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首批公募REITs上市贏得“開門紅” 獲18億元資金熱捧
2021-06-22 10:40:10來源: 上海證券報(bào)

業(yè)內(nèi)人士表示,首批公募REITs上市首日的表現(xiàn)表明二級市場價格正向基礎(chǔ)資產(chǎn)的內(nèi)在價值回歸。對于投資者而言,須警惕場內(nèi)交易價格的溢價風(fēng)險,切勿盲目追高。拉長時間來看,基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益率與底層資產(chǎn)運(yùn)行的相關(guān)性較高,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將具備較好發(fā)展空間。

首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 6月21日在滬深交易所集體上市交易,標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新正式落地,同時也給投資者帶來了資產(chǎn)配置新工具。

9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市即獲得18億元資金追捧。截至昨日收盤,9只產(chǎn)品均有不同幅度的上漲,其中蛇口產(chǎn)園漲幅最大,達(dá)14.72%。

業(yè)內(nèi)人士表示,基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日表現(xiàn)表明二級市場價格正向基礎(chǔ)資產(chǎn)的內(nèi)在價值回歸。對于投資者而言,須警惕場內(nèi)交易價格的溢價風(fēng)險,切勿盲目追高。拉長時間來看,基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益率與底層資產(chǎn)運(yùn)行的相關(guān)性較高,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將具備較好發(fā)展空間。

投資者熱情高漲 9只產(chǎn)品悉數(shù)上漲

9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs一上市,即掀起了交易熱潮,部分產(chǎn)品漲幅一度接近20%。從全天交易額來看,9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得了18億元資金的熱捧??傮w來看,和發(fā)售價相比,9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日均實(shí)現(xiàn)不同幅度的上漲。

從首日上市交易情況來看,首鋼綠能高開20%,蛇口產(chǎn)園開盤后也快速拉高;N浙杭徽、N首創(chuàng)開盤表現(xiàn)同樣亮眼,大漲10%左右。隨著市場情緒趨于穩(wěn)定,9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易價格有所回落。截至收盤,蛇口產(chǎn)園漲幅最大,達(dá)14.72%;其次是首鋼綠能,上漲9.95%。

從成交情況來看,N普洛斯全天成交高達(dá)3.05億元,在9只產(chǎn)品中居首;緊隨其后的是蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、N浙杭徽、N張江REI,成交額均超過2億元;首鋼綠能、N蘇園等成交額也都超過了1億元。

針對首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日表現(xiàn),業(yè)內(nèi)人士表示,二級市場價格主要由交易雙方的買賣力量決定,基礎(chǔ)設(shè)施REITs場內(nèi)價格的普遍上漲,說明買入需求大于賣出需求。

博時基金表示,二級市場的價格會向REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的內(nèi)在價值回歸,反映了首批REITs項(xiàng)目的預(yù)期IRR(內(nèi)部收益率)對投資者比較有吸引力。“即使二級市場價格上漲,只要預(yù)期IRR在可接受范圍內(nèi),投資者仍會在二級市場繼續(xù)買入,直到完成其資產(chǎn)配置的目標(biāo)。隨著公募REITs價格的上漲,IRR會相應(yīng)下降,當(dāng)IRR下降到投資人的投資目標(biāo)之下,買入力量就會大幅度減弱。”

投資須理性 警惕溢價風(fēng)險

對于首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日的上漲,業(yè)內(nèi)人士紛紛提醒,須警惕場內(nèi)交易價格的溢價風(fēng)險,投資者切勿盲目追高。

華南地區(qū)某基金研究人士表示,以“類REITs”基金鵬華前海萬科REITs為例,該基金自2015年7月成立后的一年多時間里,保持平價或小幅溢價狀態(tài)。隨著該產(chǎn)品的運(yùn)營逐漸穩(wěn)定,其場內(nèi)交易價格與基金凈值之間的缺口逐漸拉大,場內(nèi)價格長期處于折價狀況。此外,從封閉型股基、封閉型債基的經(jīng)驗(yàn)來看,由于流動性弱、產(chǎn)品信息不對稱、缺少折溢價糾偏機(jī)制,這些產(chǎn)品普遍出現(xiàn)折價交易。

