21世紀經(jīng)濟報道 見習記者黎雨辰 北京報道

春來正逢時。從2021年首批試點的9家到2023年2月的25家，眼下我國公募REITs市場正進入常態(tài)化發(fā)行階段，即將跑上擴容提質的“快車道”。

【資料圖】

區(qū)別于市面上的權益類投資品種，REITs“求穩(wěn)求優(yōu)”的產(chǎn)品底層邏輯，在為基礎設施項目帶來源頭活水的同時，也讓投資者擁有了更富吸引力的標的配置選擇。盡管在2022年受到疫情擾動后，REITs底層資產(chǎn)在業(yè)績完成率及收益分配能力上有所分化，但仍無礙機構看多后市表現(xiàn)。

新的一年里，公募REITs前景如何？整體來看，在二級市場表現(xiàn)企穩(wěn)回升、政策保駕護航之下，底層資產(chǎn)修復、發(fā)行提速、類型多元化均成為2023年公募REITs市場的關鍵詞。

“在REITs市場擴容的過程中，資產(chǎn)類別更加豐富，投資者選擇更加多樣，大多數(shù)優(yōu)質REITs本身的現(xiàn)金分派也更加穩(wěn)定，這是一個市場走向成熟的標志?！敝行抛C券在近期研報中指出。

記者還了解到，在持續(xù)關注底層資產(chǎn)質量和團隊的運營管理能力的同時，提升機構主動管理能力，深化對項目運營的實際參與，則是多家REITs基金管理人下一步的重要布局方向。

REITs新發(fā)正當時

2023年公募REITs市場首位新成員，是嘉實京東倉儲基礎設施REIT。

2月8日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT在上交所順利上市。作為首只民企倉儲物流REIT，京東倉儲REIT憑借獨特的屬性和優(yōu)秀的質地，為REITs市場注入了新的可能性。

作為回應，投資者的認購熱情則超乎想象。據(jù)了解，京東倉儲REIT原計劃募集總額17.57億元，但因認購過于火爆，甚至提前一天結束了募集。該項目最終吸引近720億元資金參與，其中網(wǎng)下發(fā)售累計吸引資金465.06億元，網(wǎng)下投資者詢價認購超126.04倍。

“加倉一百股，行情比股票靠譜多了?！币晃煌顿Y者在京東倉儲REITs的相關討論平臺表示。

還有投資者分析起京東的底層資產(chǎn)：“華南的武漢、西南的重慶、華北的廊坊，地理位置得天獨厚，都是重要的交通樞紐。”

作為不動產(chǎn)信托基金，REITs的資金主要用于管理能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)投資組合。其中，強制分紅帶來的穩(wěn)固收益率作為REITs的重要特性之一，讓其具有了中低風險、高收益的特性，成為許多投資者手中的香餑餑。

事實上，2021年我國首批9只公募REITs產(chǎn)品試點上市時，公募REITs的市場還相對默默無聞。但隨著2022下半年12只產(chǎn)品集中上市，公募REITs逐漸走入常態(tài)化發(fā)行，投資價值日益凸顯，配售份額也慢慢出現(xiàn)了“千金難求”的局面。

當前，我國公募REITs市場的產(chǎn)品數(shù)量已增至25只，發(fā)行總規(guī)模超800億元。按經(jīng)營模式劃分，產(chǎn)權類和特許經(jīng)營類項目比例為3:2。項目的底層資產(chǎn)類型也不斷豐富，由最初的高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流產(chǎn)品進一步擴展到了清潔能源、保障房、生物醫(yī)藥等領域。

還有更多REITs產(chǎn)品正蓄勢待發(fā)。據(jù)上交所、深交所項目動態(tài)，目前有9只REITs處于待發(fā)狀態(tài)。具體來看，中信建投國家電投新能源REIT、中航京能光伏REIT、中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT和中金山高集團高速公路REIT等四只首發(fā)REITs當前均已收到反饋，進入排隊上市階段。中金普洛斯倉儲物流REIT等5只REITs則處于等待擴募的反饋或問詢期。

此外，2月以來，多單處于初期階段的REITs項目陸續(xù)披露了相關進展。據(jù)不完全統(tǒng)計，已有武當山景區(qū)公募REITs項目完成簽約、北京市昌平保障房建設投資管理有限公司發(fā)布REITs公布中標候選人、昆明市公共租賃住房開發(fā)建設管理有限公司則就選聘公募REITs基金管理人及專項計劃管理人發(fā)布公告等。

二級市場上，REITs的成交放量逐年顯著遞增。記者對Wind數(shù)據(jù)進行計算發(fā)現(xiàn)，2023年初至2月17日收盤，公募REITs日均成交量為8484.02萬股，較2022年的4957.57萬股和2021年的3473.52萬股，分別同比提升了71.13%和144.25%。

