現金流是房企生命線。2020年下半年以來,房地產調控持續(xù)收緊的信號不斷被釋放。2021年中報披露季后,北京商報記者根據數據選取了60家典型上市房企作為現金流觀察的樣本。梳理發(fā)現,2021年上半年,有37家企業(yè)的經營活動產生的現金流量凈額(以下簡稱“經營性現金流”)為正值,但仍有近四成房企的經營性現金流同比出現負增長。
超百億房企僅4家
北京商報記者據Wind數據梳理發(fā)現,在披露2021年中期經營性現金流的60家典型上市房企中,有37家企業(yè)的經營性現金流為正值,占比約為61.7%。
其中,經營性現金流超百億元的房企僅有4家,包括綠地控股、華發(fā)股份、中國金茂及碧桂園,對應的金額分別為285.98 億元、201.5億元、104.1億元以及103.79億元。
而在披露2021年中期經營性現金流的60家典型上市房企中,現金流為負值的企業(yè)共有23家,占比約為38.3%。其中,金地集團、中交地產及保利地產的經營性現金流最少,對應的金額分別為-100.26億元、-115.72以及-248.12億元。
從60家樣本房企的現金流情況來看,經營性現金流充沛與否,與房企的規(guī)模量級并不呈現直接的正相關。
按照克而瑞發(fā)布的《2021年1-6月百強房企銷售排行榜》,2021年上半年在操盤金額排名中,碧桂園以4051.1億元位居第一名,中國恒大和萬科地產以3526.0億元、3502億元分列榜單第二、三名。但在2021年中期典型房企現金流排名中,除了碧桂園憑借103.79億元的經營性現金流列名第四位外,萬科67.82億元的經營性現金只排在第九位,恒大更是截至北京商報記者發(fā)稿前并未在半年報中披露這一數據。
去庫存成當務之急
若從經營性現金流指標增長這一維度來看,披露2021年中期經營性現金流的60家典型上市房企中,有39家實現了經營性現金流的同比正增長,占比為65%;21家企業(yè)的經營性現金流同比出現下滑,占比為35%。
以克而瑞銷售榜Top 10房企金地集團為例,Wind數據顯示,2021年上半年,該公司的經營性現金流凈額為-100.26億元,較去年同期的-32.77億元減少67.49億元。
就2021年中期經營性現金流的同比下滑情況,金地集團方面向北京商報記者表示,“公司高度重視現金流管理,強調銷售及時回款,公司在確保資金安全的前提下,將加強資金流動性管理,通過投融資結合,提升資金利用效率”。
值得一提的是,隨著房地產企業(yè)融資環(huán)境不斷收緊,近年來房企越發(fā)注重現金流管控,越來越多的房企將“現金為王”奉為企業(yè)穩(wěn)健及安全經營的“護城河”,這點從企業(yè)越發(fā)注意當期經營性現金流管控可見一二:北辰實業(yè)在2020年中期的經營性現金流為-3.86億元,至2021年上半年增至38.76億元;招商蛇口在2020年中期的經營性現金流為-29.91億元,至2021年上半年增至27.74億元。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示,影響企業(yè)經營性現金流主要是“流入”和“流出”兩個方面。“一方面,企業(yè)在擴張階段容易出現經營性現金流為負的情況。另一方面,在平穩(wěn)發(fā)展階段過多的存貨,也會造成現金流為負。因此‘去庫存’也是當前部分房企的當務之急。” 不過,在潘浩看來,經營性現金流最好的狀態(tài)是貼合企業(yè)發(fā)展策略的平衡,而非簡單的用正負來衡量。
加快回款成必備手段
在業(yè)內觀點看來,在行業(yè)增速放緩、調控持續(xù)不放松,外加償債潮來臨的情況下,持續(xù)加強房企銷售回款,是加快企業(yè)經營性現金流回流的重要手段。
同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示,一般情況下,房企現金流主要來自于銷售回款及外部借貸,但在“三道紅線”后,以往“借新還舊”緩解資金壓力的路已經走不通,間接造成公司內部現金流緊張。
據北京商報記者不完全統(tǒng)計,2021年中報披露季以來,百強房企中有超半數企業(yè)明確披露了回款相關指標。頭部房企如恒大、碧桂園、萬科等企業(yè)的銷售回款率均保持在90%左右。
在肖云祥看來,影響房企經營性現金流的內部因素主要有公司自身的“造血能力”、投資風險控制能力,成本控制能力以及運營效率等;外部因素則更多是政策因素,如融資、稅收、銷售政策等。他認為,目前大多數房地產企業(yè)都在積極地調整經營性現金流,結合過往幾年房企的經營狀況來看,大量的投資是影響經營性現金流的重要因素。
在銷售規(guī)模見頂之后,如何提升回款率成為當下多數房企需要面臨的問題。潘浩分析指出,最為常見的促回款措施,就是給予一次性付款的消費者以折扣刺激。另外,還可以通過加速竣工周期,加快銀行放款周期等,提升回款效率。
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