北京市住建委近期發(fā)布公告，公開征求《關于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》意見建議。最高人民法院在此之前對《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)進行了修訂，刪除了原司法解釋中關于“退一賠一”的規(guī)定，這也意味著商品房買賣懲罰性賠償制度成為歷史，由此引發(fā)公眾關于購房者“權利退潮”的擔憂。那么，今后購房者該如何維護自身權益?違約責任又該如何承擔呢?

開發(fā)商隱瞞事實被判賠償

王女士為解決孩子上學問題，于2017年11月購買了一套商品房，總價223萬。根據(jù)其與開發(fā)商簽訂的《北京市商品房預售合同》，雙方約定房屋竣工日期為2018年3月，并在第二條的預售依據(jù)中載明“該商品房已經(jīng)批準預售，兩年半之內辦理不動產登記證書。”但是在房屋交付三年后，開發(fā)商仍無法辦理網(wǎng)簽和房屋所有權證，王女士不得不給孩子另覓學校。后來她了解到，該商品房實際上是拆遷安置房，即開發(fā)商出售時并未取得預售許可。王女士認為，開發(fā)商隱瞞事實騙取其簽訂預售合同，致使房屋無法辦理網(wǎng)簽，也無法滿足孩子正常上學的要求，因此她將開發(fā)商訴至法院，要求確認雙方簽訂的商品房預售合同無效，開發(fā)商返還購房款并支付一倍的賠償金以及在學費、裝修等方面的損失。

開發(fā)商否認虛假銷售、隱瞞銷售情況，辯稱當時賣房時已明確告知王女士，該房屋只有在開發(fā)商現(xiàn)房銷售許可證辦下來后才能辦理網(wǎng)簽;而且該房屋不是政策性定向安置拆遷用房，是商品房，不能預售，只能現(xiàn)房銷售，這些王女士在購房時已經(jīng)獲知。目前她已經(jīng)入住，只遭受輕微損失，因此法院不應使用懲罰性條款讓開發(fā)商承擔一倍購房款的罰則。

法院審理后認為，根據(jù)我國城市房地產管理法以及城市商品房預售管理辦法的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向買受人出示商品房預售許可證，未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售?？梢姡k理商品房預售許可證是開發(fā)商的義務，并應將預售許可證向買受人出示。本案中，開發(fā)商雖然向王女士出示了預售許可證，但實際上并不包括所售房屋的預售許可，對此開發(fā)商具有主觀上的過錯。

出賣人未取得商品房預售許可證明，卻與買受人訂立了商品房預售合同，因此應當認定無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應的責任。

開發(fā)商隱瞞事實致使王女士遭受了經(jīng)濟損失，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第九條的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明事實的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任，因此王女士要求開發(fā)商返還購房款、賠償利息、裝修損失及支付已付房款1倍的賠償額，理由正當，于法有據(jù)，法院予以支持。但王女士所稱為解決孩子上學問題而購買房屋，因在合同中并未明確約定，因此另行擇校產生的學費損失，法院不予支持。

“退一賠一”懲罰性賠償成為歷史

上述是一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案。對于此類房屋買賣中因欺詐行為引起的糾紛，如出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實、未取得商品房預售許可證、“一房二賣”等，這類情形下是否會有懲罰性賠償，一直是購房者關注的問題。

商品房作為房屋的一種，是相對于公房和二手房來說的，由房地產開發(fā)公司開發(fā)，建成后用于市場出售出租的房屋，也就是我們常說的新房、一手房。2003年4月最高人民法院發(fā)布了《商品房買賣司法解釋》，為審理商品房買賣合同糾紛案件提供了明確、具體的法律依據(jù)。其中，第八條、第九條明確規(guī)定了5種適用懲罰性賠償責任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(又稱“先賣后抵”);二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人(又稱“一房二賣”);三是出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;四是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(又稱“先抵后賣”);五是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由此5種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。也就是說，在商品房買賣合同中，如果開發(fā)商惡意違約或欺詐行為致使購房者無法取得房屋，須承擔“退一賠一”的懲罰性賠償責任。

為了配套民法典實施，最高人民法院同時對該《商品房買賣司法解釋》進行了修訂，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解釋最大的變化就是刪除了原來關于“退一賠一”的規(guī)定。這就意味著，今后如果購房者遇到上述情況，主張已付購房款一倍的賠償責任將不再有法律依據(jù)，也很難被法院支持。

上述案件中，王女士的房屋買賣糾紛發(fā)生在新舊法銜接之際，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第二條明確，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋有規(guī)定，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定。簽訂在2021年1月1日之后的購房合同，發(fā)生糾紛，將會適用新的《商品房買賣司法解釋》。

購房合同約定成為重要依據(jù)

新解釋刪除了開發(fā)商“退一賠一”的懲罰性賠償條款，那么，購房者今后在購房時該如何保護自身權益呢?

對于法院而言，此后在審理商品房買賣糾紛時，合同約定將成為重要依據(jù)。

首先，核查“五證”。購房者在簽訂合同前應仔細核查或要求開發(fā)商出示“五證”，房屋產權、面積等重要信息均記載于此。“五證”即《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，仔細核對商品房預售許可證明中是否包含了自己所購買的房屋。

其次，看清違約條款。購房者簽約時一定要細讀合同條款，注重房屋違約條款的約定。如果雙方?jīng)]有約定特殊的責任承擔方式，將按照新司法解釋中一般規(guī)定承擔違約責任。商品房買賣懲罰性賠償取消后，合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計算方法有三種，一是逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算;二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定;三是由于出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

另外，在新《商品房買賣司法解釋》背景下，行政主管部門、行業(yè)協(xié)會應當更加注重合同文本的力量。筆者建議各地房地產行業(yè)主管部門應盡快制定詳細、全面的《商品房買賣合同示范文本》，其中應納入類似于“惡意違約”“欺詐行為”“面積確認及面積差異處理”等條款，避免存在遺漏購房者權益的情況。廣大購房人在簽訂合同前必須仔細查看相關條款的表述和約定，斟酌相關的法律風險后再慎重作出購房決定。

今年7月8日，北京市住建委發(fā)布公告，對《關于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》公開征求意見建議，現(xiàn)有《通知》的主要內容有規(guī)范設置交付樣板間、規(guī)范商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任四個部分，進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為。相信在房地產行業(yè)主管部門與司法部門的共同努力下，即使沒有了懲罰性賠償?shù)耐?，商品房買賣市場也能夠實現(xiàn)對購房者合法權益的保護。

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