“這兩天剛成交了一套通益路上的房子，差不多的樓層和裝修條件，和去年年初相比，便宜了近100萬。”前幾天，在拱墅區(qū)橋西區(qū)域的一家房產(chǎn)中介門店，我們?cè)俅我姷搅说觊L(zhǎng)聰哥。

聰哥年紀(jì)不大，從事地產(chǎn)中介多年。前兩年他組建了自己的團(tuán)隊(duì)，在深耕十多年的拱宸橋西板塊開了一家門店。

門店戰(zhàn)績(jī)赫赫。去年年初，杭州二手房市場(chǎng)還是好時(shí)期，整個(gè)橋西板塊單月成交約100套，他的門店就占20%，平時(shí)業(yè)績(jī)也比其他門店高出三五倍，是板塊內(nèi)房產(chǎn)中介領(lǐng)域的“領(lǐng)頭羊”。因此，也更深刻地感受著市場(chǎng)每一輪變動(dòng)。

“那段時(shí)間短暫而夸張 我們自己都覺得迷惑”

2021年，杭州二手樓市大起大落。

“年初，市場(chǎng)很好，橋西很多小區(qū)有拱墅區(qū)‘扛把子’的教育資源，更是紅極一時(shí)。”嘉泰馨庭小區(qū)附近一家中介門店店長(zhǎng)告訴我們。

聰哥說，當(dāng)時(shí)很多房東掛出來靈市面，甚至一天一個(gè)價(jià)，那時(shí)候，客戶不缺，缺的是誠(chéng)心賣的房源。

一位中介小哥回憶，有時(shí)周末一天要帶看七八組，連水都來不及喝。前腳剛看完出門，后腳又有同行帶著客戶來看房。這樣“交接班”的場(chǎng)面，以前只有在“金九銀十”才能遇到。

2021年上半年，橋西二手房的成交價(jià)也比較醒目。商品房方面，比如一套九龍倉(cāng)碧璽83平方米的高層房源，成交價(jià)815萬元，折合單價(jià)9.8萬元/平方米;對(duì)面的名城公館成交價(jià)也在8萬元/平方米左右;回遷房方面，熱度比較高的有新安天苑、吉如家園、錦繡蘭庭、錦繡文瀾閣等，基本都在5.5萬-5.8萬元/平方米不等。

“那段時(shí)間短暫而夸張，我們自己都覺得迷惑。”板塊內(nèi)多位中介告訴我們，還有富越香郡業(yè)主拉出橫幅“祝賀小區(qū)房?jī)r(jià)突破70000元”，匪夷所思。

橋西從年初每月賣出100套二手房

到8月份降到只能賣出10套

的確短暫。

去年8月5日，杭州又一次推出房產(chǎn)新政，限購(gòu)再次升級(jí)，“落戶+2年社保”“非戶籍+4年社保”，把在杭購(gòu)房的門檻拉高一大截。在杭大學(xué)生房票“一夜消失”，老人投靠子女購(gòu)房也被堵上漏洞。

同時(shí)，有著限價(jià)優(yōu)勢(shì)的一手房搖號(hào)規(guī)則，也優(yōu)化了不少。

當(dāng)時(shí)，我們?cè)咴L調(diào)研橋西板塊樓市。“金九銀十注定是沒有了!橋西學(xué)區(qū)房的巔峰也過去了。”聰哥這樣說。他戒了很久的煙，也是在那陣子又抽上的。

從8月到9月，杭州一手房市場(chǎng)熱鬧非凡，大批紅盤集中開閘，吸引了幾乎全杭州的房票。一手房的“虹吸效應(yīng)”，對(duì)二手房市場(chǎng)“雪上加霜”。

曾以拱墅區(qū)學(xué)區(qū)資源主打的橋西板塊，成交量也直接進(jìn)入“冰封時(shí)代”，8月份成交量只有10套左右。

“之前都是賣方市場(chǎng)。”聰哥說，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中介勸房東們“小刀”(稍微降點(diǎn)價(jià))，房東基本是聽不進(jìn)去的。“8月份后，房東們開始采納我們的建議，肯降價(jià)了。”

