低于市場(chǎng)價(jià)、不限購的法拍房近年來頗受購房者關(guān)注,而拍賣中涉及的各項(xiàng)稅費(fèi),往往全部由買受人承擔(dān),對(duì)于此,不少購房者認(rèn)為不合理。9月6日,大河報(bào)記者了解到,日前河南省稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于契稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》),有望解決部分稅費(fèi)歸屬問題。
《公告》明確,法拍房拍賣中,拍賣人和買受人依照相關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定,分別承擔(dān)并申報(bào)繳納自己應(yīng)納的稅款,不再簡(jiǎn)單按照拍賣公告中要求買受人概括承擔(dān)全部稅費(fèi)的要約邀請(qǐng),要求買受人繳納不應(yīng)由其承擔(dān)的稅費(fèi),不得限制買受人申報(bào)繳納契稅。
這一規(guī)定出臺(tái)后,法拍房稅費(fèi)承擔(dān)人會(huì)有什么變化?具體執(zhí)行時(shí)將如何落實(shí)?
【現(xiàn)象:仍有法院標(biāo)明拍賣人不承擔(dān)任何費(fèi)用】
9月1日起,十三屆全國(guó)人大常委會(huì)二十一次會(huì)議審議通過的《契稅法》正式施行,上述《公告》的發(fā)布,則是為保證《契稅法》在河南全省順利實(shí)施,方便納稅人便捷辦理不動(dòng)產(chǎn)交易登記辦稅。
其中明確規(guī)定網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中稅收負(fù)擔(dān)問題,指出在房地產(chǎn)司法拍賣中,拍賣人和買受人依照相關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定,分別承擔(dān)并申報(bào)繳納自己應(yīng)納的稅款。
記者了解到,目前市面上法拍房多為各地法院通過阿里、京東等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣,在《公告》發(fā)布之前,為了保證拍賣環(huán)節(jié)的稅款征收,各地法院通常會(huì)在拍賣公告中規(guī)定“一切稅費(fèi)由買受人承擔(dān)”;也有法院在拍賣公告中明確,涉及的一切稅、費(fèi)按照稅法等相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定,由雙方各自承擔(dān)。
“在司法拍賣實(shí)踐中,我們很少遇到關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)問題的糾紛,通常情況下,參與競(jìng)拍方對(duì)成交后由自己承擔(dān)所有稅費(fèi)不會(huì)有什么異議。”國(guó)銀房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)主任李續(xù)杰律師告訴記者,“除非有極端情況出現(xiàn),買受人會(huì)根據(jù)情況決定尋求法律幫助”。
李續(xù)杰向記者提供了一個(gè)比較典型的案例,此前,鄭州楊女士花費(fèi)230萬元購買了一套法拍房,辦理過戶時(shí)卻被告知需要繳46萬元的個(gè)稅,因?yàn)樵摲课萆弦淮谓灰资?ldquo;直系親屬過戶”,過戶房屋總價(jià)是500元,此次交易需要繳納個(gè)人所得稅,稅款為兩次房?jī)r(jià)差價(jià)的20%。
這46萬元的個(gè)稅該不該由買方楊女士繳納?法院當(dāng)時(shí)給出如下解釋:“本次網(wǎng)絡(luò)司法變賣公告中第七條規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等類型的房屋在辦理過戶時(shí)產(chǎn)生稅、費(fèi)、差價(jià)等費(fèi)用均由買受人承擔(dān)。而且,納稅義務(wù)人是法定的,稅費(fèi)實(shí)際承擔(dān)人是可以約定的。在實(shí)際交易過程中,出售人可以與對(duì)方約定由對(duì)方實(shí)際承擔(dān)稅費(fèi),這樣的約定并不違反相關(guān)法律法規(guī)中關(guān)于稅收收取的規(guī)定。”
最終,楊女士還是承擔(dān)了這46萬元的個(gè)稅。
在《公告》發(fā)布之后,記者再次查詢阿里、京東等平臺(tái)司法拍賣頁面,發(fā)現(xiàn)尉氏縣人民法院的拍賣須知中已經(jīng)標(biāo)明:標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理,所涉及的一切稅費(fèi)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,由相應(yīng)主體承擔(dān)。
而鄭州市中級(jí)人民法院的拍賣須知中,仍有這樣一句話:“拍賣人不做過戶的任何承諾,不承擔(dān)過戶涉及的一切費(fèi)用。”
那么,《公告》中明確的“拍賣人和買受人分別承擔(dān)并申報(bào)繳納自己應(yīng)納的稅款”,具體該怎么實(shí)施?買受人的稅費(fèi)歸屬問題又該如何具體解決呢?
