由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的2019年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會于5月23日上午舉行。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強(qiáng)研究員發(fā)言。
大家好,感謝邀請,非常高興跟大家就房地產(chǎn)的問題談點(diǎn)看法。短期來看,不確定性確實(shí)是增加,但是長期來看,房地產(chǎn)市場還有它的發(fā)展規(guī)律。下面我談一下房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一些大的趨勢。實(shí)際上也作一個(gè)簡要的歸納總結(jié)。
第一, 以新房市場為主轉(zhuǎn)為存量房市場為主。這是一個(gè)大趨勢,最突出的就是北京,2018年,北京市商品房交易量存量房占到80%左右,如果是商品住宅本身來看,比這個(gè)還要高。
第二,由賣方市場為主轉(zhuǎn)向買房市場為主,這也是一個(gè)大的趨勢和規(guī)律。過去主要是賣方市場,后來有一點(diǎn)搖擺,在市場經(jīng)濟(jì)下,都是以買方市場為主。房改之前我們主要是以租房為主,搞了房改之后,過于強(qiáng)調(diào)商品化,都是強(qiáng)調(diào)賣,但是現(xiàn)在回歸到租購并舉,也是符合市場規(guī)律的。另外市場需求主體從過去的剛性需求為主轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩缘男枨鬄橹鳎瑢?shí)際上是置換性的需求,賣掉小房、差一點(diǎn)的房,買大的好一點(diǎn)的房為主。不光是買新建的商品房,也可能是買舊的住房,實(shí)際上是一個(gè)梯度的轉(zhuǎn)換。
第三,我們講的房地產(chǎn)實(shí)際都是城市房地產(chǎn),但是將來恐怕也是城鄉(xiāng)并舉或者是城鄉(xiāng)融合發(fā)展,或者是城鄉(xiāng)房地產(chǎn)的統(tǒng)一市場,這也是一個(gè)規(guī)律。我覺得在西方肯定不分這個(gè)東西,市場就應(yīng)該是統(tǒng)一的、雙向的。
第四,從以房地產(chǎn)開發(fā)為主,轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的投資和證券化為主,從國外房地產(chǎn)市場發(fā)展的大規(guī)律來看,也可以說成三大發(fā)展三段。第一,以開發(fā)為主的階段,我們國家已經(jīng)進(jìn)入到尾聲。下一步是投資,不能誤解為炒作,實(shí)際上是購買之后租賃,以獲取租賃的收益為主。我們要發(fā)展住房租賃市場,沒有住房的投資哪有住房租賃市場呢?但不能簡單的理解為投機(jī)炒作。還有證券化,最高級的就是證券化為主,中國這個(gè)時(shí)代也開始到來了。和這個(gè)密切相關(guān)的就是從過去的大拆大建轉(zhuǎn)化為城市更新。
第五,以房地產(chǎn)商品為主轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的服務(wù)為主或者是房地產(chǎn)的專業(yè)服務(wù)為主,房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)主體,咨詢、顧問、評估、經(jīng)濟(jì)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、運(yùn)營、保值增值。另外,還有一個(gè)和房地產(chǎn)密切相關(guān)的轉(zhuǎn)型,就是從生人社區(qū)為主轉(zhuǎn)向熟人社區(qū)為主,中國過去都是熟人社區(qū),快速城鎮(zhèn)化之后,變成都是生人社區(qū),左右鄰居隔壁都不熟。當(dāng)我們的城鎮(zhèn)化逐步成熟,穩(wěn)定下來之后,又轉(zhuǎn)為熟人社區(qū),過去的邏輯大的都要改變。在一個(gè)生人社區(qū),就像我們到火車站吃個(gè)面一樣,搞的質(zhì)量不太好,如果熟人去,就是回頭客。
第六,還有一個(gè)影響房價(jià)市場和房地產(chǎn)業(yè)的主要因素也發(fā)生了變化。過去我們說三大因素。一是過度短缺,改革開放之初人均居住面積是3.6平方米,建筑面積7.6,現(xiàn)在都是接近平穩(wěn),我覺得還有一點(diǎn)空間,但是總的來講短缺問題總體上基本解決了。二是城鎮(zhèn)化,我們也進(jìn)入了后面的部分,但是總的來講城鎮(zhèn)化也是在減速的,大量的農(nóng)村人口進(jìn)入到城市里,帶來了需求。三是房屋的質(zhì)量差壽命短,現(xiàn)在這些東西都發(fā)生了變化。將來最主要的因素就是人口的流動,人口的流動不是從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的,而是在城鎮(zhèn)之間的流動,甚至流向大的都市圈或者是少數(shù)的明星城市,我們也不希望出現(xiàn)這個(gè)情況,但是從世界規(guī)律來看就是這樣。像日本,東京承載了日本的多少人口,韓國首爾、法國巴黎、英國倫敦,當(dāng)然這些國家也小,美國也是東部和西部,我們也希望均等化的基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展,但是這和人口的流動規(guī)律有關(guān)系,引發(fā)出來的城市的房地產(chǎn)分化。
我比較贊同牛所長剛才談到的,土地政策、貨幣信貸這些金融政策對房地產(chǎn)市場的影響也是非常大的,還有一些其他的因素恐怕跟過去的邏輯協(xié)調(diào)不完全一樣。
關(guān)鍵詞: 藍(lán)皮書 房地產(chǎn)市場
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