這幾天市場(chǎng)一直傳聞，不少大型房企負(fù)責(zé)人被叫到北京開(kāi)會(huì)，主持會(huì)議的央行和住建部，他們給房企花了三條“生死線(xiàn)”。

今天，這個(gè)消息終于落地，看來(lái)房地產(chǎn)終于要開(kāi)始供給側(cè)改革了。

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先來(lái)看看這個(gè)房企座談會(huì)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行

8月20日，在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。等相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。

中國(guó)人民銀行網(wǎng)站

看看出席的部門(mén)，除了住建部和央行，還有銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)，級(jí)別不低。

會(huì)議的主要內(nèi)容概括為以下幾點(diǎn)：

1、老生常談的房住不炒，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

這個(gè)基本可以說(shuō)是定調(diào)，不是實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

2、完善住房租賃市場(chǎng)金融支持政策體系，加快形成“租購(gòu)并舉”住房制度。

這個(gè)當(dāng)然也不是重點(diǎn)，給炒房提個(gè)醒，給剛需一點(diǎn)信心。

3、形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

這個(gè)才是重點(diǎn)，這個(gè)規(guī)則就是收緊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的三條紅線(xiàn)：

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%;

2、凈負(fù)債率大于 100%;

3、現(xiàn)金短債比小于 1 倍。

另外據(jù)悉，根據(jù)“三道紅線(xiàn)”觸線(xiàn)情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

如果三道紅線(xiàn)全部命中，開(kāi)發(fā)商的有息負(fù)債就不能再增加;踩中兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò) 5%;踩中一條，增速不得超過(guò) 10%;一條未中，不得超過(guò) 15%。

換句話(huà)說(shuō)，三條全中的話(huà)，無(wú)法融資只能等著資金鏈斷裂而死，中兩條還可以茍延殘喘，中一條還可以繼續(xù)融資，但是即使三條都不中，融資規(guī)模也只能在15%以?xún)?nèi)。

讓高負(fù)債的房企被動(dòng)出清，這不就是房企版的供給側(cè)改革嗎?

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簡(jiǎn)單看完這個(gè)會(huì)議內(nèi)容，我們來(lái)看具體的房企負(fù)債情況。

這長(zhǎng)達(dá)十年的樓市牛市，催生了一大批宇宙房企，他們玩的基本就是資金游戲，高息負(fù)債+資金流管理+項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)，玩得好的在這十年中賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，有的還將資本轉(zhuǎn)移到海外，風(fēng)險(xiǎn)留在國(guó)內(nèi)。

15萬(wàn)億

據(jù)去年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)上市房企負(fù)債總額已經(jīng)超過(guò)，今年疫情之后，負(fù)債融資不降反增，前七個(gè)月幾大房企國(guó)內(nèi)外融資超過(guò)。

不少房企負(fù)債規(guī)模高企，經(jīng)營(yíng)狀況堪憂(yōu)

而前幾天發(fā)的年中房企半年報(bào)可以看到，，就不點(diǎn)名了，有興趣的可以度娘一下。

我找到一張克而瑞做的圖，大家來(lái)看下百?gòu)?qiáng)房企的負(fù)債情況：

這個(gè)是根據(jù)2019年年報(bào)做的數(shù)據(jù)，總共統(tǒng)計(jì)了69家，三條紅線(xiàn)全中的房企占了15%，其中不乏知名大型房企，中兩條的占13%，中一條的有43%。

綜合來(lái)看，80%的中國(guó)

這背后是15萬(wàn)億已有負(fù)債和不斷借新還舊的新增負(fù)債，長(zhǎng)此以往大概率要惡性循環(huán)：

房?jī)r(jià)不漲房企負(fù)債越來(lái)越高，房?jī)r(jià)上漲直接影響系統(tǒng)性金融安全。

當(dāng)然最終獲益的是資金來(lái)源充足和風(fēng)格日趨保守的國(guó)有大型房企

這也是為什么要進(jìn)行房企供給側(cè)的原因，讓高負(fù)債的房企被動(dòng)出清，有實(shí)力的斷臂求生，。

有人說(shuō)了，正常的融資渠道沒(méi)法融資，可以走高利貸啊，其實(shí)這個(gè)漏洞也被堵上了：

民間借貸利率的司法保護(hù)上限為15.4%

最高法出手：重新定調(diào)民間借貸利率，，能拿到這么低利率的房企恐怕沒(méi)有吧。

看來(lái)國(guó)家是狠下心要搞房地產(chǎn)供給側(cè)了。

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結(jié)語(yǔ)

如何看待三條紅線(xiàn)的威力。

一方面是房企加速分化，高負(fù)債的房企要么斷臂求生，要么只能倒閉，算上之前已經(jīng)倒閉的中小房企，這一次真的可能是最后一輪洗牌了。

另一面是買(mǎi)地需求降溫，房企沒(méi)錢(qián)也就沒(méi)法高價(jià)拍地，高地價(jià)恐怕都要降溫了。

社會(huì)資金流入房地產(chǎn)的渠道被大大收緊了，可以更好的流入實(shí)體和證券市場(chǎng)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和就業(yè)

這一波操作之后，。

關(guān)于房地產(chǎn)，另一個(gè)消息是8月25日房貸將統(tǒng)一轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR，不主動(dòng)轉(zhuǎn)換的短信通知就默認(rèn)轉(zhuǎn)換，全面轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR之后，相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控就更加游刃有余了。

所以，這么看來(lái)，房地產(chǎn)這幾年不會(huì)讓炒了。

就這樣。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè) 供給側(cè)改革