房地產(chǎn)市場明顯進入降溫周期。10月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新70城房價數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量縮減勢頭不減。

江城也不例外。官方數(shù)據(jù)顯示，武漢市新建商品住房價格環(huán)比指數(shù)100，漲幅較上月減少0.4個百分點，環(huán)比漲幅已持續(xù)五個月收窄，自去年5月份以來首次停漲。

新房價格在9月止?jié)q轉(zhuǎn)跌

據(jù)70城房價數(shù)據(jù)顯示，70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，自2015年5月份以來首次為負。9月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市只有27個，相比上個月的46個數(shù)量明顯減少;價格環(huán)比下跌的有36個，其余7個城市為持平狀態(tài)。

易居研究院認為，從目前的新房漲幅趨勢看，預(yù)計未來三個月新建商品住宅價格大概率繼續(xù)維持下跌。

9月，70城二手住宅價格環(huán)比漲幅為-0.19%，自上月二手住宅價格轉(zhuǎn)跌后，本月繼續(xù)下跌，且9月跌幅較上月擴大0.17個百分點。易居研究院表示，這標(biāo)志著70城二手住宅價格正式進入下跌周期。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析稱，9月，作為傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，面臨三道紅線重壓之下的房企為了加速回款，促銷優(yōu)惠行為不斷，加之近期以來樓市調(diào)控頻頻升級，從加強限購限售到發(fā)布二手房指導(dǎo)價、打擊學(xué)區(qū)房炒作等全國范圍的樓市調(diào)控動作貫穿整個房地產(chǎn)行業(yè)，房企面臨的銷售壓力加強，以價換量現(xiàn)象增多。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂解讀認為，二手房價格連續(xù)第二個月環(huán)比下跌，新房價格在9月止?jié)q轉(zhuǎn)跌，價格的下行完成由二手房市場向新房市場的傳遞。9月市場預(yù)期持續(xù)減弱，購房需求觀望導(dǎo)致成交量低迷、價格下跌。二手房市場一線城市價格下跌幅度超過二三線城市，主要是一線城市以存量房為主，信貸、調(diào)控收緊下供需雙方預(yù)期調(diào)整更快。新房市場上三線城市價格率先下跌，三線城市以新房市場為主，房企對于項目去化、銷售回款的需求更迫切，導(dǎo)致新房價格下行壓力超過二手房。

去年5月以來武漢首次停漲

在武漢，隨著房企不斷去庫存，價格上漲勢頭也停下了腳步。9月份，武漢市新建商品住房價格環(huán)比指數(shù)100，漲幅較上月減少0.4個百分點，環(huán)比漲幅已持續(xù)五個月收窄，自去年5月份以來首次停漲。

武漢市二手住房同比指數(shù)為102.8，漲幅較上月減少0.5個百分點，在70個大中城市中，排名并列第34位。

過去新房一房難求的場景早已結(jié)束，從去年底就在武漢進入打折促銷的新階段。而且，最近一個月，房企促銷推力度更大、覆蓋面更廣，讓不少購房者享受到價格優(yōu)惠。

記者以購房者名義咨詢多家樓盤，洪山區(qū)某臨湖樓盤推出周末特惠房源，最高立減28萬元。23-24日，武昌區(qū)某臨江樓盤也推出了“周末限時搶”活動，4套特價房源，每套優(yōu)惠12-20萬元不等。武漢經(jīng)濟開區(qū)某樓盤，一口氣推出10套一口價特惠限時房源，折后每套房優(yōu)惠27-35萬元不等。

“武漢目前以特價房、工低房、周年慶名義，促銷回款項目眾多。”中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，第四季度以來，促銷區(qū)域和項目有所擴大，涉及全市60個以上項目，包括保利、萬科、中海、融創(chuàng)、綠地、華僑城禹州等20家以上品牌企業(yè)，一般推出少量房源，以9-95折比較普遍，一些遠城區(qū)項目特價可到8折左右水平。

此外，在漢陽、光谷東等部分樓盤，也出現(xiàn)促銷活動，因地段、品質(zhì)具有優(yōu)勢，降價銷售后吸引購房者排隊認購。漢陽四新某樓盤開盤前據(jù)說單價19999元，22日開盤價只要16500元，相比附近樓盤21000的價格，到晚上12時許還有不少人排隊。不過，雖然一些遠城區(qū)的項目也有折扣降價，但銷量卻沒有明顯提升。

武漢市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，已批準預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房193448套，面積2225.8萬平方米。相比8月末，新房庫存量增加7251套。

四季度住房信貸環(huán)境有望改善

樓市下行面期，一些利好政策重新給地產(chǎn)人帶來信心。9月底央行針對房地產(chǎn)市場定調(diào)“要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”，此后多次釋放信貸維穩(wěn)信號。9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合住建部和24家主要銀行召開房地產(chǎn)金融工作座談會，提出“準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，指導(dǎo)金融機構(gòu)加快落實“兩個維護”要求。

10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。會上對房貸供需關(guān)系、房企“三線四檔”融資管理規(guī)則、境外房企美元債價格下跌等內(nèi)容做出解答，再次對市場傳遞出穩(wěn)定信號。

10月20日在京開幕的2021金融街論壇年會上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴表示，房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。中國人民銀行副行長潘功勝指出，對于房地產(chǎn)市場，“金融機構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”。

貝殼研究院監(jiān)測的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月房貸利率在年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，這表示局部市場住房信貸環(huán)境有所改善。許小樂預(yù)計，四季度住房信貸環(huán)境繼續(xù)邊際改善，對首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持，利于修復(fù)市場預(yù)期，減緩市場調(diào)整壓力。諸葛找房數(shù)據(jù)中心也認為，預(yù)計隨著官方頻頻表態(tài)，接下來的信貸環(huán)境或?qū)⑦m度放松，市場低迷行情也有望緩解。

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