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□ 法治日報全媒體記者 范天嬌

“全市物業(yè)服務合同糾紛呈逐年上升之勢，其中拖欠物業(yè)費引發(fā)的糾紛占比超過97%?！苯?，安徽省合肥市中級人民法院對全市兩級法院近三年審理的物業(yè)糾紛案件進行了梳理總結，在分析糾紛易發(fā)、多發(fā)原因的基礎上，提出相應的建議和對策，著力從源頭化解糾紛。

據(jù)統(tǒng)計，2020年至2022年，全市兩級法院共新收物業(yè)服務合同糾紛案件35130件，結案35109件。結案標的額由6656.6萬元增至9769.5萬元。一審審結該類案件中適用小額訴訟程序的27036件，占比78.63%。一審以調解或撤訴結案的26517件，調撤率為77.13%。

合肥市中院民二庭副庭長、四級高級法官王養(yǎng)俊介紹說，在全市受理的物業(yè)糾紛案件中，超過97%是因拖欠物業(yè)費引發(fā)的糾紛，剩余不足3%是因業(yè)主更換物業(yè)公司、業(yè)主行使知情權以及業(yè)主不滿增值物業(yè)服務約定、小區(qū)公共收益、業(yè)主違章搭建、物管用房管理等引發(fā)的糾紛。

“業(yè)主拒繳物業(yè)費的抗辯理由主要包括物業(yè)服務質量存在瑕疵、房屋質量或公共區(qū)域設施存在問題、物業(yè)公司未盡到安全保障義務、小區(qū)環(huán)境噪聲污染問題、小區(qū)車位租賃困難等。其中，以物業(yè)公司服務存在瑕疵為由進行抗辯的占比最高，達70%以上?！蓖躔B(yǎng)俊說。

合肥市中院對三年來的物業(yè)糾紛案件梳理分析發(fā)現(xiàn)，糾紛成因主要集中在五個方面：一是物業(yè)公司服務質量評價監(jiān)管問題，涉及如何準確、客觀地認定物業(yè)公司提供的服務是否構成違約以及違約的程度。二是物業(yè)公司服務收費標準問題，目前的指導價不能全面反映合肥市物業(yè)服務實際狀況。三是前期規(guī)劃和開發(fā)商遺留問題，長期無法解決導致業(yè)主產生怨恨情緒。四是業(yè)主法律意識淡薄問題，無法清晰分辨物業(yè)服務企業(yè)的責任范圍。五是業(yè)委會和業(yè)主大會的成立和有效運行問題，目前全市成立業(yè)委會的小區(qū)比例不高，部分成立的也往往形同虛設，難以發(fā)揮真正作用。

物業(yè)糾紛的化解是當前基層社會治理的難點問題。面對這一現(xiàn)狀，合肥市中院建議要深化“府院聯(lián)動”機制，在黨委領導下，構建由房管、發(fā)改、市場監(jiān)管、規(guī)劃、公安、司法等部門組成的協(xié)同共治機制，形成齊抓共管的良好工作格局。

“面對易引發(fā)物業(yè)糾紛的停車難、高架噪聲污染等規(guī)劃問題，規(guī)劃、住建等部門應加強規(guī)劃的科學性、民主性、合法性、前瞻性，避免問題出現(xiàn)后積重難返。針對開發(fā)商遺留問題，主管部門應落實相關規(guī)定，強化對開發(fā)商監(jiān)管力度。”王養(yǎng)俊說，同時還要加強物業(yè)服務質量動態(tài)監(jiān)管，在服務質量方面，建議由房管局牽頭，建立由市場監(jiān)管局、法院、公安、街道社區(qū)等多部門共同參與的物業(yè)服務企業(yè)“紅黃牌”制或“黑白名單”制度。引入第三方監(jiān)理機構，加強對物業(yè)服務企業(yè)的動態(tài)監(jiān)督。房管部門、市場監(jiān)督管理等部門也要加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的日常檢查和專項檢查力度。

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