成交總量連跌3個月后，房價的下降通道何時到來、是否到來備受市場關注。根據國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據顯示，全國商品房銷售面積、銷售額連續(xù)3個月保持兩位數(shù)下降，市場延續(xù)低溫態(tài)勢。

但北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，10月房企銷售“以價換量”并不明顯，銷售面積、銷售額雖呈現(xiàn)全線普跌狀態(tài)，但二者之間的降幅基本上持平，換句話說——單價沒降。業(yè)內分析，最后兩個月企業(yè)都面臨業(yè)績壓力，加之信貸松動不明顯，最終以價換量將成為定局，但市場是否買單是未知——未知的信貸、不確定的購買力以及已出的限跌令等。

單價沒降

對于開發(fā)商來說，一旦樓市進入下行通道，互相之間就只能比拼誰跑得快了，“以價換量”成為慣用的手段。尤其是在沖業(yè)績的時候，屢試不爽。

但北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，10月房企銷售“以價換量”并不明顯，銷售面積、銷售額雖呈現(xiàn)全線普跌狀態(tài)，但二者之間的降幅基本上持平，數(shù)據“錯位”情況基本沒有。

從單月同比增速來看，30家重點房企只有中國金茂實現(xiàn)了銷售面積、銷售額正增長，新城控股、中國奧園、遠洋集團、富力地產以及金地商置有一項正增長。剩余24家房企銷售面積、銷售額均呈負增長，其中17家房企銷售額降幅大于20%，降幅最大的房企是新力控股，同比下降91.9%;銷售面積降幅大于20%的房企有18家，降幅最大的房企也是新力控股，同比下降92.48%。

從累計同比增速來看，除萬科、碧桂園、金科股份、新力控股、建業(yè)地產累計同比呈負增長外，剩余25家重點房企累計同比皆為正增長，但增長幅度在20%以上的房企僅有4家，其中綠城中國增幅最大，同比增長47.58%。而累計同比低于10%且為正增長的房企有11家，其中新城控股增幅最小，同比增長僅1.08%。銷售面積方面，30家重點房企中僅有中國金茂、金地商置實現(xiàn)正增長，同比增速分別為12.91%、11.8%。剩余28家房企均呈現(xiàn)負增長。

總體來看，在市場降溫的大背景下，“銀十”行情未如期到來，或者說與去年同期相比，房企“銀十”的表現(xiàn)可謂是大撤退。

核心矛盾發(fā)生轉移

進入樓市下行周期，房企“以價換量”的數(shù)據表現(xiàn)為何不明顯?同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，目前房地產市場的核心矛盾已經開始轉移，“以價換量”是供給端(房企)的策略，但是還要看購房者買不買單，受調控以及當前房地產稅試點的影響，購房者觀望情緒上升，尤其是買漲不買跌的心態(tài)下，降價的效果也被大打折扣。還有一個原因是，盡管高層表態(tài)要支持正常合理的住房消費需求，住房信貸的節(jié)奏也有所加快，但是目前還不能滿足市場的需求，按揭貸款積壓，需求還不能完全釋放。

從以往的經驗來看，房企能否完成全年業(yè)績目標，“金九銀十”的表現(xiàn)至關重要。但目前給出的答案，顯然是否定的。

經過幾年的深度調控，房地產市場顯現(xiàn)出一些疲態(tài)，加之相關部門對房地產開發(fā)企業(yè)在融資端的監(jiān)管，讓企業(yè)壓力倍增，新房降價銷售的現(xiàn)象在一些城市和區(qū)域逐漸增多。而面對這波房價下降，一些城市開始穩(wěn)定房地產市場預期，出臺“限跌令”城市數(shù)量明顯增多，包括張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等，已經超過15個城市。

“最近全國多個城市新房的‘限跌令’，表面是部分房企在負債高壓下?lián)屌?，背后其實進一步說明了‘穩(wěn)定’是樓市最確定的關鍵詞。”中原地產首席分析師張大偉稱。

在張大偉看來，房企“以價換量”之所以表現(xiàn)不明顯，更多是數(shù)據“失真”。一方面，網簽滯后需要逐漸體現(xiàn)出來;另一方面，部分城市雖然房價沒有明顯下跌，但開發(fā)商在操作方面出現(xiàn)了很多類似于“工抵房”等擦邊球做法。當下很多工抵房都是因為開發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈壓力，難以支付產業(yè)鏈上下游企業(yè)的商票，面臨爆雷，而將在售項目中位置差，難以銷售的房源直接抵賬的現(xiàn)象，也導致市場出現(xiàn)了大量的維權事件。

以價換量也不容易

當前房地產市場是“魔幻”的，充滿了不確定性。銷售承壓、庫存壓力大，短期內是一個無法調和的難題。在融資“三道紅線”的壓力下，現(xiàn)金流安全成為不變的話題，努力“創(chuàng)收”，加強自身“造血”能力。

離年末還有不到兩個月時間，今年能否完成銷售目標可能不再重要，但安全地“活著”比任何時候都重要。促銷售、抓回款進入最后沖刺階段，房企去化壓力尤其巨大。“最后兩個月企業(yè)都面臨業(yè)績壓力，加之信貸松動不明顯，最終‘以價換量’將成為定局。但信貸政策不放松，房企去化依舊困難，后續(xù)購房者有無需求釋放，目前還是未知數(shù)。”張大偉直言。

張大偉的這一判斷，得到了部分房企營銷總的認同。

“我們‘十一’以后拿出來了一部分特價房，賣得并不好，主要是戶型比較大，改善型需求對信貸以來太大。”南四環(huán)某房企老項目后期營銷總直言，盡管賣得并不好，但這波特價房帶來的客流確實是可觀的，目前就看信貸能不能放一放。

但順義某即將清盤的華東開發(fā)商營銷總也直言，目前的市場并非是價格戰(zhàn)可得。“我們是這個區(qū)域最貴的，其他兩塊競品一直在降價，不但銷售沒有我們好，而且還引發(fā)了前期業(yè)主的維權。”這位營銷總透露，由于成本擺在那里，現(xiàn)在的項目可降價的空間其實很有限，與其降價最終得罪了老業(yè)主，不如增配把實惠讓大家選。

在張大偉看來，出現(xiàn)當下樓市全面斷崖式下調的最主要原因是信貸排隊，購房者的按揭貸款，和開發(fā)商的開發(fā)貸，基本全面收緊，導致市場下調。最近央行等部門密集表態(tài)，市場期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看，10月信貸數(shù)據相對有微調，預計這一趨勢有利于樓市穩(wěn)定。

哈爾濱、義烏發(fā)文穩(wěn)樓市，降低預售許可門檻;長沙開始去商住房庫存……房地產政策底部已經出現(xiàn)，但市場還在繼續(xù)下調中，從房地產調控看，越來越多的寬松政策會出現(xiàn)，市場有望逐漸平穩(wěn)。房地產市場的政策調控目的是平穩(wěn)，大漲不是平穩(wěn)，大跌同樣也不是平穩(wěn)。

關鍵詞： 樓市成交量 房價下降 核心矛盾 房企策略