【資料圖】
近日,中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布2022年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析,商品房消費(fèi)領(lǐng)域依然是投訴的“重災(zāi)區(qū)”,質(zhì)量存在瑕疵、強(qiáng)行交房、捆綁銷(xiāo)售等“老毛病”仍然存在。某些地方在新房銷(xiāo)售過(guò)程中還存在樣板房與實(shí)際交付房“貨不對(duì)板”,甚至用縮小版道具冒充家具,不少消費(fèi)者都吃過(guò)“啞巴虧”。
如今,精裝房正成為新房銷(xiāo)售趨勢(shì)。但同時(shí),為了達(dá)到促銷(xiāo)目的,開(kāi)發(fā)商耍“小聰明”夸大樣板間效果吸引顧客歪風(fēng)漸起。比如,有的通過(guò)偷換家具材質(zhì)提升樣板間質(zhì)感,有的利用燈光營(yíng)造空間感但卻犧牲了實(shí)用性,更過(guò)分的不惜冒著違法風(fēng)險(xiǎn)虛構(gòu)樣板間的面積和高度,搞虛假宣傳。
由于商品房買(mǎi)賣(mài)涉及環(huán)節(jié)多、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng),消費(fèi)者天然處于弱勢(shì)地位。在實(shí)際操作中,某些開(kāi)發(fā)商會(huì)“掌握分寸”,在不造成實(shí)質(zhì)性違約的條件下忽悠消費(fèi)者。購(gòu)房者則面臨著維權(quán)成本高的現(xiàn)實(shí)窘境。即便維權(quán)成功,開(kāi)發(fā)商也只是歸還本該屬于購(gòu)房者的利益,總賬算下來(lái)受傷的還是消費(fèi)者。要想根治商品房銷(xiāo)售領(lǐng)域的“頑疾”,至少要從兩方面入手。
一方面,要加大商品房銷(xiāo)售的違法成本,對(duì)侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為形成震懾。當(dāng)前,我國(guó)現(xiàn)行法律有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的最新司法解釋中并沒(méi)有懲罰性賠償?shù)闹苯舆m用,而在實(shí)際判例中,考慮到高額購(gòu)房款等綜合因素,也鮮有支持商品房欺詐的懲罰性賠償。但近年來(lái),法律界、學(xué)界對(duì)引入懲罰性賠償?shù)暮袈曨H高,其中一個(gè)重要的原因就在于商品房不是普通商品,而是最基礎(chǔ)的民生。購(gòu)房往往是一個(gè)家庭最重要的一筆消費(fèi),侵權(quán)并不只是侵犯了公民的財(cái)產(chǎn)權(quán),更關(guān)乎民生福祉和社會(huì)公平。因此,在購(gòu)房領(lǐng)域即便不適用“假一賠三”“假一賠十”等傳統(tǒng)懲罰性標(biāo)準(zhǔn),但對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的商品房銷(xiāo)售欺詐也可以考慮引入相關(guān)懲罰性賠償機(jī)制,探索與購(gòu)房款相適應(yīng)的懲罰比例,讓不法開(kāi)發(fā)商感到疼。
另一方面,要進(jìn)一步完善相關(guān)政策,加強(qiáng)監(jiān)管力度,保障消費(fèi)者知情權(quán),從根源上避免信息不對(duì)稱(chēng)。目前,一些地方已在監(jiān)管領(lǐng)域進(jìn)行了相關(guān)探索,不少地方舉一反三、因地制宜推出了行之有效的規(guī)范政策,取得了不錯(cuò)效果。例如,江蘇南通推出樣板房管理辦法,明確規(guī)定了樣板房不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和布置,與實(shí)體交付標(biāo)準(zhǔn)不一致的樣板房不得展示;浙江寧波規(guī)定全裝修交付的住宅樓盤(pán),如果驗(yàn)收時(shí)三分之一及以上購(gòu)房人對(duì)驗(yàn)收結(jié)論不認(rèn)可,樓盤(pán)就不能通過(guò)驗(yàn)收,開(kāi)發(fā)商必須整改到位并被認(rèn)可后才能通過(guò)驗(yàn)收;安徽則推出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用的“紅黑名單”,讓誠(chéng)信者得甜頭,讓失信者吃苦頭。
總之,商品房消費(fèi)者權(quán)利需要更大力度的保護(hù)、更科學(xué)的政策傾斜。只有努力維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)利,才能建立起消費(fèi)者對(duì)商品房市場(chǎng)的信心,更好促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。(李 景)
關(guān)鍵詞: 商品房銷(xiāo)售 懲罰性賠償 健康發(fā)展
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