伴隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)節(jié)奏也隨之加速。來(lái)自中指研究院的最新研報(bào)顯示，2021年以來(lái)，物管領(lǐng)域已經(jīng)發(fā)生了63宗并購(gòu)事件，超310億元的交易金額更是創(chuàng)下了行業(yè)新高。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，擴(kuò)規(guī)模是各家物業(yè)企業(yè)尤其是頭部企業(yè)的主流需求，收并購(gòu)依舊是企業(yè)直接快速獲得交付面積的有效途徑。出于戰(zhàn)略發(fā)展的需要，企業(yè)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)停下擴(kuò)張的步伐。

交易總額大增約198%

根據(jù)中指研究院最新研報(bào)，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè);交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年內(nèi)僅第一季度公告披露的并購(gòu)事件達(dá)15宗，披露交易總金額約115億元，超過(guò)2020年全年總交易額;并購(gòu)標(biāo)的估值水平在7.45x與26.9x之間，均值為12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。

“總體來(lái)看，今年行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、標(biāo)的估值理性的特點(diǎn)。”據(jù)中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟分析介紹，2021年，剔除專業(yè)服務(wù)類與市政環(huán)衛(wèi)類標(biāo)的企業(yè)，并購(gòu)方涉及增加在管面積總量約8.9億㎡。

而從年內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)情況來(lái)看，并購(gòu)物企中在管面積Top5企業(yè)分別為碧桂園服務(wù)、合景悠活、萬(wàn)物云、雅生活、恒大物業(yè);第一服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)則緊隨其后。

在交易金額、交易宗數(shù)以及并購(gòu)標(biāo)的規(guī)模上，碧桂園服務(wù)成為2021年物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的“并購(gòu)?fù)?rdquo;。據(jù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園服務(wù)公開披露的交易總額近190億元，占總交易金額的60.32%，領(lǐng)銜其他市場(chǎng)參與者。其中，年初54.32億元“聯(lián)姻”藍(lán)光嘉寶，9月一周內(nèi)約133億接連“鯨吞”富良環(huán)球與鄰里樂(lè)控股，也為碧桂園服務(wù)增加潛在在管面積約2.8億㎡。

規(guī)模與資源協(xié)同類收購(gòu)占“大頭”

從行業(yè)并購(gòu)的類型來(lái)看，規(guī)模與布局，資源協(xié)同類并購(gòu)，是現(xiàn)階段行業(yè)并購(gòu)的主要類型。

具體來(lái)看，截至2021年11月1日，物管領(lǐng)域涉及到規(guī)模與布局、資源協(xié)同類收購(gòu)共31宗，交易總金額為237.71億元，占比75.46%。其中，以碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云與合景悠活等為代表。

以合景悠活為例，這家原本規(guī)模在行業(yè)內(nèi)并不具備優(yōu)勢(shì)的中小物企，正是通過(guò)上演“蛇吞象”、做大規(guī)模的典型案例，借由收并購(gòu)這一手段實(shí)現(xiàn)了自身管理規(guī)模激增6倍的變化。公開資料顯示，自2020年10月上市后，合景悠活基本將公司上市募集資金約24億元全部用于收并購(gòu)擴(kuò)張;截至2021年6月末，該公司總在管面積達(dá)到1.65億平方米，同比增長(zhǎng)617.8%。而在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，嘗到收并購(gòu)“甜頭”的合景悠活公司管理層更是公開表態(tài)，下半年還要“買買買”，并將收并購(gòu)額度上調(diào)40%。

值得一提的是，在“三道紅線”及“兩個(gè)上限”的宏觀調(diào)控影響下，2021年以來(lái)，部分地產(chǎn)企業(yè)相繼被爆出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題，在此背景下，不少房企為緩解或擺脫現(xiàn)金流困境，將昔日看好的物業(yè)資產(chǎn)列入出售清單。典型案例如富力物業(yè)，這家物企已經(jīng)被碧桂園服務(wù)收入囊中;另有幾大成長(zhǎng)性優(yōu)異、管理規(guī)?？捎^的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的被擺上了貨架，如新力服務(wù)以及恒大物業(yè)。

