今年四季度房地產(chǎn)市場下行趨勢仍會(huì)延續(xù)，但下滑幅度或許會(huì)減弱

建業(yè)集團(tuán)的“求助信”意外在網(wǎng)絡(luò)上流傳并受到關(guān)注，這家占河南本土市場11%份額的房企在汛情與疫情的沖擊下7月慘淡的銷售數(shù)據(jù)，甚至引發(fā)外界對(duì)于其償債能力的擔(dān)憂。

這封題為《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請求幫扶救援的報(bào)告》的“求助信”稱，“如果建業(yè)被汛情疫情拖累，過不去眼前這個(gè)坎，有可能成為全國企業(yè)‘暴雷’和倒下的‘下一個(gè)’，其消極反響將是全國性的、極為嚴(yán)重的。”

拋開一家房企的個(gè)案，在銷售回款對(duì)于房企現(xiàn)金流至關(guān)重要的當(dāng)下，今年下半年房企的房子并不太好賣，市場下行似乎已成大勢。

建業(yè)會(huì)倒下嗎？

可能會(huì)是“下一個(gè)”倒下的說法刺激市場神經(jīng)，此前已有藍(lán)光發(fā)展這樣的區(qū)域性房企發(fā)生違約事件。9月9日，“求助信”在網(wǎng)絡(luò)傳播開后，市場反應(yīng)強(qiáng)烈，建業(yè)集團(tuán)旗下四家港股上市公司股價(jià)均呈不同幅度下跌，中原建業(yè)暴跌超過10%，建業(yè)地產(chǎn)下跌5.39%，建業(yè)新生活下跌4.2%，筑友智造則下跌2.17%。

網(wǎng)絡(luò)截圖

9日晚間，建業(yè)集團(tuán)召開線上媒體溝通會(huì)，總裁王俊出面回應(yīng)稱，“求助信”內(nèi)容真實(shí)，但困難是暫時(shí)的，目前建業(yè)多數(shù)業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)已經(jīng)恢復(fù)，正在加速回暖。

“求助信”的背景是今年6月河南省委省政府啟動(dòng)“萬人助萬企”行動(dòng)，征求企業(yè)在政府幫扶上的所需所盼。今年7月、8月，受汛情、疫情雙重影響，建業(yè)向政府求助。報(bào)告在8月13日遞交，8月15日得到河南省領(lǐng)導(dǎo)批示，認(rèn)為建業(yè)遇到的問題具有普遍性，政府要認(rèn)真研究出臺(tái)政策，助力復(fù)工復(fù)產(chǎn)，激發(fā)企業(yè)活力，共度難關(guān)。

8月18日，河南省辦公廳印發(fā)《河南省支持企業(yè)加快災(zāi)后重建恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營十條措施》。政策出臺(tái)當(dāng)天，河南省副省長何金平、文化旅游廳廳長姜繼鼎等還曾調(diào)研建業(yè)文旅項(xiàng)目災(zāi)后恢復(fù)重建工作。

盡管“求助信”于一個(gè)月之前遞交，而目前多數(shù)業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)已經(jīng)恢復(fù)，但“求助信”中尤為引發(fā)外界關(guān)注的其實(shí)是汛情和疫情造成損失的情況，即“累計(jì)各種經(jīng)濟(jì)損失逾50億元”。

逾50億元損失中，占比最大的便是銷售及回款減少帶來的損失。“求助信”稱，由于汛情和疫情雙重打擊，正在銷售的300多個(gè)項(xiàng)目中，超50個(gè)銷售現(xiàn)場已被關(guān)閉，7月20日以來，銷售及回款較原計(jì)劃減少近30億元。提到所面臨的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)講到，7月份以來，建業(yè)地產(chǎn)銷售額下滑35%，回款下降40%。由于回款大幅下降，企業(yè)無法按時(shí)償還銀行貸款，可能造成違約“失信”。

在房企舉債受到“三道紅線”制約的情況下，銷售及回款是確保現(xiàn)金流的關(guān)鍵，近30億元的落差無疑讓外界對(duì)其償債能力有所擔(dān)憂。

王俊在媒體會(huì)上透露，目前銀行并沒有受到影響，建業(yè)近期有兩筆美元債務(wù)需要償還，分別是今年11月到期的4億美元，以及明年8月到期的5億美元，總體規(guī)?？煽亍＝I(yè)準(zhǔn)備全部用自有資金償還這兩筆債務(wù)，其中首筆債務(wù)的資金問題已經(jīng)解決。他特別強(qiáng)調(diào)，公司并不存在短期的償債壓力。

有房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴《中國新聞周刊》，2021 年上半年，在“三道紅線”等去杠桿政策的壓力下，建業(yè)地產(chǎn)有意識(shí)降低負(fù)債，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，用長期債務(wù)置換部分短期債務(wù)，短期債務(wù)壓力所有減小，短期債務(wù)規(guī)模由 2020年底的 152 億元減少至今年半年報(bào)的85.3 億元，降幅超過40%，現(xiàn)金短債比約為1.9，這與“三道紅線”要求的現(xiàn)金短債比不得超過1的要求尚有相當(dāng)安全空間。按照今年半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，建業(yè)地產(chǎn)踩中“三道紅線”中的一條。

“從去年開始針對(duì)房企的定向去杠桿確實(shí)對(duì)前期使用高杠桿的開發(fā)商造成比較大的沖擊，恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等房企此前都出現(xiàn)了一些風(fēng)險(xiǎn)事件，但是對(duì)于大多數(shù)穩(wěn)健經(jīng)營的房企來講，不太可能因短期波動(dòng)產(chǎn)生大面積問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》。

