因認(rèn)為自己陷入“以房養(yǎng)老”騙局,北京海淀居民陳先生訴至法院,請求判決確認(rèn)其與劉先生簽訂的房屋買賣合同不成立,劉先生配合將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至陳先生名下。但劉先生認(rèn)為,房屋買賣合同為雙方真實(shí)意思表示,且已履行完畢。2月21日,海淀區(qū)人民法院通報(bào):經(jīng)審理,判決支持支持了陳先生的訴訟請求。
原告:沒看到合同內(nèi)容就簽了字
據(jù)法院介紹,原告陳先生訴稱,彩虹公司人員向其推薦了一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目,由陳先生用其名下的房產(chǎn)辦理抵押,彩虹公司支付陳先生200萬元利息,且陳先生可以去彩虹公司的養(yǎng)老院養(yǎng)老。合同期滿后,房本也會返還,合同期內(nèi)不影響陳先生在房產(chǎn)內(nèi)繼續(xù)居住。
陳先生認(rèn)為該項(xiàng)目很不錯(cuò),遂與彩虹公司簽訂養(yǎng)老合同,并在其居住的房屋上辦理抵押,收了200萬元。后彩虹公司工作人員聯(lián)系陳先生,告知其因要變更抵押權(quán)人,需重新簽訂合同,陳先生便與彩虹公司工作人員前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理相關(guān)手續(xù)。
由于陳先生年事已高,且對彩虹公司過于信任,在沒有看到合同內(nèi)容的情況下就簽了字,后才發(fā)現(xiàn)簽訂的是與劉先生的房屋買賣合同。陳先生表示,其并沒有出售房屋的真實(shí)意思表示,且過戶手續(xù)均是彩虹公司員工代辦,房款也未實(shí)際給付,故其與劉先生的房屋買賣合同不成立,劉先生應(yīng)協(xié)助將房產(chǎn)變更登記至陳先生名下。
被告劉先生辯稱,不同意陳先生的全部訴訟請求。劉先生認(rèn)為,買賣合同為雙方本人簽署,是陳先生的真實(shí)意思表示,且購房手續(xù)材料齊全,已完成過戶手續(xù)。雙方之間的房屋買賣合同履行完畢,劉先生已合法取得房屋,陳先生的訴訟請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
法院:交易過程與正常房屋買賣大相徑庭
法院經(jīng)審理后認(rèn)為,本案的爭議焦點(diǎn)在于雙方是否就涉案房屋買賣事宜達(dá)成合意。
法院認(rèn)為,第一,從房屋買賣交易的行為性質(zhì)和習(xí)慣來看,房屋買賣作為大宗交易,交易價(jià)格非常高,對買賣雙方均具有重大利益影響,雙方應(yīng)對交易持謹(jǐn)慎態(tài)度。但本案中劉先生無法就實(shí)際交易時(shí)的房源信息獲取、磋商洽談、現(xiàn)場看房等必備的簽約前置流程進(jìn)行舉證說明,且房屋成交價(jià)明顯低于同類型房屋的正常市場價(jià)。房款到陳先生賬戶后,僅半小時(shí)又被他人以陳先生代理人的身份支取。除此之外,陳先生至今仍未向劉先生履行交房義務(wù),但劉先生對此未積極予以主張。可見,交易過程與正常房屋買賣交易大相徑庭。
其次,從陳先生所提交的證據(jù)來看,其在簽約前以及簽約后,與彩虹公司及相關(guān)工作人員之間所發(fā)生的事務(wù)關(guān)聯(lián)點(diǎn),均為抵押的相關(guān)事宜,未曾有過出售房屋的意思表示。
綜上,法官認(rèn)為本案中陳先生雖然在房屋買賣合同上簽名,但該簽名不足以證明其具有出售房屋的意思表示。因此,雙方并未就涉案房屋的買賣事宜達(dá)成合意,相對應(yīng)的房屋買賣合同不成立。因合同法并未直接規(guī)定合同不成立的法律后果,相關(guān)法律后果應(yīng)比照合同無效后的法律后果處理,即自始無效。現(xiàn)劉先生雖依據(jù)合同已完成房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,但在該合同不成立的情形下,將排除善意取得制度的適用,劉先生無法取得該房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),應(yīng)將房屋權(quán)屬回轉(zhuǎn)過戶至陳先生名下。
最終,法院判決陳先生與劉先生簽訂的買賣合同不成立,劉先生協(xié)助陳先生辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),過戶至陳先生名下。宣判后,雙方均未上訴,現(xiàn)判決已生效。
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