觀點網 大股東變更后，金科服務快速跑向專業(yè)獨立自主發(fā)展的物企之路。

(資料圖)

8月29日，金科服務于線上召開2023年中期業(yè)績會，并于28日晚間刊發(fā)了相關財務數據。

上半年，對于該司而言，轉型、聚焦、調整貫穿整個企業(yè)經營始終。

從數據上看，金科服務期內總收入約為人民幣24.64億元，較去同期微降約3.9%；實現歸母凈利潤1.89億元，較同期減少近5成，至47.05%。

由此不難看出，雖然完成大股東更替后金科服務積極梳理和調整自身業(yè)務機構，但常年生活在金科系大樹之下，疊加地產下行以及短時間快速的從關聯(lián)方中“斷舍離”，業(yè)績仍處于陣痛期。

物管基本面

“今年的中期業(yè)績會，金科服務的背景主題詞發(fā)生了變化。其中，2022年度業(yè)績中的‘精耕未來’被替換成了‘價值重塑’。”

與會投資者向觀點新媒體透露，主題詞的變更，背后的意味或許是脫離原地產大股東后，金科服務堅定的想要重塑目前業(yè)務開展的價值觀。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

回顧上半年的經營狀況，從核心財務指標來看，金科服務實現營收24.65億元，實現歸母凈利潤1.89億元，完成新增在管面積2489萬平米，三項數據分別按年減少3.8%、減少47%以及增加16.63%。

從收入結構上看，期內該司來自空間物業(yè)服務、本地生活服務、社區(qū)增值服務及數智科技服務的收入分別為20.29億元、2.42億元、1.59億元及0.32億元，分別占總收入約82.4%、9.8%、6.5%及1.3%。

細看四條業(yè)務曲線的收益，空間物業(yè)服務作為營收大頭，該業(yè)務基本面保持穩(wěn)健態(tài)勢。而在空間物業(yè)服務之中，物業(yè)管理服務作為生命線，繼續(xù)保持增長態(tài)勢。

截至6月末，物業(yè)管理服務產生的收入較同期增加約10.8%，至19.44億元；在管建筑面積由去年年中的2.51億平方米穩(wěn)步增長約5.7%，至2.65億萬平方米，該業(yè)務新增面積的56.9%為獨立第三方開發(fā)的物業(yè)。

據觀點新媒體觀察，上半年，金科服務在社區(qū)增值服務及本地生活服務收入的數據變化最為明顯。

前者收入由去年同期2.85億元快速下降至本期的1.6億元，降幅為43.85%；后者則是按年增加10.50%至2.42億元，毛利潤則是按年增加了1000萬元。

參會投資者轉述，金科服務董事長夏紹飛表示，受行業(yè)和疫情影響，社區(qū)增值服務總體業(yè)務呈現了較大的波動。本地生活服務作為整個公司未來增長的第二曲線，戰(zhàn)略得到了良好的實施，實現了較大幅度的業(yè)務增長。

“金科服務也借此機會重塑了增值業(yè)務的發(fā)展邏輯，收縮現金流較差和業(yè)務發(fā)展?jié)摿π〉臉I(yè)務，聚焦高回款、高毛利、高附加值的可持續(xù)業(yè)務。”夏紹飛如是說道。

觀點新媒體了解到，金科服務的社區(qū)增值服務業(yè)務與地產行業(yè)發(fā)展具有強關聯(lián)性，涉及具體的業(yè)務主要是圍繞金科地產交付的商品房去展開。上半年，該司對社區(qū)增值服務業(yè)務進行針對性調整，縮減增收不增利的業(yè)務，甚至部分業(yè)務從自營模式轉變?yōu)槠脚_模式。

主動縮減“地產系”項目規(guī)模的動作，雖然在短期內會造成收入下滑的現象，但長期來看，未來不僅能夠有效改善盈利質量，也能使房地產行業(yè)影響減弱，調整資源投入到增收第二曲線之中。

