1月26日，曾傳是“名校學區(qū)房”的青楓墅園，掛出了一套“比市場價少50萬”的房源。中介朋友圈寫道：“當年吹漲多快，現(xiàn)在跌得就有多狠!”

青楓墅園三期，緊鄰地鐵口，這套房子89方315萬，折合單價約3.5萬/方。

新學校傳名校托管

對面小區(qū)一夜間漲價100萬 “托管告吹”后又跌了回去

2021年2月底，我們報道過未來科技城第三中學、第四小學這兩所新校的消息。

當時，傳聞學軍中學教育集團要托管這兩所學校。

雖然余杭教育發(fā)布明確回應“目前未有合作辦學協(xié)議”，但仍有部分網友對“學軍托管已經板上釘釘，只是還沒官宣”的消息深信不疑。

為什么這么篤定?

原來，早在2020年9月，學軍中學海創(chuàng)園學校的一篇微信推文中，提到了“學軍中學教育集團將托管未來科技城第三初中、第四小學和第五幼兒園”。

這個消息帶來的直接影響，是一路之隔的青楓墅園小區(qū)“身價倍增”，多套二手房漲價逾百萬。雖然當時學校還在建設中，但小區(qū)均價“先行一步”，從2020年上半年的2.8萬/方，漲到2021年上半年的4萬多/方，在去年6月份，還賣到過4.9萬/方。

