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作者 | 王迪

在超六成房企上半年業(yè)績(jī)預(yù)虧之時(shí)，國(guó)企越秀地產(chǎn)迎來“滿堂彩”。

8月25日下午，越秀地產(chǎn)(00123.HK)發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。 上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額839.6億，同比增長(zhǎng)70%，完成銷售目標(biāo)的63%。相比于略有瑕疵的17.8%毛利率，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)利雙收。

半年報(bào)提到，上半年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為321億元，同比上升2.6%。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤(rùn)約為21.5億元，同比上升0.8%。

現(xiàn)實(shí)的情況是，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然萎靡不振。對(duì)此，越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)的看法是，政策會(huì)加持，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策工具箱會(huì)相繼推進(jìn)。行業(yè)在筑底，市場(chǎng)存在分化現(xiàn)象。越秀地產(chǎn)今年總推銷貨值是2400億元，還不包括今年新增土地轉(zhuǎn)化的土儲(chǔ)，未來有信心完成1320億元的年度銷售目標(biāo)。

市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳下，房企暴雷已經(jīng)蔓延至遠(yuǎn)洋等國(guó)企。

越秀地產(chǎn)管理層的理解是，這不能怪市場(chǎng)。不管是民企還是國(guó)企都是市場(chǎng)主體，只要出了流動(dòng)性和信用問題，受到市場(chǎng)的一些影響是正常的。至于會(huì)不會(huì)蔓延，還是要回到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念上。

為此，管理層指出，越秀地產(chǎn)未來將堅(jiān)持精準(zhǔn)投資，控好杠桿，注重流動(dòng)性，穩(wěn)定現(xiàn)金流，在運(yùn)營(yíng)策略上實(shí)現(xiàn)增效。

全年供貨2400億元，一城一策“要量又要價(jià)”

從派息方面可以看出，越秀地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性。上半年，越秀地產(chǎn)派息總額約占核心凈利潤(rùn)的40%，派息比例和去年保持一致。

此外，越秀地產(chǎn)董事會(huì)決議宣派2023年中期股息每股港元0.232元（相當(dāng)于每股人民幣0.213元），按港元計(jì)算中期每股派息同比下降27.3%。

為了實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，管理層也提到，越秀地產(chǎn)上半年銷售費(fèi)用在下降，渠道中介渠道比例也在下降。除了控制成本之外，更為重要的是，精準(zhǔn)投資起到了作用。

“因?yàn)榻衲赇N售不是集中在一個(gè)區(qū)，體現(xiàn)了比較好的成長(zhǎng)性。今年大灣區(qū)、華東片區(qū)、華北片區(qū)等各大片區(qū)都出現(xiàn)了增長(zhǎng)，說明我們?cè)谇懊娴耐顿Y布局是比較精準(zhǔn)的?！?/p>

越秀地產(chǎn)管理層的看法是，核心一線城市、重要二線城市及華東地區(qū)、大灣區(qū)資源集聚優(yōu)勢(shì)明顯，意味著市場(chǎng)支撐度高、潛力大。

2023年越秀地產(chǎn)上半年銷售額區(qū)域分布圖

年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售（連同合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的銷售）金額約為836.3億元，同比上升71%。在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為約人民幣461.3億元，同比上升45.3%；廣州實(shí)現(xiàn)合同銷售金額402.6億元，同比上升37.2%；在華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為人民幣186.3億元，同比上升151.4%。

對(duì)于目前市場(chǎng)降價(jià)甩貨的熱點(diǎn)問題，越秀地產(chǎn)管理層則指出，既要量又要價(jià)。越秀地產(chǎn)今年總推銷貨值是2400億元，未來也將加大對(duì)市場(chǎng)的研判和營(yíng)銷的力度，下半年會(huì)根據(jù)一城一策，加快去化。

上半年納儲(chǔ)217萬(wàn)平，舊改以“控風(fēng)險(xiǎn)”為首要原則

銷售增長(zhǎng)的前提條件是精準(zhǔn)投資。今年上半年，越秀地產(chǎn)在土地市場(chǎng)“狂奔”，不僅祭出土拍玄學(xué)大招，也在不斷擴(kuò)充國(guó)企“朋友圈”豐盈土儲(chǔ)。

對(duì)于目前特大城市城中村改造項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)管理層指出，越秀地產(chǎn)會(huì)積極參與。未來會(huì)重點(diǎn)關(guān)注廣州海珠、天河等區(qū)域，而“控制風(fēng)險(xiǎn)”也將作為舊改首要原則。

“因?yàn)榕f改周期長(zhǎng)，把握的原則是控制風(fēng)險(xiǎn)，整體做評(píng)判，包括地區(qū)未來是否有發(fā)展?jié)摿Γ欠袷钱a(chǎn)業(yè)、公共配套重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。”