牛曉娟分析指出，回顧2021年以來(lái)的60余宗并購(gòu)交易，從開年之初合景悠活收購(gòu)雪松智聯(lián)“蛇吞象”開始，“大魚吃小魚”、“大魚吃大魚”的行業(yè)并購(gòu)案例層出不窮，并購(gòu)類型以規(guī)模擴(kuò)張為主，同時(shí)強(qiáng)調(diào)多元化業(yè)務(wù)布局。

在牛曉娟看來(lái)，類似碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云等企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)窗口期積極搶占糧草，繼續(xù)鞏固頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)地位及提升市場(chǎng)占有率，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局顯現(xiàn)。“同時(shí)，合景悠活、和泓服務(wù)等規(guī)模相對(duì)較小的物業(yè)企業(yè)，在市場(chǎng)集中度快速提升背景下，抓住機(jī)遇，展現(xiàn)出規(guī)?；l(fā)展的決心和魄力。”

業(yè)內(nèi)：收并購(gòu)仍將持續(xù)

盡管2021年內(nèi)并購(gòu)事件層出不窮，但物管行業(yè)并購(gòu)案例的不確定性，也在年內(nèi)得到了充分體現(xiàn)。如：年初彰泰物業(yè)易主融創(chuàng)服務(wù)，隨后新力服務(wù)去向未定，而第一服務(wù)也是停牌近一個(gè)月于近日公布被融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)部分股權(quán)。

對(duì)于未來(lái)企業(yè)間的收并購(gòu)是否還會(huì)持續(xù)的問(wèn)題，牛曉娟分析認(rèn)為，從目前來(lái)看，企業(yè)間的并購(gòu)行為在運(yùn)作過(guò)程中會(huì)面臨許多不確定的因素及風(fēng)險(xiǎn)，使并購(gòu)達(dá)不到預(yù)期的效果。具體來(lái)看，政府監(jiān)管、定價(jià)爭(zhēng)議、支付方式以及投后管理，是影響企業(yè)并購(gòu)行為的四種因素。

以“定價(jià)爭(zhēng)議”這一因素為例，并購(gòu)是成本與價(jià)值相互博弈的重要過(guò)程，并購(gòu)價(jià)格的最終確定是并購(gòu)企業(yè)愿意出的最高價(jià)和目標(biāo)企業(yè)所愿意接受的最低價(jià)之間談判的結(jié)果，然而談判過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“事與愿違”而合作終止的情況。

“如恒大物業(yè)先后與碧桂園、萬(wàn)科、合生創(chuàng)展等接觸過(guò)，市場(chǎng)傳可能也因價(jià)格談不攏，先后退出收購(gòu)事宜。”牛曉娟如是舉例。

談及“投后管理”這一因素，牛曉娟則指出，由于物業(yè)行業(yè)區(qū)域特征明顯，存在不熟悉新監(jiān)管體制、新市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不熟練、企業(yè)文化差異、被收購(gòu)企業(yè)人員流失、資源及管理層注意力分散等風(fēng)險(xiǎn)，這類不穩(wěn)定的因素所產(chǎn)生的“擔(dān)憂情緒”也會(huì)直接影響到企業(yè)的后期收購(gòu)后的企業(yè)收并購(gòu)的決策。

談及2021年以來(lái)的物企收購(gòu)熱潮，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，眼下，物管領(lǐng)域收購(gòu)正面臨新的市場(chǎng)機(jī)遇。“物管本身是作為風(fēng)口上的產(chǎn)業(yè)，但是由于疫情的沖擊，部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的可能性增大。這個(gè)時(shí)候從物管的收購(gòu)角度看，反而形成了比較好的收購(gòu)和擴(kuò)張機(jī)會(huì)。”

關(guān)鍵詞： 物企收購(gòu) 資源協(xié)同類 企業(yè)布局 未來(lái)發(fā)展