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樂居財經(jīng)李禮8月22日，萬聯(lián)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)深度報告。

行業(yè)核心觀點：

2023年以來房地產(chǎn)行業(yè)土地市場供應和成交規(guī)模仍處于收縮狀態(tài)，但是溢價率明顯提升，房企更加聚焦于核心城市，高能級城市土地出讓金占比提升，國央企仍居主導地位，同時民營房企拿地占比有所提升，拿地的民營房企更趨多元化，頭部房企拿地更加謹慎，行業(yè)低谷期有能力并保持較高拿地強度的房企未來有望實現(xiàn)銷售規(guī)?？焖僭鲩L，但在行業(yè)紅利消退下預計難以實現(xiàn)跨越式提升。當前在行業(yè)資金面較弱且仍需政策托底支持的背景下，土地市場的修復仍需持續(xù)關(guān)注銷售市場的走向以及融資政策情況，建議關(guān)注財務(wù)穩(wěn)健、銷售表現(xiàn)較好、土儲充足的國央企背景房企以及部分優(yōu)質(zhì)民營房企。

投資要點：

規(guī)則：隨市場變化土拍規(guī)則不斷優(yōu)化?！皟杉小惫┑啬Ｊ街饾u淡化。隨著房地產(chǎn)市場銷售走弱，土地市場表現(xiàn)疲軟，由自然資源部辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》，提出“每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月，詳細清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。此后“兩集中”供地模式逐漸淡化。土拍政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。根據(jù)整理的22城土拍相關(guān)政策情況來看，2023年以來的土拍政策相較2021年在持續(xù)優(yōu)化中，土地市場持續(xù)低位運行，多城保證金比例調(diào)降、部分城市放開銷售限價、采取競自持以及競配建城市數(shù)量均明顯減少。同時，多城取消了“競品質(zhì)”，轉(zhuǎn)向選擇“定品質(zhì)”。

整體：量縮價升，流拍率環(huán)比微降，高能級城市成交占比提升。2023H1，300城住宅用地成交規(guī)劃建面為1.36億平，同比-31.6%。從結(jié)構(gòu)上來看，2023H1，300城中一線、二線、三四線城市土地出讓金占比分別為21.2%、54.4%、24.4%，較上年同期分別變動+1.1pct、+1.8pct和-3.0pct。2023H1，300城住宅用地平均溢價率為6.7%，同比上升2.43pct，環(huán)比去年下半年提升了4.34pct。聚焦核心城市一定程度推升樓面均價，2023H1，300城住宅用地成交樓面價約為6994.4元/平，同比上漲16.7%。2023上半年300城流拍率環(huán)比微降，各能級城市表現(xiàn)分化。2023H1，300城住宅用地流拍率為14.1%，環(huán)比上年下半年下降0.1pct，同比下降5.6pct。其中，一線、二線、三四線城市2023年上半年土地流拍率分別為3.1%、7.8%、19.3%，環(huán)比上年下半年變動-1.9pct、-0.1pct、+2.1pct，同比變動分別為1.9pct、-3.9pct、-6.3pct。

城市：聚焦核心城市，集中度上升，國央企仍居主導，多元化民營主體參與推升民營房企拿地占比。2023年上半年300城中土地成交規(guī)模前30的城市土地出讓金規(guī)模合計為7747.97億元，占300城總體土地成交金比重81.1%，同比提升2.5pct，環(huán)比上年下半年提升9.7pct；2023年1-7月22城央國企背景（含地方國資）房企拿地規(guī)模占比達到68%，較2022年下降11pct，民營房企占比達到27%，較2022年上升11pct，混合所有制背景房企拿地占比保持穩(wěn)定。

房企：表現(xiàn)分化，民企呈新變化。民營房企拿地主體類型更加多元化。根據(jù)拿地排行榜來看，央國企仍占主導地位，前30家企業(yè)中一半以上企業(yè)為央企或國企。民營房企拿地也出現(xiàn)了新的變化，第一類是千億以上的大型房地產(chǎn)企業(yè)；第二類是多元化實業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)如偉星、亞倫房地產(chǎn)等；第三類是地方性中小房地產(chǎn)企業(yè)，如坤和集團、建杭置業(yè)等；第四類是部分主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)拿地為主業(yè)服務(wù)，如主題公園建設(shè)運營企業(yè)長隆集團與華潤在廣州長隆度假區(qū)附近拿地。TOP30中按照規(guī)模大小來分類，規(guī)模越小的房企拿地強度相對越大，行業(yè)低谷期有能力并保持較高拿地強度的房企未來有望實現(xiàn)銷售規(guī)?？焖僭鲩L，但在行業(yè)紅利消退下預計難以實現(xiàn)跨越式提升。將2023年1-7月權(quán)益拿地排行榜前30房企（同時可獲得權(quán)益拿地和權(quán)益銷售數(shù)據(jù)的企業(yè)23家），按照大于1000億元、400-1000億元以及小于400億元的銷售規(guī)模進行分類，其2023年1-7月權(quán)益拿地強度分別為19.3%、32.0%、40.4%。

風險因素：銷售端修復不及預期、政策放松力度不及預期、房價超預期下跌、房企盈利能力大幅下降、數(shù)據(jù)統(tǒng)計偏誤等。

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