樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼,各地為此頻頻獻(xiàn)出“大招”。北京商報(bào)記者近日梳理發(fā)現(xiàn),包括上海、浙江衢州、廣東東莞、浙江金華、江蘇無(wú)錫、陜西西安在內(nèi)的多地相繼出臺(tái)措施,通過(guò)執(zhí)行二手房參考價(jià)來(lái)引導(dǎo)銀行合理放貸。同時(shí),監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)流入樓市的排查力度也持續(xù)加大。對(duì)此,分析人士指出,未來(lái)房貸監(jiān)管的總體趨勢(shì)仍將是繼續(xù)趨嚴(yán),房貸額度、利率將是監(jiān)管的重點(diǎn)。
上海再出“重拳”規(guī)范二手房信貸市場(chǎng),北京商報(bào)記者獲悉,上海地區(qū)已有銀行執(zhí)行“三價(jià)就低”原則進(jìn)行房貸額度審批。某國(guó)有大行上海支行個(gè)貸中心業(yè)務(wù)人員告訴北京商報(bào)記者,“三價(jià)就低”即買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià),三者里面取最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度。
所謂合同網(wǎng)簽價(jià)是由買(mǎi)賣(mài)雙方共同商定,在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格;交易中心核驗(yàn)價(jià)是由房地產(chǎn)交易中心評(píng)估的價(jià)格;銀行評(píng)估價(jià)則是由銀行信任的評(píng)估公司出具的交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值。以往,由于三個(gè)價(jià)格可能存在差異,這便給了房屋買(mǎi)賣(mài)雙方及房屋中介機(jī)構(gòu)操作“陰陽(yáng)合同”的機(jī)會(huì),通過(guò)各種方式虛構(gòu)價(jià)格,達(dá)到避稅、多貸款等目的。而“三價(jià)就低”后,將有效打擊“陰陽(yáng)合同”的生存空間,降低投機(jī)購(gòu)房的杠桿。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,“就近期的政策看,貸款政策以收緊為導(dǎo)向,通過(guò)三價(jià)就低原則,可以壓縮貸款額度。類(lèi)似舉措在某種程度上也配合了此前多地推出的二手房參考價(jià)制度,在這一制度下,買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)也相對(duì)會(huì)降低,所以客觀(guān)上也會(huì)使得可貸的資金規(guī)模降低,這樣也在某種程度上管控了購(gòu)房市場(chǎng)和房貸市場(chǎng)”。
據(jù)了解,近期浙江衢州、廣東東莞、浙江金華、江蘇無(wú)錫、陜西西安等地也紛紛出臺(tái)措施,通過(guò)執(zhí)行二手房參考價(jià),引導(dǎo)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。例如,8月7日,衢州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,要求商業(yè)銀行嚴(yán)格按照發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格為上限發(fā)放二手住房按揭貸款。
再如,8月2日,東莞正式出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”,在二手樓盤(pán)網(wǎng)簽交易價(jià)格常態(tài)化發(fā)布的基礎(chǔ)上,加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制,引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn),并加大對(duì)虛高掛牌價(jià)亂象的整治力度。
各地為何頻繁出臺(tái)二手房參考價(jià)相關(guān)政策?蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金認(rèn)為,越來(lái)越多的地方發(fā)布二手房參考價(jià),意圖為直接對(duì)價(jià)格進(jìn)行管制,熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標(biāo)是控制房?jī)r(jià),當(dāng)限購(gòu)、限售、限制融資等間接手段無(wú)法有效抑制房?jī)r(jià)上漲時(shí),只能通過(guò)直接管控價(jià)格的方式。更重要的是,參考價(jià)出臺(tái)主要是為了壓縮房貸額度,部分地區(qū)的參考價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià),以參考價(jià)為基礎(chǔ)的房貸額度遠(yuǎn)小于以市價(jià)為基礎(chǔ)的額度。
在監(jiān)管機(jī)構(gòu)多輪政策的降溫下,部分地區(qū)房貸額度已出現(xiàn)了較為明顯的收緊態(tài)勢(shì)。北京商報(bào)記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京地區(qū)部分銀行房貸額度也出現(xiàn)收緊,多家銀行分行以及支行表示已無(wú)房貸額度。同時(shí),資質(zhì)審核也日益趨嚴(yán),部分銀行表示,客戶(hù)有未還清消費(fèi)貸或信用貸的,有可能會(huì)影響房貸的審批額度,甚至不能通過(guò)審批。
在陶金看來(lái),房貸額度收緊,意在壓制購(gòu)房需求,反映的是多地房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)趨嚴(yán),更反映了當(dāng)前調(diào)控政策仍然是從需求端出發(fā)的調(diào)控視角。
在房地產(chǎn)貸款集中度措施、對(duì)涉房信貸政策持續(xù)“打補(bǔ)丁”等一系列操作外,各地監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行違規(guī)涉房性貸款的排查也日益趨嚴(yán)。據(jù)北京商報(bào)記者此前統(tǒng)計(jì),今年以來(lái)銀保監(jiān)系統(tǒng)披露的涉房貸款罰單超過(guò)百?gòu)?,被罰主體涉及數(shù)十家銀行。
而在銀保監(jiān)會(huì)和各地銀保監(jiān)局年中工作會(huì)議上,嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求、防止銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等要求也多被提及。更有監(jiān)管機(jī)構(gòu)“曬”出排查成果,例如,8月7日,“深圳發(fā)布”披露,針對(duì)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題,深圳金融監(jiān)管部門(mén)經(jīng)過(guò)多輪滾動(dòng)排查和監(jiān)管核查,截至目前共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
談及未來(lái)房貸監(jiān)管的重點(diǎn)和趨勢(shì),嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從監(jiān)管的重點(diǎn)來(lái)看,關(guān)鍵是要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際過(guò)程中,還是要嚴(yán)查各類(lèi)違規(guī)資金流入房地產(chǎn)。后續(xù)看,信貸政策只會(huì)收緊,而沒(méi)有放松的空間。
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