管理層認(rèn)為，城市更新體量大，容易穿越周期，可以控制節(jié)奏，對(duì)房地產(chǎn)平穩(wěn)的發(fā)展比較有利。但是，舊城改造的選擇比公開市場(chǎng)拿地要求更高，凈利率及毛利率也會(huì)相應(yīng)更高，未來也將留出安全墊以防止出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

半年報(bào)顯示，上半年越秀新增土儲(chǔ)全部位于一線城市和重點(diǎn)的二線城市。在北京新增優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)43萬(wàn)平方米。其余都位于廣州、上海、杭州、成都、武漢、青島和西安等城市。

在拿地方面，越秀地產(chǎn)有其特殊優(yōu)勢(shì)。2023年上半年，越秀地產(chǎn)通過「6+1」多元化增儲(chǔ)模式于8個(gè)城市新增11幅土地，總建筑面積約為217萬(wàn)平方米。其中，在上半年增儲(chǔ)模式中，公開市場(chǎng)拿地占比達(dá)到52%，TOD、城市運(yùn)營(yíng)、國(guó)企合作、勾地及收并購(gòu)分別占到14%、12%、16%、6%。

2023年越秀地產(chǎn)上半年納儲(chǔ)方式結(jié)構(gòu)圖

作為老牌國(guó)企，越秀地產(chǎn)拿地主要依靠“地產(chǎn)+基金”模式，這區(qū)別于其他房企的拿地方式。母公司越秀集團(tuán)下的基金公司，以此解決房企融資難、現(xiàn)金不充分問題，以此加快擴(kuò)張速度，保持低負(fù)債。

目前，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備達(dá)到約2813萬(wàn)平方米，其中1297萬(wàn)平方米位于大灣區(qū)，占比約為46.1%，528萬(wàn)平方米位于華東地區(qū)，占比約18.8%。

2023年越秀地產(chǎn)上半年納儲(chǔ)區(qū)域分布圖

就行業(yè)排位情況來看，據(jù)中指研究院顯示，越秀地產(chǎn)2023年上半年的權(quán)益拿地金額為189億元，排在房企拿地排行榜的第7位。根據(jù)管理層此前在業(yè)績(jī)會(huì)上所透露，越秀地產(chǎn)今年擬投拓規(guī)模400億元。

此外，越秀地產(chǎn)也在持續(xù)深化TOD業(yè)務(wù)全國(guó)化布局戰(zhàn)略，于杭州新增星橋TOD項(xiàng)目，總建筑面積48萬(wàn)平方米。越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備約398萬(wàn)平方米。期內(nèi)，TOD項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售約人民幣185.1億元，同比上升53.3%。

一年內(nèi)到期債務(wù)占比12%，加權(quán)平均借貸年利率為3.98%

拿地是為了精準(zhǔn)投資，而保證債務(wù)結(jié)構(gòu)安全是實(shí)現(xiàn)發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)。

對(duì)于未來公司的重點(diǎn)工作，越秀地產(chǎn)管理層認(rèn)為，一是控好杠桿，同時(shí)也非常注重公司的流動(dòng)性。一年內(nèi)到期債占有息負(fù)債的12%，明年有117億債務(wù)到期。

“我們目前的資金是充裕的。公司一直利用人民貸款利率較低的情況，降低公司成本。我們今年發(fā)了公司債54個(gè)億，以此保證公司未來的發(fā)展與安全?！?/p>

就債務(wù)結(jié)構(gòu)方面來看，上半年越秀地產(chǎn)人民幣借貸占比79%，外幣借貸占比21%。目前，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比12%，平均債利率下降到10%以下。

在融資方面，越秀地產(chǎn)于境內(nèi)成功發(fā)行合共54億元公司債券，加權(quán)平均借貸年利率約為3.37%；于上海自貿(mào)區(qū)成功發(fā)行自貿(mào)區(qū)人民幣債合共人民幣34億元，加權(quán)平均借貸年利率為3.92%。期內(nèi)，越秀地產(chǎn)加權(quán)平均借貸年利率為3.98%，同比下降13個(gè)基點(diǎn)。

此外，越秀地產(chǎn)也在擴(kuò)充現(xiàn)金流，上半年完成供股，獲1.15倍超額認(rèn)購(gòu)，募資凈額約83億港元。

對(duì)此，越秀地產(chǎn)表示，募集資金將主要聚焦投資大灣區(qū)和華東地區(qū)主要城市及其他重點(diǎn)省會(huì)城市。此次供股也將進(jìn)一步加強(qiáng)集團(tuán)資本基礎(chǔ)及強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在資產(chǎn)負(fù)債表方面，上半年越秀地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面的改善和提升，其中，越秀地產(chǎn)上半年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款492.5億元，同比增長(zhǎng)40.2%。總借貸998.2億，同比上升13%，與發(fā)展規(guī)模相匹配。

截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)三道紅線保持綠檔達(dá)標(biāo)，指標(biāo)進(jìn)一步改善，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍。

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