從目前狀況來看，本地生活服務業(yè)務中的餐食服務，是金科服務錨定的第二增長點。

今年1-6月，該司通過內生加并購模式，實現餐食服務的收益較2022年同期約人民幣4110萬元大幅增長約287.8%至約人民幣1.59億元。

增收之外，金科服務還對餐食供應鏈“下刀”，主動縮減利潤率很低且現金流較差的項目，導致該業(yè)務收入減少至730萬元。

今年7月27日晚間，金科服務計劃以2.33億元的代價收購上海荷特寶配餐服務有限公司66.85%股份，收購企業(yè)為一家上海線下團餐服務供應商。

這筆收購從團餐入手，背后是該司做大華東地區(qū)本地生活服務市場的野心。

地產“斷舍離”

以往，房企與物企間存在的行業(yè)上下游、項目輸送、股權控制等關系，致使物業(yè)企業(yè)的獨立性“名存實亡”。

在博裕投資入主金科服務大股東之后，金科服務和母公司金科股份之間羈絆被“切斷”，也使得管理層能夠更加靈活應對市場的變化。

從上半年的調整看，金科服務繼續(xù)退場低質效、低收繳率、負貢獻的項目，期內完成撤場在管面積約1394萬平方米，其中包括因合約關系發(fā)生變化的安置房項目、回款無法保障的項目，有效避免項目持續(xù)負利潤、或只有利潤無現金流入等現象，防范各類經營管理風險。

數據來源：企業(yè)公告、觀點指數整理

具體來看，本報告期中，金科服務撤場在管及合約面積9成來源于第三方項目，累計完成撤場在管面積1394萬平方米，第三方占比為92.18%；撤場合約面積為1606萬平方米，第三方占比為90.23%。

從業(yè)態(tài)上看，撤場項目以住宅為主，占撤場在管面積的51%、占撤場合約面積的57.74%。撤出這些項目之后，金科服務當期減少收費虧損421萬元，全年預計減少收費虧損1594萬元。

來自關聯(lián)方的資產減值方面，本期數據呈現持續(xù)擴大現象。截至6月末，該司向關聯(lián)方提供貸款15.65億元，本期減值1.52億元，至14.12億元。

此外，金科服務貿易應收款項及應收票據賬面余額由2022年末的25.31億元增加約15.3%至約29.19億元，貿易應收款項及應收票據減值準備由去年末的10.46億元增加約11.0%至11.62億元。

據參會投資者透露，對于來自關聯(lián)方賬目的減值，金科服務公司財務總監(jiān)閆凌陽坦言，就關聯(lián)方這一塊，上半年15億應收款項減值較去年末增加了概三四千萬左右。

“對于年底是否發(fā)生新的減值，公司會根據準則要求，在年底根據這個情況再進行一個新的判斷。去年末及上半年的減值金額，公司認為是足夠充分的。”他續(xù)指。

參會投資者還向觀點新媒體轉述，金科服務管理層于業(yè)績會中指出，沒有和很多其他友商那樣存在一個開發(fā)商股東，金科服務基本上擺脫了關聯(lián)方業(yè)務的利潤支持，雖然報表里仍然有這部分存在。

金科服務管理層對投資者們保證：“（來自關聯(lián)方的利潤）不是很多，但是我們愿意把它都去掉。”

此外，上半年金科服務向關聯(lián)方的“追債”也取得了實質性進展。8月11日，金科服務與金科集團訂立物業(yè)轉讓協(xié)議，金科集團數家成員公司將向金科服務轉讓各自的抵銷物業(yè)，以作為代替持續(xù)關連交易應付款項的付款。

對于這部分的資產入表，投資者透露，金科服務將采取階段性持有的策略。

據悉，金科服務總裁韓強表示：“關聯(lián)方抵債資產進表后，公司通過運營產生經營價值，實現資產的保值增值，繼而通過市場化方式處置這些資產，未來不排除還有更多來自關聯(lián)方的資產抵債處置的情況。”

回頭望，金科服務形成了以博裕為大股東，金科二股東，管理層三股東這樣有別于其他上市物企的股權結構。

博裕投資入主金科后，從公司治理到業(yè)務結構調整，均透露出對地產系的“斷舍離”。

關鍵詞：