去年9月初，成交了一套名城燕園的高層，89平方米，在2020年掛牌500萬元以上的，這次急賣，“小刀”變“大刀”，440萬元成交。

買賣之間的“攻防轉(zhuǎn)換”，對(duì)中介行業(yè)沖擊巨大。

“有門店去做新房業(yè)務(wù)了，有門店直接關(guān)張了。很多中介轉(zhuǎn)行，有去跑網(wǎng)約車的，有做汽車銷售的，也有直接回老家的……還有一些中介做起了賣房主播。”橋西板塊多位門店店長(zhǎng)告訴我們，從去年八九月份起，無論是橋西還是整個(gè)杭州二手房市場(chǎng)，皆是如此。

2022年樓市回暖？接下來市場(chǎng)會(huì)怎么走？

進(jìn)入2022年，翻看朋友圈里各個(gè)板塊中介的發(fā)言，大家時(shí)不時(shí)在分享有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)回暖的消息。信心似乎又回來了。

“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代過去了，但‘最慘淡’的時(shí)期我相信也已經(jīng)過去了，2022年春節(jié)回來，我們將迎來一個(gè)小陽(yáng)春。”聰哥信心滿滿。

他打開成交數(shù)據(jù)庫(kù)：“橋西學(xué)區(qū)房的巔峰成交數(shù)量逐漸企穩(wěn)，雖然和2021年初最高月成交上百套相比，最近兩個(gè)月每月20-30套的成交量還是少，但隨著信貸政策相對(duì)放松，房東心理也完成了轉(zhuǎn)化，買賣雙方的成交意愿更強(qiáng)烈?；嘏厔?shì)我認(rèn)為是可以預(yù)判的。”

我們采訪了登云路、嚴(yán)家橋街、后橫港路等多家門店的10余位房產(chǎn)中介，這個(gè)觀點(diǎn)也得到了他們的認(rèn)可。

當(dāng)然，現(xiàn)在買方的心態(tài)又有了新變化。“購(gòu)房的需求還在，但客戶的跟蹤周期在加長(zhǎng)。”中介們說，購(gòu)房者不著急了，要求更多，砍價(jià)更狠。

另外，2021年下半年信貸政策收緊，首套利率上升到5.8%、5.9%，二套到了6.3%左右，并且放款也慢，有的放款甚至排了半年。而眼下，我們從幾家國(guó)有銀行的信貸中心了解到，利率已經(jīng)回調(diào)，首套大多可以做到5.6%，放款也比之前快很多。

“橋西板塊已經(jīng)有15年的地產(chǎn)開發(fā)史，板塊比較成熟，教育資源強(qiáng)大，居住屬性以改善為主。目前的購(gòu)房者，絕大多數(shù)也都是自住、追求品質(zhì)、改善型的家庭。”聰哥說，橋西板塊，以登云路為界，南北有教育資源的區(qū)別。“現(xiàn)在購(gòu)買的改善用戶，要么是孩子在兩年半內(nèi)有上小學(xué)需求的，自住的;如果沒有學(xué)區(qū)需求的，會(huì)購(gòu)買嘉泰馨庭、天陽(yáng)上河、名城燕園等位置不錯(cuò)，離運(yùn)河近的小區(qū)。”

“一些原先住在大關(guān)、湖墅、塘河，想買電梯房的人，也會(huì)優(yōu)先考慮橋西。畢竟，這里除了學(xué)區(qū)，還有美麗的大運(yùn)河、橋西直街等。”多位中介表示，去年12月份成功出讓的橋西板塊小河油庫(kù)地塊，精裝修51440元/平方米的一手房?jī)r(jià)格，也有很多購(gòu)房者在等待拼手氣。

回顧過去這一年，本報(bào)曾十余次發(fā)出提醒，因教育政策近年變化較大，大家在購(gòu)買學(xué)區(qū)房的時(shí)候一定要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，千萬不要盲目出手。

“有一些客戶2020年買的房，看到價(jià)格跌了，從2021年下半年甚至到現(xiàn)在，紛紛掛牌出售。”

房東鄭先生就是其中一員。他曾在2020年下半年買入一套錦繡文瀾閣的改善型房源，時(shí)隔一年多，正在以買入價(jià)掛牌出售。“虧是基本事實(shí)，現(xiàn)在房東只希望能少虧點(diǎn)。”

幾乎每家中介門店里，都發(fā)生著這樣的故事。

關(guān)鍵詞： 杭州二手房 學(xué)區(qū)房 月均成交量 房地產(chǎn)行業(yè)