截至2月17日收盤，上市公募REITs產(chǎn)品距年初平均上漲2.59%，雖然仍未跑贏上證指數(shù)，但與大盤的差值已由去年四季度的-8.57%縮減至-1.77%，整體收益波動回暖。

“隨著REITs市場常態(tài)化建設加速，REITs發(fā)展呈現(xiàn)出新態(tài)勢?！?022年12月8日，在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上，上海證券交易所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春表示。

蔡建春指出，從境外市場看，海外REITs市場整體規(guī)模一般是當?shù)谿DP的3%到16%，股票市值的1%到8%。考慮目前我國百萬億級的存量基礎設施規(guī)模、每年百萬億的GDP水平和近80萬億股票市值，預計未來REITs市場容量在萬億以上，潛力巨大。

穿越分化周期

1月30日，20家上市公募REITs的四季報已經(jīng)披露完畢。整體來看，2022年REITs 市場有起有伏，底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)也受到諸多超預期因素影響。

預期營收完成率方面，對比Wind中各季度財務數(shù)據(jù)及招募說明書的預期數(shù)據(jù)，在不考慮底層項目業(yè)務收入存在周期性的情況下，以單季度達成全年營收預測值的25%、或半年營收預測值的50%作為標準，則公布四季報的20單公募REITs中，10單REITs的當季營業(yè)收入完成率符合預期。

鵬華深圳能源作為唯一一只清潔能源項目，2022年累計收入11.57億元，以137.32%的完成率位列榜首，也是去年唯一實現(xiàn)十億營收的REIT項目。完成情況最為欠佳的則是博時蛇口產(chǎn)園REIT，僅實現(xiàn)了預期值1.45億元的77.83%。

凈利潤方面，據(jù)國泰君安研究統(tǒng)計，2022年實現(xiàn)預期目標的REITs數(shù)量增加到了12單，不過各REIT完成情況差距進一步拉大。9單REITs的年度EBITDA完成率則超過100%。

綜合來看，鵬華深圳能源REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT及國泰君安東久新經(jīng)濟REIT業(yè)績最為亮眼，三項指標均超過預期。

收益分配能力上，Wind數(shù)據(jù)顯示，上市公募REITs四季度平均可分配金額為4128萬元，實現(xiàn)預期值的產(chǎn)品則有13只。

其中，中航首鋼綠能REIT在四季度完成了尤為驚險的“最后沖刺”。該基金的全年可供分配金額目標達成率雖以134.6%排在首位，但單季表現(xiàn)卻極為不均，幾乎依靠四季度8757萬元可分配金額、343.2%的季度達成率進行托舉。中航基金在四季報中解釋稱，四季度區(qū)間業(yè)績的主要貢獻來自于收回的歷史期間國補電費0.99億元。

從項目所屬板塊來看，不同底層資產(chǎn)之間的運營情況也出現(xiàn)了較為顯著的分化。

多家券商在研報中指出，以通行費和租金為收入主要來源的園區(qū)基礎設施REITs和交通基礎設施REITs，多數(shù)自上市以來收入持續(xù)下滑，且四季度承壓明顯。

“散點疫情頻發(fā)疊加經(jīng)濟下行壓力以及免租政策等因素的影響，使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的經(jīng)營狀況持續(xù)受到?jīng)_擊，但基金管理人和運營管理機構通過減免管理費等方式緩解項目成本端壓力，全年來看相關措施有效對沖了收入減少對于投資人可分配現(xiàn)金流的負面影響?！敝行抛C券研究團隊指出。

而另一邊，穩(wěn)定的出租率和較強的抗周期屬性，則支撐保租房、倉儲物流兩類資產(chǎn)實現(xiàn)了穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)。

“從數(shù)量和發(fā)行情況來看，目前已有4只保租房產(chǎn)品成功上市，網(wǎng)下和公眾投資人配售比例均低于 1%，表現(xiàn)了市場對于這類公募REITs產(chǎn)品的熱情。”華夏基金向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，“在公募REITs市場中，保租房項目收益水平有限但風險性小，其收益率的穩(wěn)定性獲得了很多投資人的認可?！?/p>

值得一提的是，倉儲物流類資產(chǎn)似乎成為了非國營REIT項目的一大偏好。在當前上市的三家非國營REITs中，京東倉儲REIT和中金普洛斯REIT均屬于倉儲物流行業(yè)。

其中在2022年四季度，中金普洛斯的平均出租率為94.2%，與三季度基本持平。有研究人士認為，平穩(wěn)的出租率疊加底層資產(chǎn)在地域分布上的分散化，使得其營業(yè)收入受疫情擾動較小。

