業(yè)內人士表示，首批公募REITs上市首日的表現(xiàn)表明二級市場價格正向基礎資產的內在價值回歸。對于投資者而言，須警惕場內交易價格的溢價風險，切勿盲目追高。拉長時間來看，基礎設施REITs的收益率與底層資產運行的相關性較高，優(yōu)質資產將具備較好發(fā)展空間。

首批基礎設施公募REITs 6月21日在滬深交易所集體上市交易，標志著我國基礎設施領域投融資機制的重大創(chuàng)新正式落地，同時也給投資者帶來了資產配置新工具。

9只基礎設施REITs上市即獲得18億元資金追捧。截至昨日收盤，9只產品均有不同幅度的上漲，其中蛇口產園漲幅最大，達14.72%。

業(yè)內人士表示，基礎設施REITs上市首日表現(xiàn)表明二級市場價格正向基礎資產的內在價值回歸。對于投資者而言，須警惕場內交易價格的溢價風險，切勿盲目追高。拉長時間來看，基礎設施REITs的收益率與底層資產運行的相關性較高，優(yōu)質資產將具備較好發(fā)展空間。

投資者熱情高漲 9只產品悉數(shù)上漲

9只基礎設施REITs一上市，即掀起了交易熱潮，部分產品漲幅一度接近20%。從全天交易額來看，9只基礎設施REITs獲得了18億元資金的熱捧?？傮w來看，和發(fā)售價相比，9只基礎設施REITs上市首日均實現(xiàn)不同幅度的上漲。

從首日上市交易情況來看，首鋼綠能高開20%，蛇口產園開盤后也快速拉高;N浙杭徽、N首創(chuàng)開盤表現(xiàn)同樣亮眼，大漲10%左右。隨著市場情緒趨于穩(wěn)定，9只基礎設施REITs的交易價格有所回落。截至收盤，蛇口產園漲幅最大，達14.72%;其次是首鋼綠能，上漲9.95%。

從成交情況來看，N普洛斯全天成交高達3.05億元，在9只產品中居首;緊隨其后的是蛇口產園、廣州廣河、N浙杭徽、N張江REI，成交額均超過2億元;首鋼綠能、N蘇園等成交額也都超過了1億元。

針對首批基礎設施REITs上市首日表現(xiàn)，業(yè)內人士表示，二級市場價格主要由交易雙方的買賣力量決定，基礎設施REITs場內價格的普遍上漲，說明買入需求大于賣出需求。

博時基金表示，二級市場的價格會向REITs基礎資產的內在價值回歸，反映了首批REITs項目的預期IRR(內部收益率)對投資者比較有吸引力。“即使二級市場價格上漲，只要預期IRR在可接受范圍內，投資者仍會在二級市場繼續(xù)買入，直到完成其資產配置的目標。隨著公募REITs價格的上漲，IRR會相應下降，當IRR下降到投資人的投資目標之下，買入力量就會大幅度減弱。”

投資須理性 警惕溢價風險

對于首批基礎設施REITs上市首日的上漲，業(yè)內人士紛紛提醒，須警惕場內交易價格的溢價風險，投資者切勿盲目追高。

華南地區(qū)某基金研究人士表示，以“類REITs”基金鵬華前海萬科REITs為例，該基金自2015年7月成立后的一年多時間里，保持平價或小幅溢價狀態(tài)。隨著該產品的運營逐漸穩(wěn)定，其場內交易價格與基金凈值之間的缺口逐漸拉大，場內價格長期處于折價狀況。此外，從封閉型股基、封閉型債基的經驗來看，由于流動性弱、產品信息不對稱、缺少折溢價糾偏機制，這些產品普遍出現(xiàn)折價交易。

富國基金表示，公募REITs的投資標的與投資者所熟知的股票、債券不同，其投資方向主要聚焦于產業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、市政設施、污染治理等基礎設施領域。雖然這些分紅穩(wěn)定、杠桿較低、長期回報穩(wěn)健的行業(yè)能夠為產品長期穩(wěn)健運作提供堅實基礎，但作為一種創(chuàng)新的金融產品，基礎設施投資的前景沒有歷史數(shù)據(jù)驗證，其蘊含的未知風險仍有待觀察。

博時基金也表示，對公募REITs基礎資產基本面的分析比較容易，除非政策面出現(xiàn)利好，不然很難出現(xiàn)現(xiàn)金流超預期增加的情況。“因此，盲目跟風的結果一定是風險大于收益，請投資者務必理性決策，注意投資風險。”

上述研究人士還表示，公募REITs的表現(xiàn)有可能出現(xiàn)下述情況：由于首批REITs基本上全部投向標的項目，其運營情況對凈值影響占主導地位，財報季附近可能出現(xiàn)價值波動和預期差。從風險角度考慮，需要注意REITs項目的運營風險、二級市場流動性不足風險，以及REITs價格的變動風險。“建議中簽投資者積極把握上市初期的兌現(xiàn)時機，長期投資者則等待市場情緒降溫后出現(xiàn)的配置機會。”上述研究人士說。

長期表現(xiàn)或分化 優(yōu)質資產更具發(fā)展空間

鑒于基礎設施REITs的場內交易價格與資產類型、資金盤子、投資者偏好等均有密切關系，業(yè)內人士表示，長期來看，其收益率與底層資產運行情況的相關性更大，優(yōu)質資產更有成長空間。

招商證券認為，首先，不同性質資產(產權類和收益權類)分派率難以簡單橫向比較，但借鑒資產評估過程中的折現(xiàn)率以及測算IRR，普遍的資產回報率在6%至8%，比較接近發(fā)達國家的水平。其次，影響單一REIT投資價值的核心因素包括資產所在行業(yè)供需關系、資產所在區(qū)位供需關系、管理人能力、適當?shù)慕鹑趧?chuàng)新、資產外拓能力等，成長性和穩(wěn)健性也是重要的考量因素。

以環(huán)保行業(yè)為例，某券商人士分析道，富國首創(chuàng)水務REIT和中航首鋼綠能REIT認購倍數(shù)較高，主要原因或是其確定性和收益率。就公共事業(yè)類項目而言，收入主要來自量和價。從量上看，主要與排放量(垃圾排放量、污水排放量)相關，而排放量又與居民人數(shù)相關。從10年至20年周期來看，居民人數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。因此，從量上看，環(huán)保項目是剛性向上的品種;從價上看，環(huán)保類項目價格主要由政府定價，成長性可能不如別的項目，但項目價格的剛性很強?；诖_定性很強及收益率比較好兩個因素，環(huán)保類項目資產較為受歡迎。

上述分析人士也提到，就富國首創(chuàng)水務REIT和中航首鋼綠能REIT兩者而言，在當前情況下，兩類項目的價格、盈利角度、流動性變化和估值算法上的差異，會導致兩者交易情況出現(xiàn)差異。就長期發(fā)展來看，依然是看兩者底層資產情況和運營能力。

廣發(fā)證券表示，REITs上市初期由于流通盤較小，價格波動可能較大。長期來看，REITs收益相對穩(wěn)定，不同于上市公司的成長性邏輯，炒作空間有限。相比不動產類REITs，收益權類REITs的債性更強，其價格彈性可能較小。經過一段時間的換手，具有長期配置需求的投資者比重可能增加，此后REITs換手率將降至較低水平。

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