按照王俊的介紹，目前建業(yè)地產(chǎn)賬面非受限資金150億元，而7月、8月銷售回款分別為35億元、45.2億元。在7月銷售額同比下滑超過30%的情況下，建業(yè)地產(chǎn)公布的未經(jīng)審計(jì)8月銷售額顯示，已與去年同期水平持平，達(dá)52.55億元。

七成房企業(yè)績下滑

建業(yè)將7月銷售及回款下滑的原因歸結(jié)為受到汛情、疫情沖擊，但其實(shí)眾多房企7月、8月的銷售額均出現(xiàn)下滑，甚至被視為行情新的“拐點(diǎn)”。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月百強(qiáng)房企銷售操盤金額共計(jì)7745.7億元，同比下降20.7%，這已經(jīng)是這一數(shù)據(jù)繼7月以來連續(xù)第二個(gè)月同比下跌，7月時(shí)降幅達(dá)7.6%，而近7成房企8月單月業(yè)績同比降低。

進(jìn)入2021年下半年，房子似乎更加“難賣”?？硕鹬攸c(diǎn)監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)也顯示，3~5月月均成交面積5200萬平方米，這一數(shù)字比2020年全年月均成交面積高出1000萬平方米，但是6月以來卻逐步回落，7月、8月同比下跌。8月，70個(gè)被監(jiān)測城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模3982萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降19%。

這其中自然有信貸政策收緊等調(diào)控政策的影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，僅8月全月，全國各地城市累計(jì)已發(fā)布超過68次的房地產(chǎn)調(diào)控政策，疊加1~7月的352次，2021年來累計(jì)發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策已經(jīng)突破420次。對(duì)比2020年1~8月房地產(chǎn)調(diào)控政策的368次，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)全面刷新歷史紀(jì)錄。

城市調(diào)控政策不斷“打補(bǔ)丁”的典型之一便是徐州。4月初，徐州曾出臺(tái)調(diào)控政策，建立土拍熔斷機(jī)質(zhì)，但在7月29日，銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5座城市被住建部約談，8月底徐州又出臺(tái)新的調(diào)控政策，包括實(shí)行地價(jià)房價(jià)“雙限”制度，市域范圍內(nèi)嚴(yán)格控制土地溢價(jià)率，市區(qū)范圍內(nèi)普通商品住房用地采取“限地價(jià)、限房價(jià)、提品質(zhì)”出讓模式，根據(jù)周邊區(qū)域房價(jià)確定出讓地塊住宅銷售最高限價(jià)。

“樓市轉(zhuǎn)冷的一個(gè)重要背景就是2020年7月，國家明確疫情后寬松政策會(huì)退出以后，樓市的緊縮更加明顯，金融政策的限制從房企層面的‘三道紅線’到銀行層面的貸款集中管理，已經(jīng)形成房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分。”李宇嘉表示，近期監(jiān)管部門發(fā)布數(shù)據(jù)稱，截至7月末，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個(gè)持續(xù)下降”，樓市資金動(dòng)力無疑出現(xiàn)問題。

市場轉(zhuǎn)冷的另一個(gè)重要標(biāo)志便是，一些城市甚至開始面臨庫存去化壓力，開發(fā)商資金鏈承壓，開始降價(jià)，但這樣的促銷行為亦受到一些城市管控，被視為惡性競爭。

9月9日，株洲市住建局發(fā)文稱，“下架所有涉嫌低價(jià)銷售的房源信息”，這被外界稱為“限跌令”。8月以來，已有岳陽、昆明、江陰等多個(gè)城市的政府部門或行業(yè)協(xié)會(huì)組織出臺(tái)類似的文件，如岳陽明確提出，中心城區(qū)新房銷售的實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)格的85%。8月11日，昆明市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”座談會(huì)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策使得大家對(duì)于全國市場有更為清晰的理解，即不是所有城市房價(jià)都在上漲，部分三四線城市反而面臨去庫存的壓力，房價(jià)出現(xiàn)較強(qiáng)下行沖動(dòng)，折射的是部分非熱點(diǎn)三四線城市在強(qiáng)調(diào)控之下成交持續(xù)低迷。

“每當(dāng)市場開始回調(diào)，開發(fā)商迫于資金鏈壓力都會(huì)降價(jià)，但不同開發(fā)商的‘降價(jià)底線’是不同的，拿地比較早、面積較大的開發(fā)商可以推出力度很大的促銷政策，因?yàn)榈貎r(jià)比較低，但是對(duì)于在相對(duì)高位拿地的開發(fā)商來講想要跟進(jìn)促銷就比較困難。”李宇嘉認(rèn)為，“三穩(wěn)”是調(diào)控目標(biāo)，大漲大跌都是不可取的，都可能會(huì)引發(fā)市場預(yù)期波動(dòng)，并將這種漲跌進(jìn)一步強(qiáng)化。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，昆明、岳陽新建商品住宅價(jià)格跌幅分別在6月、7月位列全國首位。

李宇嘉預(yù)測，今年四季度整體市場下行的趨勢仍會(huì)延續(xù)，但是下滑的幅度或許會(huì)減弱，一方面是由于近期貨幣政策有寬松的趨勢，另一方面也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控本就是相機(jī)抉擇，“短期內(nèi)讓房地產(chǎn)市場下滑不是目的，而是要在長期內(nèi)實(shí)現(xiàn)‘穩(wěn)’，并且去除對(duì)房地產(chǎn)的依賴性，因此如果短期內(nèi)出現(xiàn)過快下滑調(diào)控政策一定會(huì)有所緩和。”

關(guān)鍵詞： 建業(yè)集團(tuán) 求助信 房企現(xiàn)金流 市場下行