富國基金表示,公募REITs的投資標(biāo)的與投資者所熟知的股票、債券不同,其投資方向主要聚焦于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉儲物流、市政設(shè)施、污染治理等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。雖然這些分紅穩(wěn)定、杠桿較低、長期回報(bào)穩(wěn)健的行業(yè)能夠?yàn)楫a(chǎn)品長期穩(wěn)健運(yùn)作提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),但作為一種創(chuàng)新的金融產(chǎn)品,基礎(chǔ)設(shè)施投資的前景沒有歷史數(shù)據(jù)驗(yàn)證,其蘊(yùn)含的未知風(fēng)險仍有待觀察。

博時基金也表示,對公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)基本面的分析比較容易,除非政策面出現(xiàn)利好,不然很難出現(xiàn)現(xiàn)金流超預(yù)期增加的情況。“因此,盲目跟風(fēng)的結(jié)果一定是風(fēng)險大于收益,請投資者務(wù)必理性決策,注意投資風(fēng)險。”

上述研究人士還表示,公募REITs的表現(xiàn)有可能出現(xiàn)下述情況:由于首批REITs基本上全部投向標(biāo)的項(xiàng)目,其運(yùn)營情況對凈值影響占主導(dǎo)地位,財(cái)報(bào)季附近可能出現(xiàn)價值波動和預(yù)期差。從風(fēng)險角度考慮,需要注意REITs項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險、二級市場流動性不足風(fēng)險,以及REITs價格的變動風(fēng)險。“建議中簽投資者積極把握上市初期的兌現(xiàn)時機(jī),長期投資者則等待市場情緒降溫后出現(xiàn)的配置機(jī)會。”上述研究人士說。

長期表現(xiàn)或分化 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更具發(fā)展空間

鑒于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的場內(nèi)交易價格與資產(chǎn)類型、資金盤子、投資者偏好等均有密切關(guān)系,業(yè)內(nèi)人士表示,長期來看,其收益率與底層資產(chǎn)運(yùn)行情況的相關(guān)性更大,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更有成長空間。

招商證券認(rèn)為,首先,不同性質(zhì)資產(chǎn)(產(chǎn)權(quán)類和收益權(quán)類)分派率難以簡單橫向比較,但借鑒資產(chǎn)評估過程中的折現(xiàn)率以及測算IRR,普遍的資產(chǎn)回報(bào)率在6%至8%,比較接近發(fā)達(dá)國家的水平。其次,影響單一REIT投資價值的核心因素包括資產(chǎn)所在行業(yè)供需關(guān)系、資產(chǎn)所在區(qū)位供需關(guān)系、管理人能力、適當(dāng)?shù)慕鹑趧?chuàng)新、資產(chǎn)外拓能力等,成長性和穩(wěn)健性也是重要的考量因素。

以環(huán)保行業(yè)為例,某券商人士分析道,富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和中航首鋼綠能REIT認(rèn)購倍數(shù)較高,主要原因或是其確定性和收益率。就公共事業(yè)類項(xiàng)目而言,收入主要來自量和價。從量上看,主要與排放量(垃圾排放量、污水排放量)相關(guān),而排放量又與居民人數(shù)相關(guān)。從10年至20年周期來看,居民人數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。因此,從量上看,環(huán)保項(xiàng)目是剛性向上的品種;從價上看,環(huán)保類項(xiàng)目價格主要由政府定價,成長性可能不如別的項(xiàng)目,但項(xiàng)目價格的剛性很強(qiáng)?;诖_定性很強(qiáng)及收益率比較好兩個因素,環(huán)保類項(xiàng)目資產(chǎn)較為受歡迎。

上述分析人士也提到,就富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和中航首鋼綠能REIT兩者而言,在當(dāng)前情況下,兩類項(xiàng)目的價格、盈利角度、流動性變化和估值算法上的差異,會導(dǎo)致兩者交易情況出現(xiàn)差異。就長期發(fā)展來看,依然是看兩者底層資產(chǎn)情況和運(yùn)營能力。

廣發(fā)證券表示,REITs上市初期由于流通盤較小,價格波動可能較大。長期來看,REITs收益相對穩(wěn)定,不同于上市公司的成長性邏輯,炒作空間有限。相比不動產(chǎn)類REITs,收益權(quán)類REITs的債性更強(qiáng),其價格彈性可能較小。經(jīng)過一段時間的換手,具有長期配置需求的投資者比重可能增加,此后REITs換手率將降至較低水平。

關(guān)鍵詞: 首批 公募REITs 上市 相關(guān)性

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