因認(rèn)為自己陷入“以房養(yǎng)老”騙局，北京海淀居民陳先生訴至法院，請求判決確認(rèn)其與劉先生簽訂的房屋買賣合同不成立，劉先生配合將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至陳先生名下。但劉先生認(rèn)為，房屋買賣合同為雙方真實(shí)意思表示，且已履行完畢。2月21日，海淀區(qū)人民法院通報(bào)：經(jīng)審理，判決支持支持了陳先生的訴訟請求。

原告：沒看到合同內(nèi)容就簽了字

據(jù)法院介紹，原告陳先生訴稱，彩虹公司人員向其推薦了一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，由陳先生用其名下的房產(chǎn)辦理抵押，彩虹公司支付陳先生200萬元利息，且陳先生可以去彩虹公司的養(yǎng)老院養(yǎng)老。合同期滿后，房本也會返還，合同期內(nèi)不影響陳先生在房產(chǎn)內(nèi)繼續(xù)居住。

陳先生認(rèn)為該項(xiàng)目很不錯(cuò)，遂與彩虹公司簽訂養(yǎng)老合同，并在其居住的房屋上辦理抵押，收了200萬元。后彩虹公司工作人員聯(lián)系陳先生，告知其因要變更抵押權(quán)人，需重新簽訂合同，陳先生便與彩虹公司工作人員前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理相關(guān)手續(xù)。

由于陳先生年事已高，且對彩虹公司過于信任，在沒有看到合同內(nèi)容的情況下就簽了字，后才發(fā)現(xiàn)簽訂的是與劉先生的房屋買賣合同。陳先生表示，其并沒有出售房屋的真實(shí)意思表示，且過戶手續(xù)均是彩虹公司員工代辦，房款也未實(shí)際給付，故其與劉先生的房屋買賣合同不成立，劉先生應(yīng)協(xié)助將房產(chǎn)變更登記至陳先生名下。

被告劉先生辯稱，不同意陳先生的全部訴訟請求。劉先生認(rèn)為，買賣合同為雙方本人簽署，是陳先生的真實(shí)意思表示，且購房手續(xù)材料齊全，已完成過戶手續(xù)。雙方之間的房屋買賣合同履行完畢，劉先生已合法取得房屋，陳先生的訴訟請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

法院：交易過程與正常房屋買賣大相徑庭

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于雙方是否就涉案房屋買賣事宜達(dá)成合意。

法院認(rèn)為，第一，從房屋買賣交易的行為性質(zhì)和習(xí)慣來看，房屋買賣作為大宗交易，交易價(jià)格非常高，對買賣雙方均具有重大利益影響，雙方應(yīng)對交易持謹(jǐn)慎態(tài)度。但本案中劉先生無法就實(shí)際交易時(shí)的房源信息獲取、磋商洽談、現(xiàn)場看房等必備的簽約前置流程進(jìn)行舉證說明，且房屋成交價(jià)明顯低于同類型房屋的正常市場價(jià)。房款到陳先生賬戶后，僅半小時(shí)又被他人以陳先生代理人的身份支取。除此之外，陳先生至今仍未向劉先生履行交房義務(wù)，但劉先生對此未積極予以主張。可見，交易過程與正常房屋買賣交易大相徑庭。

其次，從陳先生所提交的證據(jù)來看，其在簽約前以及簽約后，與彩虹公司及相關(guān)工作人員之間所發(fā)生的事務(wù)關(guān)聯(lián)點(diǎn)，均為抵押的相關(guān)事宜，未曾有過出售房屋的意思表示。

綜上，法官認(rèn)為本案中陳先生雖然在房屋買賣合同上簽名，但該簽名不足以證明其具有出售房屋的意思表示。因此，雙方并未就涉案房屋的買賣事宜達(dá)成合意，相對應(yīng)的房屋買賣合同不成立。因合同法并未直接規(guī)定合同不成立的法律后果，相關(guān)法律后果應(yīng)比照合同無效后的法律后果處理，即自始無效。現(xiàn)劉先生雖依據(jù)合同已完成房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，但在該合同不成立的情形下，將排除善意取得制度的適用，劉先生無法取得該房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)將房屋權(quán)屬回轉(zhuǎn)過戶至陳先生名下。

最終，法院判決陳先生與劉先生簽訂的買賣合同不成立，劉先生協(xié)助陳先生辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶至陳先生名下。宣判后，雙方均未上訴，現(xiàn)判決已生效。

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