然而，新學校建成招生后，“學軍托管”的傳聞卻沒了后續(xù)。未來科技城第三初中、第四小學，最后定名為海辰中學、海辰小學，和學軍中學教育集團沒有關系。

如今，青楓墅園小區(qū)的房價，又回落到了3.7萬/方左右。

中介：比較涼，沒人看房

高價買進的客戶都后悔了

記者從未來科技城中介處了解到，雖然價格跌回了一些，但青楓墅園、新湖果嶺這幾個小區(qū)，這幾個月一直賣不動。

目前掛牌房價在3.7萬至4.5萬/方不等，但連續(xù)多個月“0成交”。

“那邊還是比較涼的狀態(tài)，看房的基本沒有。”該中介說。

有位杭州業(yè)主，早前以300萬總價買下了青楓墅園的89方小戶型。去年下半年他又把房子掛出來賣，總價335萬，折合單價3.7萬/方，“誠心的還能再談談價”。

但這套房子掛了好幾個月，無人問津。

就在昨天，1月26日，又有一套價格更低的房源掛了出來：青楓墅園三期，緊鄰地鐵口，89方315萬，折合單價約3.5萬/方。

成交量也斷崖式下跌。

比如青楓墅園，2021年上半年賣出28套，下半年只賣出4套。

新湖果嶺2021年上半年賣出19套，下半年只有3套。

值得注意的是，去年上半年這兩個小區(qū)都是高價成交，成交單價4萬/方以上的房源非常普遍。買來為孩子上學做打算的也不少。

“我經手的好幾個客戶都很后悔。但沒辦法，只能安慰自己，好歹是有新學校，只是和預期的名校托管，有差距。”中介告訴我們。

二手房價格比最高點普跌10%

但近期整體成交量有回暖

青楓墅園、新湖果嶺等小區(qū)，近綠汀路地鐵站，房子比較老了，用中介的話來說是“品質一般”。當這幾個小區(qū)沒了“名校”概念加持，市場回落就比較明顯。

其實未來科技城板塊范圍比較大，各樓盤之間的價格、行情差距，都很明顯。記者多方了解得知，近期，未來科技城二手房的整體行情還是處于好轉中。

特別是次新房，相比去年8月-10月的低點， 最近成交量有所回暖。

從多家中介門店了解到，近期下手的購房者，大多是“以小換大”——住89方的業(yè)主在家附近置換一套大一點的房子。

價格方面，相比去年年中的高點，目前是普遍下跌了10%左右。

比如靠近閑林的未來海小區(qū)，去年最高賣到過5萬/方，89方成交價450萬，現(xiàn)在基本穩(wěn)定在400萬左右，下跌了50萬。

而價格更高的“未來科技城三兄弟”，即陽光城未來悅、中南樾府、東原印未來三個小區(qū)，賣得也不錯。

陽光城未來悅近30天成交了5套，記者從中介處得知，實際的成交價在6.5萬/方左右。

價格相對便宜的西溪公館，是以價換量的典型。小區(qū)最低的一套，掛牌價3.9萬/方，比未來科技城大部分次新房都要便宜。

中介說，西溪公館便宜是因為“戶型不好，毛坯房，品質一般”。購買二手房的主要用于自住，不像搖新房時主要看的是價差。從居住角度出發(fā)，西溪公館的吸引力就沒有搖號時那么大了。

另一方面，掛牌房源過多，搖中的業(yè)主爭相賣房也是一大原因。

透明二手房數(shù)據(jù)顯示，西溪公館掛牌出售的房源有222套。而該小區(qū)目前已交付的可售房源是一千來套，相當于剛交付就賣房的業(yè)主，占比超過20%。

【專家觀點】

杭州貝殼研究院院長上官劍

未來科技城房價快速上漲

部分掛牌價脫離實際

杭州貝殼研究院院長上官劍認為，未來科技城二手房價格回調有三大因素。

第一，信貸收緊。此前，杭州的信貸額度出現(xiàn)了前高后低較大的波動，導致下半年信貸額度短缺。疊加樓市調控政策，導致二手房流動性減弱，市場信心減少。

第二，疫情后，未來科技城作為“領漲”板塊，價格漲幅快于很多板塊，甚至部分掛牌價格脫離實際，而且板塊非自住購房者也比較多，行情趨弱后，房價回落相對更明顯。

第三，熱門次新房交付后，出現(xiàn)大量的掛牌，比如西溪公館等，價格就會明顯走低。而這對于整個區(qū)域價格走低有非常強烈的引領作用。

同時，上官劍建議，現(xiàn)在未來科技城的價格較之前實惠不少，加上板塊城市資源不斷加強，價格下調后，成交量已經有溫和上漲的趨勢，當下其實是一個入手的機會點。

中房大數(shù)據(jù)研究中心總經理陳煥春

未來科技城樓市“虛火”正在消退

但長期看“穩(wěn)中有升”

中房大數(shù)據(jù)研究中心總經理陳煥春表示，前幾年，杭州樓市中的明星板塊是橋西、申花和濱江。近幾年變成了未來科技城和奧體，這兩個板塊被戲稱為“宇宙中心”。

也是因為關注度高，這樣的板塊房價很容易“階段性透支價值”，也就是預期快過實際價值，造成“虛高”，所以往往因此經歷一些漲跌波動。目前來看，未來科技城的虛火正在消退，回調是正常的。

同時，陳煥春認為，未來科技城雖然民辦資源不錯，但公辦積累不足，好學校相對貧乏。此前一波“學區(qū)房熱”，造成樓盤只要有學區(qū)概念，在市場上就能“雞犬升天”。但隨著學區(qū)幻想的破滅，加上學區(qū)房的整體優(yōu)勢又被教育改革“釜底抽薪”，落差就顯得更大了。

“未來科技城三兄弟”為什么市場堅挺?因為這幾個樓盤承載了大家對整個板塊的想象，導致某種疊加和循環(huán)——每找標桿必找它們，小區(qū)越有名，價格就越堅挺。

陳煥春認為，長期看，未來科技城在各方面都有較好支撐。一方面產業(yè)基礎好，聚集了大量優(yōu)質產業(yè)和高收入人群;另一方面，云城的規(guī)劃也開始走出圖紙，逐步兌現(xiàn)。作為杭州未來的重要名片和展示窗口，未來科技城不缺乏規(guī)劃和概念，后續(xù)仍有較大的期待空間。

“但要注意，熱門板塊本身很容易階段性透支，如果供需不均衡，階段性波動在所難免。但如果土地和新房持續(xù)供應，供需平衡，未來還是會發(fā)展得比較穩(wěn)健。”陳煥春補充道。

關鍵詞： 杭州學區(qū)房 托管告吹 成交量 二手房降價趨勢