觀點(diǎn)網(wǎng) “金風(fēng)玉露一相逢，便勝卻人間無(wú)數(shù)”，在這浪漫的七夕時(shí)節(jié)，杭州也有7宗地塊找到了它們各自的歸屬。

【資料圖】

作為供地節(jié)奏最快的城市，杭州第九批在第七批次剛結(jié)束3天后的7月21日便掛牌，此次共出讓7宗地塊，總出讓面積約24.17萬(wàn)平方米，總建筑面積57.8萬(wàn)平方米，總起價(jià)110.78億元。

最終2宗地封頂搖號(hào)，3宗溢價(jià)出讓，2宗底價(jià)成交，共收金117.78億元。

具體成交情況來(lái)看，萬(wàn)科27.51億元中簽拱墅申花宅地；中天7.59億搖得蕭山城廂宅地；偉星以15.78億元補(bǔ)倉(cāng)濱江區(qū)浦沿單元地塊；保利23.28億、綠城25.07億分食余杭云城地塊；蕭山城投&興元建設(shè)以總價(jià)18.55億元底價(jià)競(jìng)得新塘北單元兩宗地塊。

與七夕消費(fèi)市場(chǎng)的火熱氣氛形成對(duì)比，本輪土拍難以掩飾地散發(fā)著寒意。

難掩寒意

無(wú)論七夕的氛圍如何火熱，似乎也難以掩蓋杭州土拍市場(chǎng)的漫漫寒意。

最初這股寒意是誕生于樓市，然后漫延至土拍市場(chǎng)。

杭州無(wú)論是新房亦或是二手房，在上半年的成交走勢(shì)都是一個(gè)倒“V”型。1、2月開(kāi)局低迷，在春節(jié)出現(xiàn)些許回暖；3、4月成交攀升后戛然而止；5、6月后繼無(wú)力，成交疲軟。

新房方面，杭州市區(qū)上半年成交約5.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)近40%。具體成交走勢(shì)從4月快速下跌，5月和6月成交量跌至低于首兩月的成交量。

二手房方面亦是如此，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，杭州上半年共成交約4.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)超50%。成交量在2、3月大幅上漲后經(jīng)歷“三連跌”。價(jià)格方面，上半年二手住宅成交均價(jià)31171元/平方米，同比去年上半年下降2.31%。

上半年的走勢(shì)延續(xù)到了7月，導(dǎo)致杭州7月商品住宅量?jī)r(jià)雙跌。

樓市表現(xiàn)相對(duì)黯淡，最終傳導(dǎo)至土拍市場(chǎng)。

在上半年的六個(gè)批次中，出讓地塊分別為13宗、10宗、12宗、9宗、5宗、12宗；封頂?shù)姆謩e有8宗、6宗、8宗、6宗、4宗、6宗。

杭州第七批供地作為今年下半年的首輪拍地，對(duì)未來(lái)行情有著明顯的風(fēng)向意義，最終6宗地全部出讓，3宗觸頂、2宗溢價(jià)、1宗底價(jià)成交，延續(xù)了第六批次封頂率50%的成交情況。此后的第八批次順應(yīng)風(fēng)向，4宗地也有2宗地報(bào)價(jià)觸頂。

反觀此次第九批次，2宗地觸頂、3宗地溢價(jià)、2宗地底價(jià)成交，觸頂率不到30%，可以說(shuō)熱度肉眼可見(jiàn)地下跌。

本批次地塊剛掛牌時(shí)，市場(chǎng)便認(rèn)為濱江浦沿單元地塊是觸頂搖號(hào)地塊之一，然而最終是由偉星溢價(jià)7.49%補(bǔ)倉(cāng)，這個(gè)意外結(jié)果令市場(chǎng)大跌眼鏡。

出乎意料的成交情況也反映出房企拿地積極性不高。

在市場(chǎng)兩極分化之下，全國(guó)各地都在出臺(tái)利好政策支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，杭州也不例外。近兩年，杭州一直在優(yōu)化樓市政策，持續(xù)松綁限購(gòu)，從“一城一策”到“一區(qū)一策”，甚至是“一街道一策”，限制性的政策正在逐漸放松，愈發(fā)趨于精準(zhǔn)調(diào)控。

然而在諸多利好政策之下，在經(jīng)歷碧桂園、遠(yuǎn)洋暴雷之后，市場(chǎng)信心仍然遭受到了空前的打擊。

同時(shí)樓市方面下半年的表現(xiàn)遠(yuǎn)不如預(yù)期，而且在淡季中節(jié)奏本就有所放緩，在種種因素疊加下，房企們只能選擇謹(jǐn)慎拿地。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告顯示，1-7月前50房企新增土地建筑面積4387萬(wàn)平方米，同比減少31.3%。

