國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，在70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為51個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為41個(gè)，兩者均創(chuàng)下年內(nèi)新低。當(dāng)月，新房和二手房平均環(huán)比漲幅分別為0.3%和0.1%，同樣為今年以來(lái)的最低水平。業(yè)內(nèi)人士表示，在“房住不炒”及“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)的調(diào)控主基調(diào)下，政策調(diào)控效果持續(xù)釋放，7月全國(guó)商品住宅銷售價(jià)格漲幅回落也成為意料之中的事情。

近年來(lái)，房地產(chǎn)監(jiān)管政策持續(xù)升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的四大主體——購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、地方政府相繼被納入監(jiān)管體系中。從“管錢”到“管地”，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管閉環(huán)已經(jīng)初步形成。圖為福州高新區(qū)一處在建住宅。CNSPHOTO提供

房?jī)r(jià)漲幅回落或轉(zhuǎn)降

環(huán)比來(lái)看，7月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn);深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn);廣州上漲0.6%，漲幅與上月相同;深圳下降0.4%。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。

值得關(guān)注的是，青島、?？?、無(wú)錫、長(zhǎng)沙等均在房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅榜靠前位置，且環(huán)比漲幅均大于5%。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，“從二手房的價(jià)格漲幅環(huán)比數(shù)據(jù)看，?？趯儆跐q幅較大的城市，這也說(shuō)明近期此類城市需要強(qiáng)化對(duì)于二手房的管控。而從跌幅排行看，需要重點(diǎn)關(guān)注湖南岳陽(yáng)。岳陽(yáng)近期出現(xiàn)了‘限跌令’，一手房的不景氣和惡性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于二手房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。”

同比來(lái)看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落或與上月相同。據(jù)測(cè)算，7月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲6%和10%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

“整體來(lái)看，各等級(jí)城市價(jià)格漲幅均較上月收窄，其中一線城市漲幅回落最為顯著。在市場(chǎng)步入淡季，調(diào)控政策更加深入細(xì)化的影響下，新房?jī)r(jià)格漲幅將更趨于平緩。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示。

融資環(huán)境持續(xù)收緊

除了房?jī)r(jià)在整體回落外，7月，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額也有所下降。

從銷售面積來(lái)看，1-7月，商品房銷售面積為10.2億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%，比2019年1-7月增長(zhǎng)14.5%，兩年平均增長(zhǎng)7%，7月同比下降8.5%，為今年以來(lái)單月首次下降。從銷售額來(lái)看，1-7月，商品房銷售額為10.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.7%，比2019年1-7月增長(zhǎng)28%，兩年平均增長(zhǎng)13.1%。7月同比下降7.1%，亦為今年以來(lái)單月首次下降。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫除了受到7月傳統(tǒng)淡季的影響外，也有融資環(huán)境進(jìn)一步收緊的制約。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，7月M1(狹義貨幣)同比增長(zhǎng)4.9%，增速回落，且低于市場(chǎng)預(yù)期。我國(guó)商品住宅銷售規(guī)模的變動(dòng)與M1呈高度相關(guān)。從近十年二者的走勢(shì)規(guī)律來(lái)看，貨幣環(huán)境寬松時(shí)商品住宅銷售面積及價(jià)格同比增長(zhǎng)，貨幣環(huán)境收緊時(shí)商品住宅銷售面積同比增速下降。

從房地產(chǎn)資金來(lái)源看，1-7月房地產(chǎn)資金來(lái)源兩年平均增長(zhǎng)9.2%，較上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，7月當(dāng)月兩年平均增速已降至4.1%。從資金來(lái)源細(xì)項(xiàng)數(shù)據(jù)看，自籌資金、國(guó)內(nèi)信貸增速低于整體，而其他資金(主要為個(gè)人住房貸款相關(guān)資金，由個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款兩部分組成)增速較高，且“其他資金”在房地產(chǎn)資金來(lái)源中比重超過(guò)50%。

“這表明房地產(chǎn)資金來(lái)源較依賴個(gè)人住房貸款，在‘房住不炒’總基調(diào)下，資金流向房地產(chǎn)比例預(yù)計(jì)將減少，房地產(chǎn)資金來(lái)源增速邊際趨緩概率偏大。”財(cái)信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍超明對(duì)記者表示，預(yù)計(jì)接下來(lái)調(diào)控政策易緊難松，房貸對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源的支撐將減弱。

近年來(lái)，房地產(chǎn)監(jiān)管政策持續(xù)升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的四大主體——購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、地方政府相繼被納入監(jiān)管體系中，從“管錢”到“管地”，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管閉環(huán)已經(jīng)初步形成。受監(jiān)管政策趨嚴(yán)影響，個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額比重趨降，且今年2月以來(lái)，全國(guó)首套房貸平均利率上行，資金進(jìn)入房市阻力加大，房地產(chǎn)投資或?qū)⒊掷m(xù)面臨資金端制約。

市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)趨嚴(yán)

連日來(lái)，從上海、北京等一線城市到杭州、岳陽(yáng)等二三線城市，各地調(diào)控持續(xù)趨嚴(yán)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，8月首周各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控次數(shù)就已達(dá)15次。

如，8月13日，上海發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，提出要著力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。日前，北京住建委也明確將持續(xù)打擊治理房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。大連8月16日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》，其中明確進(jìn)一步嚴(yán)格限制新購(gòu)住房上市交易，加強(qiáng)新建商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，嚴(yán)格住宅用地出讓價(jià)格管控等。在土拍市場(chǎng)，杭州、蘇州等城市土拍規(guī)則有所調(diào)整，提高房企競(jìng)拍門檻等，深圳、天津等地則紛紛叫?；蜓悠诹说诙喖型恋馗?jìng)拍。

多位受訪專家表示，當(dāng)前“打補(bǔ)丁、堵漏洞”已成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向，反映出下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的取向。那么，在“房住不炒”的主基調(diào)下，未來(lái)市場(chǎng)將有何走勢(shì)?宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于下行趨勢(shì)，其中商品住宅銷售規(guī)模增速將逐月下降，房地產(chǎn)投資也將有所下行。尤其是8月傳統(tǒng)的淡季表現(xiàn)得更為明顯，在“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，預(yù)計(jì)會(huì)有所反彈，但不會(huì)改變下行趨勢(shì)。

此外，房企土地購(gòu)置面積增速也將持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。分城市等級(jí)看，7月一二三線城市土地成交面積同比減少21.1%、22.5%、35.1%，各等級(jí)城市土地市場(chǎng)普遍低迷。“房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力，但亦面臨監(jiān)管要求等，未來(lái)房企大幅擴(kuò)大拿地規(guī)模的概率較小，將限制后期房地產(chǎn)投資增速的幅度。”伍超明預(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)熱度回落進(jìn)一步帶動(dòng)市場(chǎng)回歸理性，全國(guó)商品房銷售規(guī)模增速將繼續(xù)放緩。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 監(jiān)管閉環(huán) 房?jī)r(jià)下行 融資環(huán)境 房企發(fā)展