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今日（8月1日）下午，中指研究院市場形勢及企業(yè)研究成果分享會(huì)如期舉行，此次分享會(huì)以“房地產(chǎn)政策底已現(xiàn)，市場能否迎來拐點(diǎn)”為主題，會(huì)上來自中指研究院的專家們對(duì)1-7月房地產(chǎn)市場形勢、房企業(yè)績表現(xiàn)、土地市場情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(往期分享會(huì)回顧請(qǐng)見文末)

(資料圖片僅供參考)

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中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶：政治局會(huì)議后，房地產(chǎn)政策及市場趨勢展望

一、近期政策變化：2023年上半年市場先升后降，7月政治局會(huì)議后迎來政策底

1.政治局會(huì)議定調(diào)：房地產(chǎn)仍是防風(fēng)險(xiǎn)首要任務(wù)；未提“房住不炒”；首提房地產(chǎn)市場供求新形勢；強(qiáng)調(diào)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。

2.新共識(shí)形成：供求關(guān)系已發(fā)生重大變化。央行2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)中提到，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間。

3.住建部-三項(xiàng)具體措施：7月27日，住建部座談會(huì)上提到，降低購買首套住房首付比例和貸款利率；改善性住房換購稅費(fèi)減免；個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

4.發(fā)改委：發(fā)布促消費(fèi)20條，穩(wěn)定住房消費(fèi)是穩(wěn)定大宗消費(fèi)的重要一環(huán)。

5.金融16條政策期限延長：支持房企存量融資展期，政策延續(xù)時(shí)間換空間思路。

二、近期市場變化：7月市場活躍度進(jìn)一步回落

1.房價(jià)：7月百城房價(jià)繼續(xù)下跌，二手房價(jià)格環(huán)比下跌城市增至96個(gè)。

2.銷售：低基數(shù)下，重點(diǎn)100城1-7月銷售面積同比增幅收窄至5%，7月市場活躍度進(jìn)一步回落。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年7月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降22%，同比下降約27%，處在2016年以來同期最低水平。

3.供應(yīng)：1-7月供給端表現(xiàn)弱于需求端，7月房企推盤力度再度下降，供應(yīng)量仍處在同期低位；短期庫存小幅下降，三四線城市庫存去化壓力大。

三、政策及市場展望

1.政策展望：中央及主管部門定調(diào)后，預(yù)計(jì)地方因城施策將加快落地

1）近期中央及地方對(duì)房地產(chǎn)市場密集表態(tài)和發(fā)聲，標(biāo)志著政策底已經(jīng)到來；

2）地方因城施策將加快落地，政策將圍繞降門檻、降成本展開，過去市場過熱階段出臺(tái)的政策均有改善預(yù)期；

3）預(yù)計(jì)二線城市此輪政策優(yōu)化力度較大，一線中廣州、深圳受市場下行壓力，政策空間或大于北京、上海；

4）北京是政策及市場風(fēng)向標(biāo)，關(guān)注一線城市政策落地時(shí)間及政策力度。

2.市場展望：政策傳導(dǎo)到銷售見效需時(shí)間；政策落地-預(yù)期改善-銷售企穩(wěn)-投資恢復(fù)

1）隨著中央及主管部門發(fā)聲為市場定調(diào)，預(yù)計(jì)短期市場預(yù)期將得到一定改善；

2）若較大力度的支持政策能夠盡快落地，核心一二線城市市場有望逐步企穩(wěn)：其中二線核心城市的市場回暖持續(xù)性有待觀察；若一線城市政策由較大力度政策出臺(tái)，市場需求將得到明顯改善，并對(duì)其他城市預(yù)期形成帶動(dòng)；

3）銷售企穩(wěn)將帶動(dòng)核心城市投資開工好轉(zhuǎn)，但需一定時(shí)間，且城市分化趨勢將延續(xù)。

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中指研究院研究主管陶淑茹：2023年1-7月房企銷售額同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7個(gè)百分點(diǎn)