于是，寒意就這樣彌漫在了杭州土拍市場(chǎng)中。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，目前一線城市的樓市交易情況并不樂(lè)觀，而二線城市前一波的政策利好已經(jīng)釋放掉了，所以未來(lái)還需要繼續(xù)出臺(tái)寬松的政策，否則在交易疲軟的前提下，房企們拿地都將繼續(xù)保守。

綠城、萬(wàn)科持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)

在保守狀態(tài)下，還能安心拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)基本只有頭部房企及國(guó)央企了，綠城便是其中之一。

在本輪拍地中，經(jīng)過(guò)21輪競(jìng)價(jià)，綠城以25.07億元競(jìng)得余杭組團(tuán)YH-18單元G-19地塊，成交樓面價(jià)24437元/平方米，溢價(jià)率9.14%。

該地塊面積為39458平方米，為住宅（設(shè)配套公建）用地，位于云城天街的西北側(cè)，容積率2.6，地上建筑面積為102590.8平方米，出讓起價(jià)為229701萬(wàn)元，樓面起價(jià)22390元/平方米，精裝限價(jià)均為36100元/平方米。

這是云城今年首次推出宅地，雖然房地差價(jià)不大，但目前云城并沒(méi)有新房庫(kù)存，所以該項(xiàng)目建成后有可能可以實(shí)現(xiàn)快速去化。

綠城的身影多次出現(xiàn)在杭州土拍中。2022年杭州前兩批供地中，綠城以185.38億元摘得7宗宅地。而今年，綠城截至目前已斥資145億補(bǔ)倉(cāng)5宗地。

同位于云城的余杭組團(tuán)YH-18單元H-01地塊，則由保利發(fā)展溢價(jià)0.43%以23.28億元摘得。

本輪土拍的另一個(gè)看點(diǎn)是，萬(wàn)科27.51億元中簽拱墅區(qū)申花單元GS0403-R21/B1/B2-28地塊，成交樓面價(jià)28607元/平方米，溢價(jià)率11.79%，中簽率5%。

該地塊出讓面積為35612平方米，為住宅兼容商業(yè)商服，其中住宅占比85%，容積率2.7，地上建筑面積為96152.4平方米。起價(jià)為246065萬(wàn)元，樓面起價(jià)25591.14元/平方米，新房限價(jià)46200元/平方米。經(jīng)過(guò)30輪競(jìng)價(jià)，該地塊報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格。

據(jù)悉，這是申花板塊今年出讓的第一宗也是最后一宗涉宅用地。近幾年該區(qū)域熱度比較高，住宅項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化，因此本次出讓地塊同樣遭到熱捧。

萬(wàn)科今年的拿地動(dòng)作并不多，此前在杭州第七批供地中以17.16億拿下金沙湖北側(cè)下沙中心區(qū)單元JS0402-56、67住宅地塊，溢價(jià)率2.39%。在杭州以外，萬(wàn)科在上海第二批曾參與競(jìng)拍閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊，但未中簽。

本輪土拍的另一宗搖號(hào)地塊是蕭山區(qū)城廂單元XSCQ2411-14地塊。經(jīng)過(guò)16輪報(bào)價(jià)，該地塊在掛牌期間報(bào)價(jià)就達(dá)到封頂價(jià)格75889萬(wàn)元，樓面價(jià)18109元/平方米，溢價(jià)率11.78%。最終花落中天，中簽率4%。

申花、城廂地塊報(bào)價(jià)觸頂早在地塊掛牌之初便在市場(chǎng)預(yù)料之內(nèi)。然而市場(chǎng)的預(yù)測(cè)并不是百分百準(zhǔn)確的，濱江區(qū)浦沿單元BJ0601-R21-06地塊這次的“意外”成交就狠狠打臉了。

該地塊出讓面積為28021平方米，為住宅（設(shè)配套公建）用地，容積率2.2，地上建筑面積為61646.2平方米。地塊起價(jià)為146836萬(wàn)元，樓面起價(jià)23819.15元/平方米，新房限價(jià)40000元/平方米。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)測(cè)該地塊也將會(huì)被送入“搖號(hào)池”內(nèi)，但最終由偉星以157836萬(wàn)元競(jìng)得，成交樓面價(jià)25603.52元/平方米，溢價(jià)率僅7.49%。

據(jù)了解，這是浦沿板塊今年出讓的第五宗宅地，前四宗為偉星詠濱名邸、江映云邸、攬暉美寓，東莞景天浦樂(lè)宅地。本次出讓的浦沿單元BJ0601-R21-06地塊就位于偉星詠濱名邸的西側(cè)。

雖然各大房企都有擴(kuò)儲(chǔ)的需求，但按照目前的市場(chǎng)狀況，房企們?cè)谀玫厍斑€需要經(jīng)過(guò)一番深思熟慮。市場(chǎng)交易疲軟之下，現(xiàn)有的項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)去化，再隨意去拿地，容易造成公司現(xiàn)金流承壓。

如此來(lái)看，濱江浦沿地塊的“意外”成交也就不意外了。

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