“新低、萎縮、降價(jià)、乏力”，這些關(guān)鍵詞充斥著2022年上半年杭州的二手房市場(chǎng)，半年僅2.5萬(wàn)套的成交量，創(chuàng)下多年低位。

在517新政定向放松二手房之后，市場(chǎng)有復(fù)蘇跡象，但不同區(qū)域、不同產(chǎn)品以及民眾的預(yù)期，均出現(xiàn)了巨大的分化。

在這市場(chǎng)微妙變化的節(jié)點(diǎn)，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院針對(duì)杭州的二手房市場(chǎng)，推出系列分析文章。

第一篇我們將關(guān)注杭州二手房市場(chǎng)主力成交的小區(qū)和房源有怎樣的特點(diǎn)和趨勢(shì)。

這半年，杭州二手房流動(dòng)性無(wú)疑是大幅降低的，在這樣低流動(dòng)性的狀態(tài)下，杭州哪些區(qū)域、哪些房子還能順利成交，有什么特點(diǎn)?一定是購(gòu)房者都偏愛(ài)的沒(méi)有明顯短板的優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)小區(qū)嗎?

二手房主戰(zhàn)場(chǎng)將趨勢(shì)性外移

2022年上半年杭州二手住宅成交的數(shù)據(jù)中，透露了很多信息，也有一些趨勢(shì)性的變化蘊(yùn)含其中。

分布區(qū)域來(lái)看，杭州市八區(qū)二手房已經(jīng)形成核心四城區(qū)(拱墅、上城、西湖、濱江)和外圍四城區(qū)(臨平、余杭、蕭山、錢(qián)塘)平分秋色的成交格局，2022年上半年基本是1:1的比例。

而且相比核心四區(qū)，外圍四城區(qū)未來(lái)有更多的樓盤(pán)交付，二手房成交的主戰(zhàn)場(chǎng)將逐步趨勢(shì)性的遷移至外圍四城區(qū)。

在外圍區(qū)域中，臨平區(qū)表現(xiàn)尤為突出，占比已超過(guò)余杭區(qū)。

臨平雖然在新房層面的熱度不如蕭山、余杭，但由于其成熟的配套，合理的房?jī)r(jià)，在二手房市場(chǎng)中，臨平區(qū)受到眾多青睞。

余杭、臨平占據(jù)前TOP20中的12席

從2022年上半年的成交排行榜上的小區(qū)來(lái)看，首先這些小區(qū)的分布也同樣是逐步走向外圍區(qū)域的趨勢(shì)，TOP20中余杭區(qū)占了7席、臨平區(qū)占了5席，兩區(qū)合計(jì)已超過(guò)市八區(qū)的半壁江山。

上榜的這些小區(qū)，當(dāng)然免不了基本都是大盤(pán)，因?yàn)榘凑战^對(duì)量來(lái)排行就需要小區(qū)足夠的體量。

非熱門(mén)區(qū)域 交付10年小區(qū)成中流砥柱

還有個(gè)鮮明的特點(diǎn)是，這些小區(qū)并不是那些沒(méi)有明顯短板的優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，除了楊柳郡、翡翠城部分屬于較為優(yōu)質(zhì)的二手房以外，其他基本都是平常曝光度低、品質(zhì)一般、建筑年份多數(shù)已在10年左右，這些小區(qū)在一個(gè)或多個(gè)方面有著較為明顯的缺點(diǎn)。

數(shù)據(jù)支持：我愛(ài)我家研究院

天都城、經(jīng)適房、下沙沿江榜上有名

榜單第一的廣廈天都城，里面的組團(tuán)眾多，其中成交較為活躍的天河苑，已經(jīng)交付15年左右，而且沒(méi)有電梯，但由于戶(hù)型面積小，加上兩萬(wàn)元/㎡的低單價(jià)，100萬(wàn)以?xún)?nèi)的總價(jià)，成為很多極致剛需落腳杭州的一個(gè)跳板。

榜單第三的都市陽(yáng)光、都市水鄉(xiāng)，原先均是大型的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，房齡不新品質(zhì)也略差，平時(shí)很少出現(xiàn)在樓市報(bào)道中，但由于其主城區(qū)的位置，加上周邊配套相對(duì)成熟，3萬(wàn)左右的單價(jià)，是很多購(gòu)房者入駐主城的一個(gè)選擇。

榜單中錢(qián)塘區(qū)入圍的兩個(gè)小區(qū)，保利東灣、世茂江濱花園，均屬于下沙沿江板塊，板塊新房已經(jīng)斷供多年，新房市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有任何聲音。

但二手房市場(chǎng)，下沙沿江的這些小區(qū)卻頻頻上榜，這些小區(qū)基本都有10年左右的房齡，戶(hù)型設(shè)計(jì)、樓盤(pán)品質(zhì)也明顯落后于當(dāng)前的新房和次新房。但正因?yàn)槭袌?chǎng)上沒(méi)有熱度，房源又有缺陷，價(jià)格就比較親民，地鐵+沿江景觀+下沙自成一體的配套，單價(jià)僅在2.5萬(wàn)元/㎡左右波動(dòng)。

有瑕疵容易達(dá)成價(jià)格共識(shí)

在杭州慘淡的2022年上半年二手房市場(chǎng)中，在這種低流動(dòng)性的狀態(tài)下，還有相對(duì)較多成交量的小區(qū)和房源有著較高的相似性：

1.基本都不在新房市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，因?yàn)樾路繜狳c(diǎn)區(qū)域，對(duì)于二手房的擠壓效應(yīng)很強(qiáng)。

2.非優(yōu)質(zhì)小區(qū)，品質(zhì)一般、交付10年左右，產(chǎn)品和品質(zhì)無(wú)法和次新房相比，但居住體驗(yàn)又遠(yuǎn)好于市中心老破小。

3.低單價(jià)低總價(jià)，性?xún)r(jià)比突出，單價(jià)3萬(wàn)以?xún)?nèi)，總價(jià)300萬(wàn)以?xún)?nèi)仍是最主流，基本都是入駐對(duì)應(yīng)區(qū)域或板塊的入門(mén)價(jià)格。

4.市中心老小區(qū)成交逐漸艱難，雖然也具備性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，但已越來(lái)越不被年輕剛需群體認(rèn)可。

歸根結(jié)底，二手房市場(chǎng)，并不是最好的區(qū)域，最好的小區(qū)賣(mài)的最好，而是最合適的價(jià)格。

優(yōu)質(zhì)次新房由于房東預(yù)期高，而市場(chǎng)低谷期購(gòu)房者又不愿意追高，這中間的價(jià)格分歧難以彌合。

市中心老小區(qū)，房東預(yù)期已調(diào)整到位，但購(gòu)房者對(duì)于產(chǎn)品的接受度又很低，這中間的理念分歧是成交的阻力。

而非熱點(diǎn)區(qū)域，交付十來(lái)年的小區(qū)，已經(jīng)沒(méi)有次新房的光環(huán)，在戶(hù)型、品質(zhì)、物業(yè)等方面或多或少存在缺陷，房東已沒(méi)有高預(yù)期，而且很多是要換房，價(jià)格讓步大，觸及了多數(shù)剛需購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格和品質(zhì)之間的平衡點(diǎn)，導(dǎo)致成為市場(chǎng)低谷期的成交主力。

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