8月25日下午,綠城中國召開2021年中期業(yè)績說明會。與往年一樣,永續(xù)債問題再次毫無懸念的被提及。截至2021年6月30日,綠城中國的永續(xù)債已下降了20.81億元,但仍有185.37億元的規(guī)模。
對于這一利潤黑洞,綠城中國管理層也下決心對永續(xù)債“開刀”。“7月已經(jīng)贖回了10億元人民幣的永續(xù)債,預(yù)計下半年還將贖回34億元人民幣的永續(xù)債,以及5億美金的永續(xù)債,預(yù)計到年底永續(xù)債的余額會是108億元左右。2022年將贖回境外5億美金的永續(xù)債以及境內(nèi)的56億元人民幣永續(xù)債,2023年贖回最后的15億元境內(nèi)永續(xù)中票。在所有永續(xù)債未贖回之前,公司也暫不考慮新的發(fā)行。”綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在今日的業(yè)績會上直言。
全年銷售額或?qū)⒊^3100億元
2021年上半年,綠城中國實現(xiàn)收入361.35億元,同比增長51.2%;毛利79.35億元,同比增長28.32%;凈利潤39.1億元,同比增長24.9%;歸屬公司股東凈利潤24.18億元,同比增長15.4%。
對于毛利的增長,綠城中國方面表示,主要是本期物業(yè)銷售收入規(guī)模大幅提升,物業(yè)銷售毛利增加。但與大部分房企一樣,綠城的毛利率也出現(xiàn)小幅下滑。
上半年,綠城中國實現(xiàn)毛利率為22%,較2020年同期的25.9%下降3.9個百分點。其中物業(yè)銷售毛利率21.5%,較2020年同期的25.6%下降4.1個百分點,主要是因為受限價影響品牌溢價未能充分體現(xiàn),毛利率出現(xiàn)下滑。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束,毛利率下降已成為共性問題,未來衡量指標(biāo)將不再是高數(shù)值,更重要的是能否保持連續(xù)穩(wěn)定。
融入中交基因后,綠城開始規(guī)?;崴?。上半年綠城于31個城市新增項目67個,總建筑面積約1186萬平方米,總貨值2140億元。布局方面,一二線城市的新增貨值占比達(dá)78%,其中長三角作為戰(zhàn)略深耕地,新增貨值占比50%。截至2021年6月30日,綠城中國土地儲備總建筑面積6034萬平方米,總貨值達(dá)9951億元。
從銷售方面來看,今年上半年,綠城中國總合同銷售面積約724萬平米,合同銷售金額1717億元,同比增長88%,全年目標(biāo)完成率55%。其中,代建管理項目實現(xiàn)合同銷售金額348億元,同比增長39%。綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿更是在業(yè)績會上直言“綠城的代建業(yè)務(wù)規(guī)模處于行業(yè)第一”。
對于業(yè)績目標(biāo)是否能如期完成,李駿亦回應(yīng)稱,全年預(yù)計將會以較大幅度超過年初制訂的3100億元銷售目標(biāo)。
其表示,得益于近幾年的投資布局的優(yōu)化,目前綠城的主要貨源地集中在熱點型城市,可以有效的保障整體的安全性。進(jìn)入到8月,隨著杭州桂冠東方等一批熱點城市,熱點項目的集中入市,以及上半年新投資項目的快速轉(zhuǎn)化,將有力的推動銷售態(tài)勢保持穩(wěn)健的增長。
永續(xù)債未全部贖回前暫不考慮發(fā)新
銷售及各方面表現(xiàn)都達(dá)到了預(yù)期,甚至于可以說“優(yōu)秀”,但截至2021年8月25日收盤,綠城中國股價仍下跌2.01%,報10.72港元。歸根結(jié)底,市場對綠城中國的盈利能力仍存有疑慮,永續(xù)債“黑洞”不斷分食綠城中國的歸母凈利潤。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓稱,永續(xù)債最大的特點就是無固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán),也可以理解為是一種僅需要支付“利息”的債券,這也導(dǎo)致綠城中國的歸母凈利潤并不“完整”。
2021年上半年,綠城中國實現(xiàn)歸屬公司股東凈利潤24.18億元,但這之中還包括6.5億元永續(xù)債“利息”支出。
