隨著房地產(chǎn)市場調控政策不斷出臺，部門家庭選擇將房屋登記在未成年家庭成員名下，而父母處置登記在未成年人名下的房產(chǎn)，需遵循一定的原則，否則其處置行為將被認定為無效。近日，惠州市大亞灣區(qū)人民法院就審理了一起與此相關的房地產(chǎn)買賣合同糾紛案。

父母出售未成年子女房產(chǎn)，合同到期未履約

日前，廖某把葉某一家三口起訴至大亞灣區(qū)人民法院。廖某稱，2020年，他與葉某、葉某妻子、葉某兒子葉小某三人簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定購買被告葉小某名下位于大亞灣西區(qū)的一處房屋。因被告未按合同約定辦理資金監(jiān)管手續(xù)和產(chǎn)權過戶手續(xù)，經(jīng)原告多次催告后仍未履行，遂將三被告一起訴至法院。

由于葉某兒子年僅16歲，系未成年人，房產(chǎn)買賣合同由監(jiān)護人代簽，被告葉某在合同尾部“賣方”一欄簽名并注明代簽。合同簽訂當日，原告廖某委托案外人通過銀行轉賬的方式向被告葉某支付購房定金100000元整，并積極聯(lián)系銀行機構和不動產(chǎn)部門辦理相關手續(xù)，但被告未按合同約定與其共同到銀行機構辦理資金監(jiān)管手續(xù)以及產(chǎn)權過戶手續(xù)。被告葉某妻子稱賣了房子后用于購買理財產(chǎn)品。后被告葉小某表示不同意該行為。

損害未成年人利益 雙方均有過錯合同無效

《中華人民共和國民法典》第三十五條第一款規(guī)定“監(jiān)護人應當按照最有利于被監(jiān)護人的原則履行監(jiān)護職責。監(jiān)護人除為維護被監(jiān)護人利益外，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)”。

經(jīng)法院查明，被告葉小某為未成年人，其父母作為監(jiān)護人出售了其名下的房產(chǎn)后，所得售房款用于購買理財產(chǎn)品。按照日常生活經(jīng)驗，投資理財產(chǎn)品具有一定的風險，這明顯并不是最有利于保障葉小某財產(chǎn)權益的方式，該行為并未保證未成年人的財產(chǎn)利益得到應有的保障，且原告也無舉證證明自己已盡到相應的注意義務。

因此，法院認定涉案的房地產(chǎn)買賣合同依法應當認定為無效。原告與被告葉某簽訂涉案合同時，均明知被告葉小某未滿十八周歲，原告與被告葉某過錯相當，葉某應將定金100000元返還原告廖某。

法官提醒：父母處分未成年人財產(chǎn)時，不能損害未成年人權益

該案承辦法官提醒，父母處分未成年人財產(chǎn)時，只有該處分行為損害未成年人權益時，才會被認定對未成年人不產(chǎn)生效力，并且也只有與相對人的合同違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，才會被認定無效。

法院在處理父母處分未成年子女財產(chǎn)的案件時，既要充分考慮未成年人權益得到最優(yōu)保障，還要防止未成年人父母在交易過程中基于其他因素惡意反悔，事后濫用處分未成年人財產(chǎn)無效的法律規(guī)定，違背誠實信用原則，損害相對方合法權益的情況。

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