中金普洛斯REIT在四季報中解釋稱，普洛斯通州光機電物流園前期單一租戶到期調整導致出租率下降，受新型冠狀病毒疫情必要管控措施以及租賃市場環(huán)境等因素影響，租賃進度則有所推遲。但隨著本期內(nèi)全國新型冠狀病毒疫情管控措施的重大調整，基金管理人和外部管理機構已采取措施加快招租進度。

2023：修復與擴容

經(jīng)過起步與助跑后，2023年以來，我國公募REITs市場已由個案試點階段轉入常態(tài)化、多元化推進的新階段。穿越振蕩周期后，機構依然紛紛看多其后市表現(xiàn)。

多家基金管理人認為，隨著經(jīng)濟基本面的逐步回暖和疫情對項目業(yè)績壓制的減弱，各類型REITs底層資產(chǎn)在量價兩方面均存在一定修復空間。

“人流和物流的修復有望支撐高速公路REITs業(yè)績在修復斜率和空間上有較大優(yōu)勢；生產(chǎn)、生活活動的恢復或可為水務、垃圾處理、發(fā)電行業(yè)帶來量的增長；倉儲物流REITs和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs則預計能在租金和出租率方面出現(xiàn)一定改善?！敝行抛C券研究分析認為，應關注具有基本面韌性和擴募推進潛力項目估值回調后的低吸機會。

作為2單已上市保租房REITs的管理人，華夏基金則向記者指出，保租房項目資產(chǎn)存量規(guī)模較大，且公開信息顯示已有十余個省市的保障房項目正在籌備，“隨著政策面利好因素不斷增加，預計投資者仍將保持較高的認購熱情?！?/p>

作為提振經(jīng)濟的重要戰(zhàn)略，政策對REITs的護航力度亦不斷提升。證監(jiān)會2月10日召開2023年債券監(jiān)管工作會議時強調，要全面深化REITs市場建設，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，全力推動REITs市場高質量發(fā)展。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年年內(nèi)，已有包括北京、上海、河南、浙江、江蘇、山西、山東、遼寧、云南等多個省市出臺了相關政策或文件，支持公募REITs申報助力資產(chǎn)盤活與實體經(jīng)濟發(fā)展。

其中，蘇州市在1月30日發(fā)文中尤其指出，支持民營資本通過基礎設施REITs等金融工具盤活存量資產(chǎn)，支持民間投資更多進入交通、能源、水利、城建、環(huán)保等重點行業(yè)和領域，并在政策上予以便利。

REITs開年來的另一大特征，還在于其底層資產(chǎn)領域邊界的持續(xù)延伸。

記者注意到，目前處于招標等前期階段的公募REITs項目資產(chǎn)，不僅有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、景區(qū)、保租房等傳統(tǒng)設施，一些新型資產(chǎn)，如光伏發(fā)電場、海上風力發(fā)電場等，也紛紛走上了證券化的道路。

據(jù)了解，2021年7月，發(fā)改委曾發(fā)布“958號文”，進一步擴大了REITs試點區(qū)域和試點范圍。而中金基金指出，目前958號文中提到的10個試點領域，尚有市政基礎設施、新型基礎設施、水利基礎設施及旅游景區(qū)基礎設施尚未成功發(fā)行試點產(chǎn)品，未來有望實現(xiàn)突破。

“應當緊緊圍繞盤活存量資產(chǎn)和擴大有效投資的目標，精準有效支持基礎設施補短板領域建設。進一步拓寬REITs試點覆蓋的資產(chǎn)類型，鼓勵新能源、新基建等基礎設施項目開展REITs試點?！辈探ù涸谙惹鞍l(fā)言中表示。

市場對于公募REITs產(chǎn)品認知的不斷深化迭代，也對基金管理人的主動管理運營能力及成果也被提出了更高的要求。在開年規(guī)劃中，多家基金管理人均提到加強對REITs項目運營管理的參與。

“在一些比較實際的項目，比如高速公路的收費上，發(fā)起人的運營團隊肯定相對更加專業(yè)，基金經(jīng)理則是作為管理人代表參與進去，但后期的參與程度會更加深入。”華夏基金則向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

公募REITs廣闊機遇前，基金管理人應如何作為？華夏基金進一步指出，在產(chǎn)品發(fā)行募集階段，基金管理人會對底層資產(chǎn)進行詳細的盡職調查，并對未來的經(jīng)營情況及現(xiàn)金流進行合理審慎的預測。

而在后續(xù)運營管理階段，基金管理人將主動管理底層資產(chǎn)，同時可委托專業(yè)的運營管理機構對底層資產(chǎn)進行日常管理，通過明晰的權責利劃分、高效的協(xié)同合作、帶獎懲及激勵的委托運營合作機制等，保障項目穩(wěn)定持續(xù)運營，降低風險。

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