對于永續(xù)債問題,耿忠強(qiáng)回應(yīng)稱,永續(xù)債有其特殊性,它同時具有股性和債性,與其他融資方式相比,確實有一定的優(yōu)勢。但由于永續(xù)債的成本較高,并且有跳息的機(jī)制在里面,再加上2019年財政部針對永續(xù)債出臺了一個新的會計處理規(guī)定,還有去年年中“三道紅線”出臺之后,針對永續(xù)債能否計入權(quán)益,也有新的時間要求。“綜合考慮這些因素之后,公司決定,現(xiàn)有的存量的永續(xù)債隨著可贖回日的到來,逐步的進(jìn)行贖回。”耿忠強(qiáng)說。
截至2021年6月底,綠城中國仍有185.37億元永續(xù)債,占到整體權(quán)益的20.68%。
耿忠強(qiáng)表示,7月已經(jīng)贖回了10億元人民幣的永續(xù)債,預(yù)計下半年還將贖回34億元人民幣,以及5億美金的永續(xù)債,預(yù)計到年底永續(xù)債的余額會是108億元左右。2022年將贖回境外5億美金的永續(xù)債以及境內(nèi)的56億元人民幣永續(xù)債,2023年贖回最后的15億元境內(nèi)永續(xù)中票。在所有永續(xù)債未贖回之前,公司也暫不考慮新的發(fā)行。
在今年初的業(yè)績會上,耿忠強(qiáng)就曾坦言永續(xù)債是一把“雙刃劍”。“2020年境內(nèi)永續(xù)債的利率是6.07%,全年永續(xù)債的利率為7.12%,這是我們使用永續(xù)債的代價。”某種程度上,永續(xù)債優(yōu)化了集團(tuán)資本結(jié)構(gòu),亦取得了更大的融資空間,更大地支持了公司發(fā)展。“但隨著永續(xù)債的逐步到期,我們亦不會再做了。”耿忠強(qiáng)說。
怎么看提升11.4%的凈負(fù)債率
除對永續(xù)債問題關(guān)注外,綠城中國上半年凈資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的提升,也在此次業(yè)績會上引發(fā)關(guān)注。
中報數(shù)據(jù)顯示,綠城中國的凈負(fù)債(總借貸減去銀行存款及現(xiàn)金)為人民幣673.58億元(2020年12月31日:人民幣539.99億元);凈資產(chǎn)負(fù)債率(凈負(fù)債╱權(quán)益總額)為75.2%,與2020年12月31日的63.8%相比有所上升。
對此,耿忠強(qiáng)回應(yīng)稱,主要是在滿足財務(wù)安全及發(fā)展所需資金的情況下,進(jìn)一步提升資金使用效率,但凈資產(chǎn)負(fù)債率仍保持在合理水平。由于“三道紅線”監(jiān)管,公司有一筆10億元的永續(xù)債沒有計入凈資產(chǎn)范圍之內(nèi),所以“三道紅線”的口徑下凈資產(chǎn)負(fù)債率是76%,剔除預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負(fù)債率是72.6%,較去年底僅有一個小幅度的提升??偟膩碚f三個指標(biāo)還是可控的,監(jiān)管層要求2023年進(jìn)入綠檔,公司爭取提前進(jìn)入。
“公司在發(fā)展過程當(dāng)中,一直在速度和凈負(fù)債率之間尋找最優(yōu)的平衡,公司上半年取得了不少優(yōu)質(zhì)地塊,自然而然也帶動凈資產(chǎn)負(fù)債率的提升。”耿忠強(qiáng)表示,上述投資并未“越界”,而是在保證財務(wù)安全的前提下進(jìn)行的。
北京商報記者了解到,在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面,綠城中國一年內(nèi)到期借貸余額為人民幣301.1億元,較2020年12月31日的一年內(nèi)到期借貸余額人民幣325.15億元減少人民幣24.05億元,一年內(nèi)到期借貸占總借貸的23.5%,較2020年12月31日的27.3%下降3.8個百分點。
在現(xiàn)金流方面,綠城中國的銀行存款及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2倍(2020年12月31日:2倍),現(xiàn)金流較為充裕。
除此之外,綠城中國的總借貸加權(quán)平均利息成本進(jìn)一步降至4.6%,較2020年上半年的5.2%下降60個基點。
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