1. 房企銷售情況

業(yè)績表現(xiàn)：TOP100房企1-7月銷售總額同比下降4.6%。2023年1-7月，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企7月單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。其中，TOP10房企銷售額均值為1725.5億元，較上年增長0.5%；TOP11-30房企銷售額均值為544.7億元，較上年下降4.2%；TOP31-50房企銷售均值為271.2億元，較上年下降9.7%；TOP51-100房企銷售額均值為127.4億元，同比下降13.3%。

競爭格局：百億以上陣營企業(yè)數(shù)量減少。銷售額超千億房企10家，與去年同期持平，百億房企85家，較去年同期減少6家。2023年1-7月，百億以上陣營企業(yè)數(shù)量減少。具體來看，千億以上陣營10家，與去年同期持平，銷售額均值1725.5億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)7家，較去年同期減少4家，銷售額均值785.8億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)20家，較去年同期增加1家，銷售額均值383.5億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為48家，較去年同期減少3家，銷售額均值171.0億元。

2. 房企拿地情況

拿地規(guī)模：2023年1-7月，TOP100企業(yè)拿地總額6946億元，拿地規(guī)模同比下降13.4%，降幅較上月擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)。TOP100門檻值為20億元，較上年同期下降4億元。50家代表企業(yè)7月拿地總額同比降低32.9%，受銷售增速下滑影響，企業(yè)拿地繼續(xù)下降。

拿地區(qū)域及城市：二線城市拿地占比超六成，長三角熱度持續(xù)。二線城市房企拿地占比最高，城市群中長三角居首位。從布局城市等級(jí)來看，50家代表房企2023年1-7月在二線城市的投資面積占比最高，為61.4%，一、二線城市占比合計(jì)近九成。從布局區(qū)域來看，企業(yè)熱衷于在長三角拿地，占比達(dá)到40.7%。

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中指研究院土地市場分析師周?。?月土地市場延續(xù)降溫態(tài)勢

一、300城1-7月涉宅用地市場情況

推出規(guī)劃建面同比降31%，成交規(guī)劃建面同比降33%，推出樓面均價(jià)同比漲7%，成交樓面均價(jià)同比漲10%，土地出讓金同比降27%。各地政府供應(yīng)質(zhì)優(yōu)量減。

總體來看，盡管部分核心城市土拍市場熱度較高，但受弱能級(jí)城市拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷。

二、分區(qū)域涉宅用地市場情況

分城市群來看，各城市群成交樓面均價(jià)均同比增長、推出規(guī)劃建面同比降低。僅京津冀成交規(guī)劃建面、土地出讓金累計(jì)同比正增長。

分城市能級(jí)來看，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集。各線城市均擇優(yōu)推地，成交樓面均價(jià)同比均上漲。一線城市土地出讓金收入降幅最低，為-22%，但相較于1-6月的累計(jì)降幅，仍然擴(kuò)大了6個(gè)百分點(diǎn)。受成交規(guī)劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)30%。

三、重點(diǎn)22城土拍情況

7月22城供應(yīng)總量100宗，相較于6月152宗的高點(diǎn)有所回落，熱度方面與6月基本持平。城市之間市場分化加劇，沈陽、濟(jì)南、長春、無錫、鄭州等城市以底價(jià)成交為主，而部分高能級(jí)城市觸頂率較高。但同時(shí)，北京、上海等核心城市7月土拍相較于上半年，熱度也有所下降。

從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來看，1-7月央國企拿地金額仍占主導(dǎo)地位，拿地金額占比超50%，同時(shí)受長三角地區(qū)民企表現(xiàn)活躍的影響，民企拿地金額占比提升至27%。地方國資拿地金額占比降至9%。

四、下半年土地市場展望

小陽春結(jié)束后，3-7月新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落，直接影響房企拿地信心，土拍熱度連月下降。1-7月除個(gè)別核心城市外，土拍總體熱度仍低迷，300城土地出讓金收入同比繼續(xù)下降27%。

當(dāng)前弱能級(jí)的城市、板塊土地出讓難度較大，企業(yè)拍地意愿不足，需通過提供基建項(xiàng)目配合賣地。但同時(shí)弱能級(jí)城市地方化債壓力大，基建投資乏力。北京、上海受到房地產(chǎn)市場降溫以及地塊優(yōu)質(zhì)程度下降等影響，7月的土拍相較于第一批次地塊有所回落。

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