【建議:稅費(fèi)可從拍賣款中扣除】
對(duì)于公告中的房地產(chǎn)司法拍賣中“拍賣人”承擔(dān)稅費(fèi)的問題,李續(xù)杰律師表示,“拍賣人”是《拍賣法》中的概念,房地產(chǎn)司法拍賣中只有“人民法院”,沒有“拍賣人,公告稱由“拍賣人”承擔(dān),可能無法落實(shí)。
法拍房不同于普通二手房交易,交易過程中很可能無法聯(lián)系到原房主,記者了解到,一般法拍房過戶都是由買受人自行完成,原房主很少出面,如果讓原房主繳納個(gè)稅也比較困難。
在過去的拍賣中,稅費(fèi)由買受人承擔(dān)的做法也備受質(zhì)疑。對(duì)此,李續(xù)杰律師建議,稅費(fèi)可以考慮從拍賣款中扣除。
那么,在《契稅法》《公告》出臺(tái)后,對(duì)于法拍房稅費(fèi)的歸屬問題如何執(zhí)行,有哪些具體舉措?記者聯(lián)系到研究契稅的資深業(yè)內(nèi)人士了解情況。
“《公告》涉及的是契稅問題。因?yàn)橛械姆ㄅ姆吭趨⑴闹斑€有契稅遺留問題,比如本應(yīng)由原房主承擔(dān)的契稅,由于聯(lián)系不到原房主等原因,法院在拍賣公告中讓買受人承擔(dān)。按照有關(guān)司法解釋,應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,由相應(yīng)主體承擔(dān)。”該業(yè)內(nèi)人士告訴記者,《公告》對(duì)契稅的歸屬問題進(jìn)行了明確。
該業(yè)內(nèi)人士稱,“按照《公告》規(guī)定,買受人不愿承擔(dān)不應(yīng)該由自己繳納的契稅,可以按照有關(guān)司法解釋和《公告》的規(guī)定,申報(bào)繳納自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的契稅。”
但如果拍賣人拒絕繳納該由自己承擔(dān)的契稅,或者拍賣人已經(jīng)失聯(lián),這種情況該怎么辦?買受人會(huì)被迫承擔(dān)這一部分嗎?
“買受人自愿承擔(dān)的,可以尊重個(gè)人意愿,但要按照有關(guān)流程處理。對(duì)于買受人不愿承擔(dān)不應(yīng)該由自己繳納的契稅,稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)不會(huì)置之不顧,而是按照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定向納稅人進(jìn)行追繳。”該業(yè)內(nèi)人士介紹,以法拍房為例,比如本應(yīng)由拍賣人承擔(dān)的契稅,他不予繳納的,稅務(wù)部門會(huì)將其列入欠稅黑名單中,實(shí)施聯(lián)合懲戒。
此外,該業(yè)內(nèi)人士也建議,法院按照有關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定,可以將拍賣款中的一部分提前扣除,作為拍賣人應(yīng)繳的稅費(fèi)。
記者了解到,法拍房中比較關(guān)注的個(gè)稅問題,則需要等待后續(xù)相應(yīng)的法規(guī)出臺(tái)。
關(guān)鍵詞: 法拍房稅費(fèi) 新變化 買受人 繳納契稅
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