有13只。

其中，中航首鋼綠能REIT在四季度完成了尤為驚險(xiǎn)的“最后沖刺”。該基金的全年可供分配金額目標(biāo)達(dá)成率雖以134.6%排在首位，但單季表現(xiàn)卻極為不均，幾乎依靠四季度8757萬(wàn)元可分配金額、343.2%的季度達(dá)成率進(jìn)行托舉。中航基金在四季報(bào)中解釋稱，四季度區(qū)間業(yè)績(jī)的主要貢獻(xiàn)來(lái)自于收回的歷史期間國(guó)補(bǔ)電費(fèi)0.99億元。

從項(xiàng)目所屬板塊來(lái)看，不同底層資產(chǎn)之間的運(yùn)營(yíng)情況也出現(xiàn)了較為顯著的分化。

多家券商在研報(bào)中指出，以通行費(fèi)和租金為收入主要來(lái)源的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs和交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs，多數(shù)自上市以來(lái)收入持續(xù)下滑，且四季度承壓明顯。

“散點(diǎn)疫情頻發(fā)疊加經(jīng)濟(jì)下行壓力以及免租政策等因素的影響，使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)受到?jīng)_擊，但基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)減免管理費(fèi)等方式緩解項(xiàng)目成本端壓力，全年來(lái)看相關(guān)措施有效對(duì)沖了收入減少對(duì)于投資人可分配現(xiàn)金流的負(fù)面影響。”中信證券研究團(tuán)隊(duì)指出。

而另一邊，穩(wěn)定的出租率和較強(qiáng)的抗周期屬性，則支撐保租房、倉(cāng)儲(chǔ)物流兩類資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。

“從數(shù)量和發(fā)行情況來(lái)看，目前已有4只保租房產(chǎn)品成功上市，網(wǎng)下和公眾投資人配售比例均低于 1%，表現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)于這類公募REITs產(chǎn)品的熱情?！比A夏基金向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，“在公募REITs市場(chǎng)中，保租房項(xiàng)目收益水平有限但風(fēng)險(xiǎn)性小，其收益率的穩(wěn)定性獲得了很多投資人的認(rèn)可?！?/p>

值得一提的是，倉(cāng)儲(chǔ)物流類資產(chǎn)似乎成為了非國(guó)營(yíng)REIT項(xiàng)目的一大偏好。在當(dāng)前上市的三家非國(guó)營(yíng)REITs中，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT和中金普洛斯REIT均屬于倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)。

其中在2022年四季度，中金普洛斯的平均出租率為94.2%，與三季度基本持平。有研究人士認(rèn)為，平穩(wěn)的出租率疊加底層資產(chǎn)在地域分布上的分散化，使得其營(yíng)業(yè)收入受疫情擾動(dòng)較小。

中金普洛斯REIT在四季報(bào)中解釋稱，普洛斯通州光機(jī)電物流園前期單一租戶到期調(diào)整導(dǎo)致出租率下降，受新型冠狀病毒疫情必要管控措施以及租賃市場(chǎng)環(huán)境等因素影響，租賃進(jìn)度則有所推遲。但隨著本期內(nèi)全國(guó)新型冠狀病毒疫情管控措施的重大調(diào)整，基金管理人和外部管理機(jī)構(gòu)已采取措施加快招租進(jìn)度。

2023：修復(fù)與擴(kuò)容

經(jīng)過(guò)起步與助跑后，2023年以來(lái)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已由個(gè)案試點(diǎn)階段轉(zhuǎn)入常態(tài)化、多元化推進(jìn)的新階段。穿越振蕩周期后，機(jī)構(gòu)依然紛紛看多其后市表現(xiàn)。

多家基金管理人認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)基本面的逐步回暖和疫情對(duì)項(xiàng)目業(yè)績(jī)壓制的減弱，各類型REITs底層資產(chǎn)在量?jī)r(jià)兩方面均存在一定修復(fù)空間。

“人流和物流的修復(fù)有望支撐高速公路REITs業(yè)績(jī)?cè)谛迯?fù)斜率和空間上有較大優(yōu)勢(shì)；生產(chǎn)、生活活動(dòng)的恢復(fù)或可為水務(wù)、垃圾處理、發(fā)電行業(yè)帶來(lái)量的增長(zhǎng)；倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs則預(yù)計(jì)能在租金和出租率方面出現(xiàn)一定改善?！敝行抛C券研究分析認(rèn)為，應(yīng)關(guān)注具有基本面韌性和擴(kuò)募推進(jìn)潛力項(xiàng)目估值回調(diào)后的低吸機(jī)會(huì)。

作為2單已上市保租房REITs的管理人，華夏基金則向記者指出，保租房項(xiàng)目資產(chǎn)存量規(guī)模較大，且公開(kāi)信息顯示已有十余個(gè)省市的保障房項(xiàng)目正在籌備，“隨著政策面利好因素不斷增加，預(yù)計(jì)投資者仍將保持較高的認(rèn)購(gòu)熱情?！?/p>

作為提振經(jīng)濟(jì)的重要戰(zhàn)略，政策對(duì)REITs的護(hù)航力度亦不斷提升。證監(jiān)會(huì)2月10日召開(kāi)2023年債券監(jiān)管工作會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)，要全面深化REITs市場(chǎng)建設(shè)，堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，全力推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年年內(nèi)，已有包括北京、上海、河南、浙江、江蘇、山西、山東、遼寧、云南等多個(gè)省市出臺(tái)了相關(guān)政策或文件，支持公募REITs申報(bào)助力資產(chǎn)盤(pán)活與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

其中，蘇州市在1月30日發(fā)文中尤其指出，支持民營(yíng)資本通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs等金融工具盤(pán)活存量資產(chǎn)，支持民間投資更多進(jìn)入交通、能源、水利、城建、環(huán)保等重點(diǎn)行業(yè)和領(lǐng)域，并在政策上予以便利。

REITs開(kāi)年來(lái)的另一大特征，還在于其底層資產(chǎn)領(lǐng)域邊界的持續(xù)延伸。

記者注意到，目前處于招標(biāo)等前期階段的公募REITs項(xiàng)目資產(chǎn)，不僅有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、景區(qū)、保租房等傳統(tǒng)設(shè)施，一些新型資產(chǎn)，如光伏發(fā)電場(chǎng)、海上風(fēng)力發(fā)電場(chǎng)等，也紛紛走上了證券化的道路。

據(jù)了解，2021年7月，發(fā)改委曾發(fā)布“958號(hào)文”，進(jìn)一步擴(kuò)大了REITs試點(diǎn)區(qū)域和試點(diǎn)范圍。而中金基金指出，目前958號(hào)文中提到的10個(gè)試點(diǎn)領(lǐng)域，尚有市政基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、水利基礎(chǔ)設(shè)施及旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施尚未成功發(fā)行試點(diǎn)產(chǎn)品，未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)突破。

“應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞盤(pán)活存量資產(chǎn)和擴(kuò)大有效投資的目標(biāo)，精準(zhǔn)有效支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域建設(shè)。進(jìn)一步拓寬REITs試點(diǎn)覆蓋的資產(chǎn)類型，鼓勵(lì)新能源、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)展REITs試點(diǎn)。”蔡建春在先前發(fā)言中表示。

市場(chǎng)對(duì)于公募REITs產(chǎn)品認(rèn)知的不斷深化迭代，也對(duì)基金管理人的主動(dòng)管理運(yùn)營(yíng)能力及成果也被提出了更高的要求。在開(kāi)年規(guī)劃中，多家基金管理人均提到加強(qiáng)對(duì)REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的參與。

“在一些比較實(shí)際的項(xiàng)目，比如高速公路的收費(fèi)上，發(fā)起人的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)肯定相對(duì)更加專業(yè)，基金經(jīng)理則是作為管理人代表參與進(jìn)去，但后期的參與程度會(huì)更加深入?！比A夏基金則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

公募REITs廣闊機(jī)遇前，基金管理人應(yīng)如何作為？華夏基金進(jìn)一步指出，在產(chǎn)品發(fā)行募集階段，基金管理人會(huì)對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查，并對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況及現(xiàn)金流進(jìn)行合理審慎的預(yù)測(cè)。

而在后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理階段，基金管理人將主動(dòng)管理底層資產(chǎn)，同時(shí)可委托專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行日常管理，通過(guò)明晰的權(quán)責(zé)利劃分、高效的協(xié)同合作、帶獎(jiǎng)懲及激勵(lì)的委托運(yùn)營(yíng)合作機(jī)制等，保障項(xiàng)目穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)營(yíng)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

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